北京房产专业律师靳(jin)双权专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告陈某莉向本院提出诉讼请求：1.撤销林某杰将北京市朝阳区一号房屋（以下简称涉案房屋）转让给林某鹏的行为；2.判决林某鹏将涉案房屋返还给林某杰并恢复登记至林某杰名下。

事实和理由：陈某莉与林某杰曾是夫妻，林某杰与林某鹏是父子。陈某莉与林某杰于2017年签订了《离婚协议书》并离婚。林某杰在《离婚协议书》中承诺给予陈某莉300万元并分三笔支付。后经诉讼及强制执行，前两笔共计200万元已经给付，林某杰应当于2020年3月31日支付第三笔100万元，但其未按期支付，陈某莉提起诉讼。法院做出判决，判令林某杰支付100万元及利息。

判决生效后，林某杰拒不执行，陈某莉申请强制执行，法院在强制执行中发现涉案房屋已经不在林某杰名下。经法院委托查询发现，林某杰于2019年12月13日将涉案房屋转让给林某鹏。林某杰是为了逃避债务恶意将涉案房屋无偿转让给林某鹏，并导致陈某莉的债权无法实现，故提起本案诉讼。

被告辩称

被告林某杰答辩称：林某杰与林某鹏签订的房屋买卖合同合法有效，并已实际履行，不存在撤销交易的理由。

被告林某鹏答辩称：1.林某鹏多次为林某杰提供借款，林某鹏对林某杰享有的债权与陈某莉享有的债权具有同等法律效力，应予同等保护。涉案房屋系拆迁安置房，林某杰于2017年7月向林某鹏借款157万元用于购置该房屋。2019年，林某杰向林某鹏借款200余万元，用于向陈某莉支付执行案款。2.林某杰为偿还借款和家庭支出，将涉案房屋出售给林某鹏，双方签订的《二手房买卖合同》合法有效，不存在可撤销的法定情形。房屋售价合理，林某鹏已通过抵销欠款和转账将全部购房款支付完毕。

法院查明

陈某莉与林某杰原系夫妻关系，双方于2013年6月25日登记结婚，于2017年3月31日登记离婚。林某鹏与林某杰系父子关系。

2017年3月31日，陈某莉与林某杰签订《离婚协议书》。对于财产问题，《离婚协议书》约定：双方婚后无共同房产及财产；女方婚前财产北京市朝阳区a号归女方所有；女方婚前购置车辆归女方所有；男方婚内购置车辆归男方所有；男方自愿给付女方300万元，分三次支付，分别为离婚协议生效后，12个月内支付第一笔款100万元，24个月内支付第二笔款100万元，36个月内支付第三笔款100万元，每笔款项逾期部分按照银行当时活期利息支付。

由于林某杰未履行上述《离婚协议书》约定的付款义务，陈某莉将林某杰诉至法院。法院判令林某杰向陈某莉支付100万元及利息。该判决已发生法律效力。

2018年11月30日，陈某莉向法院申请执行上述判决。法院于2019年2月14日作出协助执行通知书，通知北京市朝阳区不动产登记事务中心查封涉案房屋。

2019年，陈某莉将林某杰诉至法院，要求林某杰支付《离婚协议书》约定的第二期款项100万元及利息。法院于2019年5月7日作出判决，判令林某杰向陈某莉支付100万元及利息。该判决已发生法律效力。

陈某莉向法院申请执行上述判决。执行过程中，林某杰向陈某莉支付了案款共计2037362.21元。法院于2019年12月12日解除了对涉案房屋的查封。

2020年，陈某莉将林某杰诉至法院，要求林某杰支付《离婚协议书》约定的第三期款项100万元及利息。法院于2020年6月11日作出判决书，判令林某杰向陈某莉支付100万元及利息。该判决已发生法律效力。陈某莉在本案中提出债权人撤销之诉的债权即为上述判决书确认的债权。

陈某莉向法院申请执行上述判决。2020年12月11日，法院做出裁定书，写明该院经过财产调查未发现可供执行的财产，裁定终结本次执行程序。经查，涉案房屋的所有权已于2019年12月13日转移登记至林某鹏名下。

审理中，林某杰称其想将涉案房屋出售以偿还所欠债务，但法院执行拍卖的价款较低，故将房屋售予林某鹏。

经查，2019年12月1日，林某杰（甲方）与林某鹏（乙方）签订《二手房买卖合同》，约定：涉案房屋价款及家具、家电、装饰装修、配套设施作价总计420万元，此价格为乙方净得价，其中房屋价款为156万元；甲方于2017年7月14日向乙方借款157万元，至今尚未归还，该笔款项折抵该房屋之购房款；甲方于2019年11月10日向乙方借款204万元，至今尚未归还，该笔款项折抵该房屋之购房款；乙方应于该房屋交易过户后半年内向甲方指定代收人秦某芬名下账户支付购房款59万元；双方应于2019年12月20日之前，共同向房屋权属登记部门申请办理该房屋的权属登记手续；双方在房屋权属转移登记手续完成后3日内办理物业交割手续；乙方承担本次交易所产生的涉及双方的所有税费。

