北京房产专业律师靳(jin)双权专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

周某杰向本院提出诉讼请求：1.要求确认与吴某峰签的房屋买卖合同中关于网签价格162万元的条款无效；2.吴某峰按照房屋实际成交价383万元与原告进行网签，由吴某峰承担本次交易的全部税费，中介公司协助办理；3.吴某峰支付违约金，以383万元为基数，按照日万分之五的标准，自2022年3月1日起计算至全部房款付清之日止；4.吴某峰支付原告第一笔首付50万元，中介公司协助办理；5.吴某峰申请办理贷款手续，中介公司予以协助，如未获得批贷应当于十日内付清全部贷款；6.原告与吴某峰办理不动产转移登记手续，中介公司予以协助办理；7.吴某峰与中介公司共同赔偿原告经济损失29500元；8.本案诉讼费由吴某峰承担。

事实与理由：2021年，经中介公司居间介绍，吴某峰购买周某杰位于北京市通州区一号房屋（以下简称“案涉房屋”），房屋成交总价为383万元，就付款时间等进行了约定，签署了《北京市存量房屋买卖合同》及相关补充协议。合同签署后，原告向有关部门了解到，房屋真实成交价格为383万元，买卖合同中涉及到的网签价格为162万元，该条款约定无效，该操作是做低网签价，以此网签合同进行纳税登记及权属转移，规避国家税收监管，故意隐瞒真实的房屋交易价格，属于逃税避税的违法行为。为此，原告多次要求周某杰按照实际成交价格更改网签价格，并继续履行买卖合同，经多次协商无果，故诉至法院。

被告辩称

吴某峰辩称：一、案涉合同系原被告双方真实意思表示，合法有效，原告应按照约定履行自己的义务，按照合同约定办理网签。二、案涉合同约定的网签价格条款系双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性约定，合法有效。原告与被告在《网上签约授权委托书》明确约定“三、委托网上签约内容如下：…成交价：人民币（大写）壹佰陆拾贰万元整”，答辩人认为，民事活动应当遵循诚实信用的原则，双方已于《北京市存量房屋买卖合同》《网签授权委托书》中对房屋成交价达成一致，网签价格条款系双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性约定，合法有效，不存在无效情况，原告擅自变更网签价格条款，无任何事实依据和法律依据。

三、原告主张网签价格162万元涉嫌避税且认定为逃税避税的违法行为，答辩人不认可。第一，原告主张的事项并不是人民法院主管范畴，不在法院受理范围之内。根据《关于加强存量房交易税收征管工作的通知》第二条“在存量房交易税收征管工作中，对于纳税人报送资料齐全、符合受理条件的，主管税务机关受理后，对纳税人申报的存量房成交价格（以下简称“申报价格”）符合存量房交易价格评估值的，按照申报价格征收税款；对于申报价格明显偏低且无正当理由的，按核定计税价格征收税款，有正当理由的，按申报价格征收税款”之规定，主管税务机关是受理存量房交易税收征管的部门，且是否申报价格偏低也是由主管税务机关进行受理并评定。人民法院、行政机关各司其职，职能互不交叉。

第二，房屋交易中房屋装修、位置、层高、朝向等均影响房屋价格，故政府出具市场指导价或最低计税价作为纳税申报的参考，由税务部门根据相关规定收取。税务部门认定的计税价格并不影响合同效力，亦不构成履行障碍，故原告变更网签价格、不按原合同履行的行为以及原告作为非职能部门就断然认定网签价162万元构成逃税避税行为，缺乏依据，法院应予纠正。

四、对于原告主张应赔偿其经济损失29500元，答辩人不认可。第一，本案中，原告违反诚实信用原则，擅自改变合同约定的网签价，且不配合办理网签，已经构成违约。原告作为违约方应自行承担损失。第二，原告主张的经济损失是其委托律师产生的律师费，而该律师费完全是因为原告自身原因导致，与答辩人无关。最后，请求法官依法查明案件事实，驳回原告全部诉讼请求。

吴某峰向本院提出变更后的反诉请求：1.要求判令解除周某杰与吴某峰于2021年签署的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议；2.要求周某杰返还定金50万元及利息；3.要求周某杰返还首付款50万元及利息，4.要求周某杰支付违约金76.6万元（按照383万元的20%计算）。

