北京房产专业律师靳(jin)双权专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

周某鹏向本院提出诉讼请求：1.确认周某鹏与赵某杰于2003年签订的《房屋买卖契约》有效；2.本案的诉讼费用由被告承担。

事实和理由：周某鹏系北京市通州区D村（以下简称D村）村民，周某鹏与赵某杰于2003年3月8日签订《房屋买卖契约》，赵某杰将购自贾某英名下的北京市通州区D村S号院落及地上物正房五间、厢房四间及门楼、院墙等建筑卖与周某鹏，卖价人民币55000元，笔下交清。赵某杰于2018年去世，其生前丧偶，赵某芳、赵某玲、赵某莉为其三个女儿。周某鹏为维护自身合法权益，提起诉讼，请求法院支持周某鹏的诉讼请求。

被告辩称

贾某英辩称，不同意周某鹏的诉讼请求。第一，周某鹏和贾某英不存在买卖关系，所以不存在合同纠纷；第二，贾某英从未将房屋出售给赵某杰，赵某杰出售贾某英房屋的行为属于无权处分，故贾某英认为本案的合同属于无效合同；第三，周某鹏称赵某杰从贾某英处购买房屋，赵某杰有权出售房屋，但没有提供任何证据证明，赵某杰出售房屋没有得到房屋权利人的追认，合同应属无效。请求法院驳回周某鹏的诉讼请求。

赵某芳、赵某玲、赵某莉未答辩。

法院查明

周某鹏系D村农民。D村S号宅基地使用权人原为贾某英。2003年3月8日，赵某杰与周某鹏订立卖房契约，赵某杰将位于D村S号的房屋以5.5万元的价格出售给周某鹏，周某鹏已向赵某杰付清了房款。涉案房屋现由周某鹏居住。

另查，赵某杰于2018年11月17日去世，赵某芳、赵某玲、赵某莉为赵某杰的三个女儿。

案件审理过程中，周某鹏主张涉案房屋系贾某英出售给赵某杰，在2003年3月8日签订卖房契约当天，赵某杰认为其与贾某英的房屋买卖合同没有用了，便当场撕毁了。贾某英主张因赵某杰给贾某英介绍很多工程，其于1998年左右将涉案房屋无偿借给赵某杰居住使用，一直没有要回。

案件审理过程中，本院通知卖房契约的代笔人高某峰、中间人林某贤、证明人王某贵到庭接受询问，三人均认可卖房契约上的签字系其本人所签，且贾某英将涉案房屋出售给赵某杰，订立卖房契约时，周某鹏就付清了房款，赵某杰当场撕毁了其与贾某英之间的房屋买卖协议，但对于该房屋买卖协议的内容三人并不清楚。对于三位证人的证人证言，周某鹏均表示认可，贾某英均不予认可，贾某英认为三人只是听说贾某英将涉案房屋卖给赵某杰，但并未见过贾某英与赵某杰之间的协议。

裁判结果

周某鹏与赵某杰于2003年订立的房屋买卖合同有效。

房产律师点评

本案中，赵某杰于2003年3月8日与周某鹏订立卖房契约，即房屋买卖合同，将涉案房屋以5.5万元的价格出售给周某鹏，周某鹏已付清全部房款。周某鹏系D村村民，其具有购买本村房屋的主体资格。关于赵某杰如何从贾某英处取得涉案房屋，双方存在争议。根据赵某杰与周某鹏之间的房屋买卖合同及高某峰、林某贤、王某贵的陈述，涉案房屋系赵某杰自贾某英处购买，赵某杰在订立卖房契约时当场撕毁了其与贾某英的房屋买卖契约，因林某贤、王某贵与贾某英均系前后街邻居，且王某贵系D村村委委员，其证言具有较高可信度，故对于周某鹏提出的涉案房屋系赵某杰自贾某英处购买而来的主张，法院予以采信。

退一步讲，即使赵某杰无权处分涉案房屋，贾某英并未提供证据证明周某鹏对此是明知的，考虑到赵某杰常年居住在涉案房屋，其以房屋所有人的名义处分房屋，周某鹏以合理价格受让，周某鹏对涉案房屋也构成善意取得。综上，赵某杰与周某鹏订立的房屋买卖合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，周某鹏要求确认该房屋买卖合同有效的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。