北京房产专业律师靳(jin)双权专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告周某杰向本院提出诉讼请求：1.双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》于2021年7月7日解除；2.判令被告支付原告违约金99万元；3.判令被告支付房屋差价20万元；4.诉讼费由被告负担。

事实与理由：原告自有一套楼房，位于顺义区XXX。2021年7月5日，原告与被告签订《存量房屋买卖合同》，房屋总价495万元。当日，被告交付定金1万元，并约定7月31日支付29万元定金。2021年7月7日，北京市F公司转告原告，被告要求解除买卖合同。同年7月14日，中介公司明确告知原告“客户不要了”。根据该合同第十条约定，买受人有上述行为的，出卖人可以要求买受人承担违约责任和赔偿其他损失，违约责任为：房屋总价款的20%。出卖人有权要求赔偿等。现双方协商赔偿未果，诉至法院。

被告辩称

被告林某鹏辩称：不同意原告的诉讼请求。1.认可合同在2021年7月7日解除；2.涉案合同系因自始不能履行，不能实现合同目的而法定解除，解除时间应为合同签订的后日，即2021年7月7日，被告不存在违约行为，并且合同签订后至合同解除之日原告并未产生任何损失，被告不应承担任何违约责任。3.结合2011年北京高院妥善处理住房限购政策涉及房屋买卖合同纠纷案件的会议纪要精神，限购政策属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，当事人要求解除合同的，一般应予支持，且出卖人应当将收受的购房款或定金返还买受人，但被告愿意将定金补偿给原告。

第三人F公司辩称：本案与其无关，对原告的请求不发表意见，原、被告签订房屋买卖合同前，被告名下有两套房，被告想以小换大，被告想先签订房屋买卖合同，然后再卖掉他的小房子。

法院查明

2021年7月5日，原告与被告签订《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定，出卖人：周某杰，买受人：林某鹏，出卖人所售房屋坐落于北京市顺义区XXX；该房屋未设定抵押；该房屋成交总价为4950000元。第五条中关于款项支付的部分约定，定金为房款的一部分。买受人于签订本合同当日向出卖人支付定金，定金金额为300000元。本定金为履行本合同所支付的定金，出卖人违约的，应当双倍返还定金；买受人违约的，无权要求返还定金。第六条关于权属转移登记约定，签订本合同时，买受人或者买受人指定的第三方应当确认应具备北京市购房资格，或最晚应当于本合同约定的购房资格审核时间或条件前取得北京市购房资格。

因为买受人购房资格问题导致本合同迟延履行或不能履行的，买受人应当承担迟延履行或合同不能履行的违约责任。第十条关于根本违约的违约责任约定，买受人有下列行为之一的视为买受人根本违约：……2.约定期限内仍未取得购房资格的；3.以语言、行为等各种形式拒绝购买该房屋或拒不履行合同的；……买受人有上述违约行为的，出卖人可以要求买受人承担违约责任和赔偿其他损失，违约责任为：房屋总价款的20%。出卖人有权要求买受人赔偿其他损失，包括但不限于律师费、居间服务费（如有）、诉讼费、鉴定费、交通费、房屋差价、因协商或诉讼产生的误工费等。在买受人承担前述违约责任和赔偿责任同时，出卖人有权选择继续履行本房屋买卖合同或单方解除本房屋买卖合同。

特别约定：买受人具有本条前述一种或数种违约情形的，买受人自愿接受违约金惩罚，放弃要求调整违约金的权利，无论出卖人实际损失多少，买受人不得要求降低违约金。第十四条，以上未尽事宜，需另行签订补充协议的见下方：定金300000元整于签订合同当日支付1万元整，剩余290000整元于2021年7月31日前付清，房屋内有一册一人户籍，出卖人承诺于过户前将户籍全部迁出。

被告于2021年7月5日向原告支付购房定金人民币10000元。

2021年7月7日，被告表示由于自己无购房资格，无法购买涉案房屋，提出解除房屋买卖合同，原告亦同意解除合同，但双方就赔偿一事未达成一致，原告将被告诉至法院。

庭审中，双方一致认可《北京市存量房屋买卖合同》于2021年7月7日解除。

就原告主张的违约金与房屋差价，原告称被告无购房资格其并不知情，被告单方面违约，应按照合同约定承担违约责任。其主张房屋差价期间为2021年7月7日至2021年9月2日，其称涉案房屋有签订合同再解除的情况后，已被多家房屋中介公司知晓，导致房屋出售困难，房子至今未被卖出，且房价一直在下跌。

被告称合同系自始不能履行、不能实现合同目的而法定解除，被告不构成违约，从签订合同到解除合同仅有两天时间，原告并未产生任何损失，且解除合同后原告的损失与被告无关，被告愿意将定金补偿给原告。

庭审中，本院对第三人F公司进行询问，第三人陈述，签《北京市存量房屋买卖合同》前，其公司就将北京市限购政策告知了被告，但被告当时想以小房换大房，想先签订合同再卖掉小房，就与原告签订了该合同，并于当天签订了《经纪服务合同》委托第三人将其个人房屋出售，后来被告说不买了，并把之前支付的1万元定金作为补偿，原告也同意解除合同，但双方就补偿方案没有谈拢。

第三人提交合同及房产证复印件为证。原告对房产证真实性认可，称《经纪服务合同》真实性由法院核实。被告对房产证真实性认可，称无法确定《经纪服务合同》真实性，因为当天中介让被告签署了一大堆材料，被告签了什么其并不清楚，即使是被告签的字，也不是真实意思表示，被告并未否认想以小房换大房。

裁判结果

一、确认原告周某杰与被告林某鹏签订的《北京市存量房屋买卖合同》解除；

二、被告林某鹏于本判决生效后七日内支付原告周某杰违约金80000元；

三、驳回原告周某杰的其他诉讼请求。

房产律师点评

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告与被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。

在京购房资格属于管理性强制性规定，而非效力性强制性规定。被告不认可《经纪服务合同》真实性，但表示不申请笔迹鉴定，法院对《经纪服务合同》真实性予以认定，根据当庭双方陈述及现有的证据可知，被告明知限购政策要求而欲通过以小房换大房来解决买房问题，系其个人原因导致合同目的无法实现，故被告关于自己没有购房资格导致合同法定解除的抗辩意见，法院不予采信。

鉴于双方均认可2021年7月7日合同解除，法院予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告因个人原因提出解除合同，构成违约，应当向原告支付违约金。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。现被告不认为其应承担违约金，原告亦未提交充分证据证明其损失。故法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情对违约金数额予以确定。被告已经向原告支付购房定金1万元，不足部分，被告另需向原告支付。

关于原告主张的房屋差价损失诉讼请求，鉴于房屋买卖合同签订至解除仅有两天，且原告主张的期间系解除后的期间，法院已支持其违约金的诉讼请求，可以弥补其损失，法院对房屋差价诉讼请求不予支持。