经查，对于林某杰和林某鹏的上述房屋买卖交易，在房屋登记机关备案的是落款日期为2019年12月13日的《北京市存量房屋买卖合同》。该合同约定涉案房屋成交价为156万元。林某杰、林某鹏称该合同约定的房屋价款并不真实，是为减少税款而签订的，双方约定的真实房屋价格应以《二手房买卖合同》为准。

对于涉案房屋在林某杰和林某鹏签订买卖合同时的市场价格，陈某莉主张应在520万元到600万元之间，林某杰、林某鹏主张应为420万元。陈某莉称，即便林某杰、林某鹏约定的价格并不低于市场价格的70%，但由于双方存在恶意，故不影响其行使撤销权。

对于上述《二手房买卖合同》的履行情况，林某杰、林某鹏称林某鹏已将房价款420万元支付完毕，具体为：1.林某杰因购买涉案房屋向林某鹏借款157万元，该债务与林某鹏应付购房款相抵销；2.林某杰为履行判决书，向林某鹏借款204万元，该债务与林某鹏应付购房款相抵销；3.林某鹏于2020年3月8日向林某杰支付剩余购房款59万元。

陈某莉对于林某杰、林某鹏所述上述两笔债务抵销及其他支付购房款的行为均不认可。

经查，涉案房屋系拆迁所得的定向安置用房。被拆迁房屋为北京市D号。各方均称，被拆迁房屋系公房，原承租人为张XX（林某杰之祖母，拆迁时已故）。

2017年7月14日，林某杰（买受人）与北京s公司（出卖人）签订《定向安置用房现房买卖合同》，约定林某杰购买涉案房屋，房屋总价款为1551397元。陈某莉称，按拆迁政策，林某杰、林某鹏家庭人口只能取得一套安置房屋，为了多获取一套安置房屋，在陈某莉不知情的情况下，拉上了陈某莉、陈某莉女儿、陈某莉父母作为共同购房人，故涉案房屋应有他们的份额。林某杰、林某鹏对此不予认可。

2017年7月13日，林某鹏银行账户因“理财赎回”收入3505657.53元。2017年7月14日，林某鹏向北京s公司转账支付购房款1569765元。林某杰、林某鹏均称上述购房款系林某杰向林某鹏的借款。陈某莉对此不予认可，认为因房屋拆迁还取得了货币补偿，货币补偿款中应当至少有40万元属于林某杰，而涉案房屋是用货币补偿款购买的，故一部分购房款是林某杰支付的，另一部分购房款应为林某鹏对林某杰的赠与。

2018年4月11日，涉案房屋所有权登记至林某杰名下。权利性质为按经济适用住房管理。

2019年12月11日，林某鹏向法院账户转账2037362.21元，林某杰、林某鹏称该款项系林某杰向林某鹏的借款。陈某莉称该款项应为林某鹏对林某杰的赠与。

2020年3月8日，林某鹏向秦某芬转账49万元；2020年3月9日，林某鹏向秦某芬转账10万元。秦某芬与林某杰系夫妻关系。

裁判结果

驳回原告陈某莉的诉讼请求。

房产律师点评

法律规定：因债务人无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为；债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。

具体到本案，生效判决已确认陈某莉对林某杰享有债权，法院对此不持异议。陈某莉主张的债权人撤销权，应符合上述法律规定对于债权人撤销权设定的成立要件。即本案争议在于林某杰与林某鹏对涉案房屋所签买卖合同是否系“无偿转让财产”或“以明显不合理的低价转让财产、对债权人造成损害、且受让人知道该情形”。

林某杰与林某鹏签有《二手房买卖合同》，以买卖的形式转让财产，且林某鹏为买受房屋支付了对价，故不属于“无偿转让财产”的行为。对于是否存在“以明显不合理的低价转让财产”的情况。首先，对于房屋转让的约定价格问题。双方所签《二手房买卖合同》约定购房款为420万元，备案合同约定房价款为156万元，林某杰、林某鹏解释该备案合同系为降低税款所签，应当符合实际情况，故双方实际约定的房屋转让价格应为420万元。根据本案当事人对涉案房屋市场价格的陈述，林某杰、林某鹏约定的转让价格420万元并不属于明显不合理的低价。

其次，对于实际转让价格的问题。林某鹏支付了林某杰买受涉案房屋的购房款，并支付了林某杰应承担的案款，在无证据证明上述款项系赠与的情况下，林某杰、林某鹏主张上述款项系借款，更具有可信性。林某杰以欠付林某鹏的借款抵销部分购房款，又通过其妻秦某芬收取购房款的剩余部分，在实际上也不存在以明显不合理的低价转让财产的情况。陈某莉主张因林某杰、林某鹏系父子关系，存在“恶意”，应当提高“明显不合理低价”的标准，不符合对债权人撤销权行使要件的规定。

另外，即便对于林某鹏是否实际足额向林某杰支付购房款、林某鹏主张的债权是否可以抵销部分购房款存在争议，均为房屋买卖合同的履行问题，合同未依约履行，并不直接构成债权人撤销权的成立要件。故陈某莉以行使债权人撤销权为由，主张撤销林某杰、林某鹏之间的买卖合同，没有事实和法律依据，法院不予支持。陈某莉主张的涉案房屋中有案外人份额，不属于本案债权人撤销权纠纷审查范围，陈某莉可以通过其他案由、以其他请求权基础主张权利。