原告诉称

林某君向一审法院起诉请求：1.依法确认双方之间关于顺义区A号的农村宅基地及地上房屋的买卖行为无效；2.诉讼费由孙某杰承担。

孙某杰上诉请求：1.请求法院依法撤销一审判决全部内容并改判驳回林某君一审全部诉讼请求；2.本案全部一、二审诉讼费（包括保全费）均由林某君承担。

事实和理由：一审判决对案件事实审查及法律适用存在错误，应当予以撤销并改判。一审判决对于案涉《契约》订立的经过审查不清。庭审中，林某君配偶兼代理人孙某英声称2001年涉案宅院在出售给孙某杰一家时，其并不知情，只是顾及到亲情，才勉为其难同意孙某杰在此居住。三万元售房款也是舅妈硬塞给自己的并非自愿接受，而且价格远低于自己预期价格。但事实上，是林某君有意出售案涉宅院并主动联系孙某杰询问是否愿意购买，原因是当时孙某杰一家要在当地另购楼房，需要交定金而急需现金。

《契约》上签字的证人是本村的村干部、林某君的父亲、兄长，是林某君安排他们一起来见证，双方自始至终都是自愿有偿交易，不存在所谓强买强卖。《契约》签署时孙某英本人也在场，是其亲手收过钱后，主动将宅基地使用权证交到孙某杰手上。一审判决对于上述重要事实审查不够清楚，恳请二审法院进一步查明案件有关事实情况。一审判决对于案涉《契约》存在“违反法律、行政法规强制性规定”指向性不明。一审判决认为：“违反法律、行政法规强制性规定，损害社会公共利益的合同，应属无效。根据相关规定，集体土地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本村集体经济组织成员无权取得或者变相取得。”但如前所述，林某君一家因为要在其他地方购房而出售涉案宅基地，说明其不再需要该宅院用以满足居住需求。况且争议双方的买卖行为是被时任村领导所认可的，虽然林某君户口未迁出，但其是否仍然具有该集体经济组织成员的身份，有待商榷。

孙某杰认为，一审判决仅依据林某君的农业人口身份就当然认定其自始至终享有涉案宅院的居住使用权，理由不充分，定案所依据的法律依据不明，结果不能令孙某杰信服。

林某君辩称，同意一审判决，不同意孙某杰的上诉请求及理由。

法院查明

2001年10月17日，林某君与孙某杰签订了《契约》，内容为：立卖房契约人林某君自愿将祖留房产正房肆间及厢房院墙门楼等一切附属物一并卖给亲友孙某杰名下永久为业。……。经买卖双方协商同意该房以叁万元现金成交，写此契约时买方将上述款项一次付清，卖方当众清点无误，恐后无凭，特立此字为证。立卖房契约人林某君，购房人孙某杰，中证人林某贤，林某辉，陈某1、陈某2。

就上述《契约》，林某君认可《契约》的真实性，不认可证明目的，其认为该《契约》不是双方自愿签订的，其因顾及到亲情，当时其就说不愿意卖房，其舅妈说只是写个字，3万元是签字的时候其舅妈把这个钱塞到其手里的，其签字是有条件的，条件就是孙某杰只能住不能买卖，如果允许孙某杰买卖的话，孙某杰可能签完字之后转手就卖了，其舅妈当时是强买强卖。

当时有人已经找过其，说要六万元买这个院子，其明确表示说不卖，其舅妈依据这个给了其三万元。当时其没有任何卖房的理由，其被拽进去只是签字就让离开，并没有当众宣读协议内容。

对此孙某杰认为林某君的陈述站不住脚，从契约内容来看，双方是买卖合同关系，上面签字的人关系都很明确，林某贤是林某君的父亲，林某辉应该是林某君的兄弟，从农村的惯例来看，老人和兄弟来决定宅基地的使用和转让，孙某英说没有参与站不住脚，即使孙某英没有在协议书上签字，但是通过协议可以看出是真实出卖宅基地，孙某英本人是否是不情愿卖房，对买卖没有实质影响，而且其也收了三万元，说明交易完成了。

孙某杰表示林某君卖房的真正原因是林某君一家要在别处买房，需要交定金，林某君手里没有现钱，所以才卖的房，而且双方都是成年人，对签署的协议承担法律责任，即使协议违反法律规定，被确认为无效，但是签字的行为是真实的，应对此负相应的法律责任。

关于《契约》的效力。林某君认为孙某杰不是本村的集体经济组织成员，是城镇户口，买卖房屋的行为违反了法律的强制性规定，应属于无效，故要求确认《契约》无效。

林某君提交了户口本、村委会证明，及户籍登记情况。该户口本显示户别为农业家庭户等。孙某杰表示其不了解林某君的户籍登记情况。

经查，北京市顺义区A号宅院集体土地建设用地使用证登记在林某君名下。孙某杰的户籍所在地为北京市西城区。

法院认为，违反法律、行政法规强制性规定，损害社会公共利益的合同，应属无效。根据相关规定，集体土地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本村集体经济组织成员无权取得或者变相取得。

经查，签订《契约》时，孙某杰不是房屋所在地集体经济组织成员。故林某君与孙某杰签订的《契约》违反了国家相关规定，应属无效。就林某君要求确认《契约》无效的诉讼请求于法有据，法院予以支持。

裁判结果

确认林某君与孙某杰于2001年签订的《契约》无效

房产律师靳双权点评

本案争议焦点在于林某君、孙某杰所签《契约》的合同效力认定。违反法律、行政法规强制性规定，损害社会公共利益的合同，应属无效。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。根据查明的事实，林某君与孙某杰签订《契约》将涉案房产卖给孙某杰，但孙某杰并非涉案房屋所在地集体经济组织成员，无权购买涉案房屋，故林某君与孙某杰签订的《契约》，违反了法律的强制性规定，法院判决认定林某君、孙某杰签订的《契约》无效，处理正确。