北京房产专业律师靳(jin)双权专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

刘某鹏向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原被告签署的《房屋及产权转让合同书》及补充合同、补充协议无效；请求依法判令被告返还宅院。

事实与理由：2002年12月6日原被告签署《房屋及产权转让合同书》及补充合同、补充协议，约定买卖原告宅院一所，被告支付33万元。该宅院为村集体所有土地，宅基地是农村集体经济组织分配给成员用于建造住宅的土地，被告非村集体成员，不是适格主体，故，涉案合同及补充合同、补充协议应属无效合同，被告应当返还宅院。为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，恳请依法支持原告诉求。

被告辩称

秦某坤辩称，不同意原告诉讼请求，双方签订房屋及产权转让合同书均是双方真实意思表示，双方已经实际履行合同，原告已经将房屋交付被告使用，被告付清全部购房款，且海淀区某乡已经批准被告翻建房屋，房屋已经被翻建成北房七间，南房七间，东西房各四间，南房增建二层，东西房四间上加建二层，虽然被告属于城镇居民，依据国家规定不能购买农村房屋，但因本案客观及现实情况，已经取得了政府建房许可，翻建房屋属于被告所有，房屋买卖和翻建后，村委会对双方转让行为和翻建行为进行了确认。故双方签订的合同应当是有效的。

法院查明

2002年12月6日，甲方刘某鹏与乙方秦某坤签订《房屋及产权转让合同书》，内容为：经双方协商，甲方自愿将海淀区某乡刘某鹏宅院一所，院内房屋13间，建筑面积189平方米有偿移交给秦某坤，该房屋具有合法的乡级产权（乡政府批示），双方商定该房产合人民币33万元，由乙方向甲方支付。本合同自签定后，该房屋产权归秦某坤所有。未签定合同前，甲方负责协调周边友邻关系及房产地界所引发的各种矛盾及纠纷，并出面处理解决好。

合同生效后，乙方进入宅院之前，甲方负责办理与乙方过户等事宜，乙方先向甲方交纳28万元，待甲方办理完所有手续，乙方进入后再交其全部余款。乙方所购房屋，如建筑结构布局不合理，不能实际居住有效时，乙方有权改建、翻建及扩建，甲方应负责办理翻建手续，费用由乙方担负，遇有农村改造、国家规划等拆迁事宜，对房屋的补偿，不论是以甲方或乙方名义，补偿费均归乙方所有。

本合同签定后，经村委会同意盖章即生效。甲方产权归属乙方后，如甲方由于家庭内发生任何纠纷与乙方无关。甲方向乙方交出房产证明后，将该院四至图画清后签字一并交给乙方。甲乙双方合同中间人负责监督所签合同内容并作为双方履行本合同内容的见证人，若出现纠纷，此人可为此合同作证及法律依据有效。本合同共三份，甲乙双方各执一份，另一份村委会备案。

同日，双方签订《房屋及产权转让补充合同》，约定海淀区某乡上庄村村民刘某鹏将原有一处房屋转卖给现产权人秦某坤，房屋卖价33万元，于2002年12月6日对房屋产权进行交易。特此证明，秦某坤所购买刘某鹏宅院（门牌号×号），此号牌随宅院属现产权人秦某坤所有，刘某鹏新盖宅院需由刘某鹏申请新号牌。

同日，双方另签订《补充协议》，约定甲方同意将所购买的宅院西侧土地36平方米归乙方使用，乙方作为车库用地；乙方可在地上盖车库所用；乙方所建车库，如遇政府和乡村改造规划等拆迁事宜，对建筑面积补偿归乙方所有；此协议附平面图一张，与宅院合同一并共生法律效力。

2002年12月7日，双方再次签订《补充协议证明》，约定海淀区某乡，村民刘某鹏将宅院一所有偿卖给秦某坤，于2002年12月6日对房屋产权及付款方式进行交易，由秦某坤当面付给刘某鹏购房款28万元，本应付款后，甲方将房屋立即搬出，将钥匙交给秦某坤；但因甲方搬家需要时间，刘某鹏在2002年12月15日之前全部搬完，房屋全部腾出，将房屋钥匙交给秦某坤，如不能按上述规定时间搬完家，此购房合同作废，刘某鹏将28万元购房款退回秦某坤。

2003年1月28日，双方签订《房屋及产权转让补充证明》，载第一次付款于2002年12月6日，由秦某坤付给刘某鹏28万元，余款5万元于2003年元月28日由秦某坤一次付给刘某鹏，购房款全部付清。

上述协议签订后，刘某鹏将房屋及院落交付给秦某坤。

秦某坤主张后在院内有新建、增建、翻建房屋行为。

本案中，刘某鹏主张与秦某坤所签上述系列协议违反了法律、法规强制性规定，秦某坤非宅院所在地农村集体经济组织成员，协议应为无效，要求确认协议无效，要求被告返还院落。秦某坤则主张双方协议有效，主张协议已履行完毕，且后经村镇两级审批，批准其对房屋及院落进行翻建，视为对双方转让行为和翻建行为进行了确认，不同意刘某鹏要求返还院落的诉请。

就审批情况，秦某坤提交海淀区农村私有房屋建设工程规划许可证，签发时间为2001年8月，产权人秦某坤，院落四至无，无门牌号。秦某坤主张与刘某鹏2001年先行签订了购买意向书，后去村委会申请审批改建，审批下发后双方正式签订协议。刘某鹏则不予认可，主张上述审批手续与案涉宅基地无关。

另，涉案宅院所在村落已启动腾退拆迁工作。

裁判结果

一、刘某鹏与秦某坤签订的《房屋及产权转让合同书》及《补充合同》、《补充协议》无效；

二、驳回刘某鹏其他诉讼请求。

房产律师点评

事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规的规定，不得违反法律、行政法规的强制性规定。本案，买卖标的院落为农村宅基地院落，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，秦某坤非宅基地所在集体经济组织成员。农村房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。刘某鹏与秦某坤签订上述系列买卖契约，违反了法律、行政法规的强制性规定，双方签订的上述系列契约应为无效。就协议无效，双方作为买卖双方均负有一定的过错责任。

就刘某鹏诉请要求返还院落一节，经询，秦某坤接收宅院后对院落内房屋进行了翻扩建并居住，现案涉宅院所在地已启动腾退拆迁工作，双方可待院落整体腾退补偿利益确定之后另行处理合同无效的法律后果，故本案中法院对刘某鹏要求返还宅院的诉请不予支持。