事实与理由：2021年，周某杰与吴某峰签署了《房屋买卖业务签订文件合订本》及《补充协议》，约定吴某峰购买周某杰位于北京市通州区一号房屋一套，房屋成交价格162万元，房屋家具、家电等作价212万元。吴某峰分别于2021年、28日向周某杰共计支付定金50万元，于2022年1月8日支付首付款50万元，吴某峰已依照合同约定积极履行付款义务。根据合同约定，周某杰应配合吴某峰于2022年2月28日前办理贷款申请手续（即“面签”）。

2022年2月11日，中介公司已向合同双方告知需要准备的材料包括网签合同，其中网签合同最晚提交时间是2月15日。根据房屋买卖交易流程，网签是面签的前置程序，周某杰一直拒绝配合办理网签并要求变更合同内容，致使吴某峰无法继续履行合同后续手续，经多次催办无果，周某杰已构成根本违约，应当依照合同约定应支付违约金、并赔偿律师费等经济损失，并要求周某杰承担保全的相关费用。

周某杰对于吴某峰提出的反诉请求辩称：不同意解除合同，不同意返还定金。周某杰不存在违约行为，不应当承担违约金。中介费与本案不属同一法律关系，且约定由吴某峰承担。不同意承担保全、保险费，保函非必要，不应当由周某杰承担。若法院判决结束双方签订的合同，则要求吴某峰承担房屋总价款20%的违约金。

中介公司对于周某杰的诉讼请求、吴某峰的反诉请求述称：一、对于吴某峰提出的反诉请求，因不涉及我公司，不发表意见。二、对于周某杰的诉讼请求，网签价格是双方约定的，如果变更需双方协商一致；首付款50万元由资金监管非我公司掌握，无法协助办理；我公司与周某杰是居间关系、没有买卖关系，要求我公司承担买卖关系的损失无依据，且周某杰对损失未举证。

法院查明

2021年12月26月，周某杰（出卖人）与吴某峰（买受人）签订《房屋买卖业务签订文件合订本》，其中《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称“买卖合同”）约定：出卖人所售房屋坐落于通州区一号，成交方式为双方当事人委托房地产经纪机构成交，房屋成交价款为162万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设备作价为221万元，上述价款买受人一并另行支付给出卖人，买受人向出卖人支付定金50万元，具体付款方式及期限的约定详见补充协议，剩余房款如全部或部分通过存量房交易结算资金专用存款账户划转，买卖双方应签订相关存量房交易结算资金划转协议，买受人付款方式为贷款，拟贷款金额为105万元，如因一方违反合同承诺，导致房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，守约方有权解除合同，守约方解除合同的，应当书面通知另一方，并由违反承诺方按照成交总价款20%赔偿守约方的损失。买卖合同还约定了其他内容。

签订买卖合同当日，周某杰（出卖方、甲方）与吴某峰（买受方、乙方）、中介公司（丙方、居间方）就购房款支付事宜签订了《补充协议》，约定乙方于2021年前（含当日）通过自行划转的方式支付甲方10万元定金，乙方于2021年12月28日前（含当日）通过第三方担保支付的方式支付定金40万元，甲方应于2021年12月31日前（含当日）向该房屋抵押权人提交一次性还清剩余借贷款项的申请，且甲方最迟于2022年1月10日前（含当日）办理完毕解除抵押登记手续，甲方自行筹集解押的资金，关于首付款的支付，乙方应于2022年1月10日前将第一笔首付款50万元通过第三方担保支付的方式支付给甲方，乙方不晚于不动产转移登记办理完毕前3个工作将第二笔首付款170万元通过资金存管的方式支付甲方等内容。

周某杰（出卖方、甲方）与吴某峰（买受方、乙方）、中介公司（丙方、居间方）就居间服务事宜分别签订了《居间服务合同》《房屋交易保障服务合同》。其中《居间服务合同》约定中介地产代理费的费率标准为2.2%，交易各方应向丙方支付居间代理费84260元，由乙方负担，并应于本合同签订当日向丙方支付等内容；

《房屋交易保障服务合同》约定丙方为甲方、乙方提供协助甲乙双方收集整理审核相关交易材料、介绍资金监管政策、办理将资金监管手续等服务，丙方服务保障费的收费标准为房屋交易总额的0.307%收取，共计11740元，由乙方承担，应于签订本合同当日一次性向丙方付清等内容。

经核实，吴某峰于2021年、28日支付周某杰定金共计50万元，吴某峰另支付50万元首付款至周某杰资金托管张账户；2021年12月28日，吴某峰支付中介公司居间代理费及服务费共计96000元。

