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靳双权律师亲办案例
己方购买房屋未过户前卖方再次卖给他人,签署合同有效吗
来源:靳双权律师
发布时间:2024-02-01
浏览量:231

北京房产专业律师靳(jin)双权专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷,腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房,离婚房产分割等房产案件。从业十七余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告向本院提出诉讼请求:请求判令二被告签署的位于北京市朝阳区a号地下仓库的买卖合同无效。事实和理由:2007年2月27日,二原告与F公司签订《北京市商品房现房买卖合同》及补充协议,二原告购买北京市朝阳区a号房屋。因F公司称不能单独为地下仓库办理房屋产权证,故与二原告签订无偿使用地下仓库的协议,约定二原告对地下仓库有使用权,使用期限自2007年6月30日至2043年10月17日。合同签订后,二原告依合同约定向F公司支付了全部房屋价款。F公司向二原告交付房屋及地下仓库。地下仓库只能从一号房屋室内的结构楼梯出入。二原告支付的房款含地下仓库。

F公司2012年7月将诉争地下仓库出售给M公司F公司M公司恶意串通,严重损害了我的合法权益,应属无效,故诉至法院。

 

被告辩称

F公司辩称:我公司有地下仓库的所有权。我公司与二原告签订的房屋买卖合同不包括地下室。我公司与二原告签订的协议只是将地下室的使用权交给二原告,二原告明确知晓地下室的所有权归我公司。我公司与二原告就地下室没有所有权转移的约定,我公司对地下室有处置权。我公司有权将地下室出售给M公司。请求法院驳回原告的诉讼请求。

M公司辩称:二原告对地下室不享有任何权利,我公司取得地下室所有权不损害二原告的利益,不存在我公司与F公司恶意串通的主客观条件。二原告所有的一号房屋与地下室有相互独立的清晰的产权。二原告、F公司一号房屋、地下室分别独立缴纳了契税,不存在不可办理产权之说。我公司与F公司的交易没有无效的事由。我公司可以为地下室另设出入口,如何使用地下室与二原告无关。请求法院驳回原告的诉讼请求。

 

法院查明

北京市朝阳区一号商品房初始登记在F公司名下。

2007年2月27日,二原告与北京F公司(后更名为F公司)签订《北京市商品房现房买卖合同》,约定:二原告购买北京市朝阳区(即a号房屋),房屋套内面积100.5平方米,商品房单价为24942.06元,总价款2523139元;二原告采取一次性付款方式付款;F公司应当在2007年6月30日前向二原告交付房屋。

F公司与二原告签订《关于无偿使用地下仓库的协议》,约定鉴于二原告购买了F公司一号底商,F公司给予二原告无偿使用F公司位于该底商地下仓库的权利,仓库位于一号底商地下,仓库使用的有效期限自2007年6月30日至2043年10月17日止,仓库所有权归F公司所有,二原告只享有无偿使用权。

二原告已支付全部房款并使用上述房屋及地下室至今。

F公司为二原告出具了房款发票。

2012年7月13日,F公司(出卖人)与M公司(买受人)签订《北京市商品房现房买卖合同》,约定:F公司将北京市朝阳区a等商品房出售给M公司

2013年8月9日,北京市朝阳区a号商品房的所有权由F公司转移登记至M公司名下。

庭审中,二原告主张二被告就北京市朝阳区a商品房的买卖行为存在恶意串通,损害二原告的合法利益。二被告主张签订《北京市商品房现房买卖合同》有效。

F公司M公司未提交M公司支付北京市朝阳区a号商品房价款的证据。F公司主张其向M公司出售涉案地下室时没有告知M公司其已将涉案地下室使用权处分给二原告的情况;M公司主张其现不同意二原告无偿使用涉案地下室。

 

裁判结果

被告F公司与被告北京M公司2012年7月签订《北京市商品房现房买卖合同》中关于北京市朝阳区a商品房的买卖关系无效。

 

房产律师点评

2012年,二被告签订《北京市商品房现房买卖合同》,该合同中涉及北京市朝阳区a号商品房的买卖关系。案涉房屋是通过买卖合同办理的所有权转移登记,而买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人,买受人支付价款的合同。二被告以房屋买卖的形式完成所有权转移登记,但二被告并未提交M公司支付房屋价款的证据;故二被告显无真实的买卖意图。另,秦某F公司的负责人及M公司的股东及时任法定代表人,二被告显然为关联公司;故M公司对于二原告享有涉案地下室的使用权应是明知的。

F公司在与二原告签订《关于无偿使用地下仓库的协议》,且二原告已实际使用涉案地下室至今的情况下,又于2012年7月13日就涉案地下室与其关联公司M公司签订买卖协议,且没有支付买卖价款的证据;M公司在明知二原告对涉案地下室有使用权的情况下,以虚假的买卖关系取得涉案地下室的所有权,且明确表示不同意二原告使用涉案地下室,二被告的转让行为构成恶意串通,损害了二原告利益,应认定为无效。


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律师信息
  • 律师姓名:
    靳双权
  • 执业律所:
    北京市东卫律师事务所
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    主办律师
  • 执业证号:
    11101*********920
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