案件发生地区：北京市昌平区香堂村

  审理法院：北京市昌平区人民法院、北京市第一中级人民法院

委托代理人：刘大伟，北京京平律师事务所律师

一、案情介绍：二原告是夫妻关系，被告马某和谭某是夫妻关系，谭某某是马某和谭某的儿子。原告与三被告于2013年9月签署房屋买卖协议，协议中约定三被告将其拥有的坐落于北京市昌平区香堂村某排某号的房屋出售给原告方。房屋交易价格为3010000元，签署涉案房屋买卖协议后，原告支付了全部购房款。原告使用涉案房屋到2020年12月2日，被崔村镇人民政府通知限期拆除涉案房屋，随后在2020年12月28日涉案房屋被拆除。至此，由于涉案房屋的权属被认定为违建和被拆除，造成原告买卖合同目的落空。因为，被告所售给原告的涉案房屋权属存在违建的重大瑕疵，原告购买的长期使用房屋已经灭失，被告已经构成根本违约。因此，三被告作为共同出售主体，要对原告的诉讼请求承担共同返还和连带赔偿责任。

二、案情法律问题定性及分析：

（一）涉案房屋买卖合同系政府以违法建筑为由认定的无效。

1、合同无效的法律依据：《中华人民共和国土地管理法》第四十三条“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地”。第四十四条“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。本条第二款、第三款规定以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准”。第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。

2、一些规范性文件依据：《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：“二、加强对农民集体土地的转让管理，农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）规定：“二、加强土地利用总体规划、城市总体规划、村庄和集镇规划实施管理(十)加强村镇建设用地的管理。改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发[2007]71号）规定：“二、严格规范使用农民集体所有土地进行建设，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。其他任何单位和个人进行非农业建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。”《中共中央、国务院关于切实加强农业基础建设进一步促进农业发展农民增收的若干意见》（中发[2008]1号）规定：“六、稳定完善农村基本经营制度和深化农村改革（二）严格农村集体建设用地管理，严禁通过“以租代征”等方式提供建设用地。城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。开展城镇建设用地增加与农村建设用地减少挂钩的试点，必须严格控制在国家批准的范围之内。依法规范农民宅基地整理工作”。

3、一审法院关于“涉案房屋所在土地是集体所有土地，相应建筑被认定为违法建设且已被依法拆除，因此，原、被告双方就涉案房屋形成的《房屋买卖协议》违反了法律法规的强制性规定，应属无效”的认定适当。

（二）合同无效后应返还全部购房款，对于返还购房款部分并不存在被告所述的“原告主动找到被告购买的案涉房屋，并且被告知情，被告应该承担过错责任的问题”。

3010000元购房款，被告应该全部及时退还给原告。

根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”。《中华人民共和国民法典》第一百五十七条 “民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还”。同时根据2013年9月30日房屋买卖协议当中第五条“交易后如果发现产生于该房屋转移之前的有关该房屋的产权、债权、债务纠纷，仍由卖方承担一切责任”。

再者，原告能够找到被告买房，那也是被告公开出售的自然结果，如果被告不去销售案涉房屋，原告还不会买涉案小区的房屋呢，买了案涉房屋是原告低价位时期卖了北京市里的房子才买的，原告因此亏了大几百万。

房屋的返还问题原告已经通知被告接管涉案房屋，房屋被政府强拆被告的损失可以向镇政府或者村委会追偿。

（三）对于原告所付全部购房款，三被告要承担共同的返还责任。根据合同相对性原则的规定，案涉争议的合同责任，村委会并没有在合同中明确参与签字盖章同意给与承担。所以，村委会并不当然的成为本案当事人。村委会与被告之间的纠纷属于另外一个合同关系和法律关系。

虽然名义上谭某某与村委会签署了农村房屋买卖合同，但并没有进行房屋登记，三被告也没有进行房屋权属的明确约定。从三被告共同与原告以各自名字签署2013年9月30日房屋买卖协议的事实；马某、谭某某不是以谭某儿谭某某（代）或马某谭某儿（代）的方式签字的事实，不是谭某儿一人签字的事实及三人的以上签字方式和行为表明了“三人共同出售涉案房屋给被告的事实，同时也表明了涉案房产并不是谭某儿个人财产”。  

再者，三被告承担共同返还责任的依据为合同相对性规则的要求，与房屋产权归属之间没有关联性。依据为《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”，第八十四条“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意”和《中华人民共和国民法典》第一百一十九条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”的规定和2013年9月30日房屋买卖协议当中第五条“交易后如果发现产生于该房屋转移之前的有关该房屋的产权、债权、债务纠纷，仍由卖方承担一切责任”的合同约定。

另外，三被告要承担共同返还责任的一个重要事实依据为“原告兰某某一审当庭指出了‘被告谭某所述其收取购房款是因为谭某儿没有在现场为虚假陈述的事实，实际情况是缴纳购房款当天谭某儿也在现场，但谭某让转账到其自己名下的账户’”，兰某某当庭指出这个事实以后，被告谭某不再进行反驳，默认了自己所述的代替谭某儿收取房款的事实为虚假事实。

还有，以谭某儿名义从村委会购买案涉房屋的时候，其虽然刚满18周岁，但其还未工作，根本不具有独自购房的能力。

由此可见，涉案房产为三被告未进行产权分割的共同财产，三被告都是合同相对方，要对自己的承诺承担《中华人民共和国合同法》和民法典中规定的合同责任。

三、审判结果及执行结果：

本案一审法院支持了委托人的诉讼请求，对方虽然提起了上诉但二审维持一审判决。二审判决生效以后对方及时的主动的支付了全部案涉款项。

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二0二3年十二月 二十 日

注：当前《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国民事诉讼法》意识晓，请参考《中华人民共和国民法典》