周某杰与吴某峰就案涉房屋签订买卖合同后，周某杰因对案涉房屋网签价格有异议，故未配合吴某峰继续履行合同手续。2022年1月6日，周某杰（甲方）向吴某峰邮寄《变更合同内容所载成交价格变更函》，载明：“甲乙双方已经就通州区一号房屋的销售事宜达成一致，实际成交价为383万元，网签价格也应383万元，但中介提供的合同载明成交价格为162万元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价221万元，中介提供的合同载明成交价格162万元有逃脱漏税之嫌疑，且装饰装修及配套设施设备等作价221万元无任何有效凭证依据。

成交价162万元违背甲乙双方均拒绝做逃税漏税等违法之事的真实意思，因此，中介提供的合同载明成交价162万元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价221万元，违反法律规定及甲乙双方真实意思表示，限中介及乙方三日内将合同中的成交价格162万元一律变更为实际成交价格383万元，网签价格为实际成交价383万元，否则由此产生的逾期办理网签等不良后果均由中介及乙方（买家）承担”。2022年1月15日，周某杰向中介公司邮寄《告知函》，要求中介公司撤销以162万元价格的网签合同，以383万重新出具网签合同。现因周某杰对于网签价格有异议，双方无法继续履行买卖合同。

裁判结果

一、确认原告（反诉被告）周某杰与被告（反诉原告）吴某峰于2021年签署的《北京市存量房屋买卖合同》中关于房屋网签价格162万元的条款无效；

二、确认原告（反诉被告）周某杰与被告（反诉原告）吴某峰于2021年签订的《北京市存量房屋买卖合同》（除网签价格162万元条款外）及其他相关协议于本判决生效之日起解除；

三、原告（反诉被告）周某杰于本判决生效之日起七日内返还吴某峰购房定金50万元；

四、原告（反诉被告）周某杰、第三人北京某中介公司配合被告（反诉原告）吴某峰取出暂存于周某杰名下的托管资金50万元及该笔资金产生的利息，于本判决生效之日起七日内执行清；

房产律师点评

民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人对自己的主张，有责任提供证据予以证明，未提供证据或者所提供的证据不能证实自己主张，应承担举证不能的法律后果。

结合庭审查明的事实，本案中，原被告的争议焦点有如下几点：第一，周某杰与吴某峰签订买卖合同中关于网签价格的效力问题。违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。周某杰与吴某峰达成了买卖案涉房屋的合意，双方在中介公司的居间撮合下签订买卖合同，买卖合同中将该房屋的价格表述为两部分，即该房屋成交价格为162万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价221万元，双方在庭审过程中均认可383万元系房屋出卖方的净得价，而162万元系案涉房屋办理网签备案合同的价格。我国现行税收政策下，二手房的交易双方需要交纳个人所得税、营业税、契税、印花税及其他费用，而上述应纳税额是根据房屋的网签价格确定的，双方将作价383万元的房屋按照162元的价格进行网签，存在避税嫌疑，故周某杰与吴某峰签订的买卖合同中关于网签价格162万元的条款应当无效。

同时，应当向双方指出的是，周某杰和吴某峰均在网签价格为162万元的买卖合同上签字确认，故双方对于该网签价格无效均存在过错。

第二，关于房屋买卖合同应否继续履行的问题。周某杰要求按照383万元的价格办理网签备案并继续履行合同，吴某峰要求解除双方之间的房屋买卖合同及相关协议。考虑到吴某峰在购买案涉房屋时是以162万元的网签价格考量其税费支出在内的整个购房成本的，变更网签价格必然导致其购房成本增加，且周某杰在税收主管机关未对网签价格进行监管的情形下对已经确定的网签价格提出异议，影响合同的继续履行，双方失去信任基础，买卖合同无法继续履行，故法院依法支持吴某峰要求解除与周某杰之间的买卖合同及相关协议的诉讼请求。

合同解除后，周某杰应退还吴某峰向其支付的定金并配合退还吴某峰已支付的首付款。对于吴某峰要求周某杰承担中介费的诉请，考虑到中介费系因吴某峰与中介公司的居间服务合同关系产生，本案暂不予处理。

第三，关于周某杰与吴某峰向对方主张的违约金问题。民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。如前所述，周某杰与吴某峰对于涉案合同网签价格无效都存在过错，综合考虑双方过错程度，对于周某杰、吴某峰向对方主张违约金的本诉及反诉请求，法院均不予支持。

第四，关于周某杰要求吴某峰赔偿经济损失29500元的诉讼请求，无合法依据，法院不予支持。关于吴某峰要求周某杰给付定金及首付款利息的诉讼请求，考虑到双方对于合同网签条款无效的过错，法院不予支持。