房屋租赁合同纠纷一案

湖北省武汉市汉阳区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）鄂0105民初8292号

原告（反诉被告）：武汉xx酒店管理有限公司，住所地武汉市武汉经济技术开发区xxx地块武汉经开万达广场。

法某代表人：张某军，该公司董事兼总经理。

委托诉讼代理人：张伟，蒋露，湖北析领律师事务所律师。

被告（反诉原告）：xxxx局集团武汉xx发展有限公司，住所地武汉市汉阳区建桥新村xx栋。

法某代表人：刘某，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：郭某民，男，该公司员工。

原告（反诉被告）武汉xx酒店管理有限公司（以下简称xx酒店公司）与被告（反诉原告）xxxx局集团武汉xx发展有限公司（以下简称xx局xx公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年8月25日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员王朝阳独任审理，于2021年11月4日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）xx酒店公司的委托诉讼代理人张律师、蒋律师所，被告（反诉原告）xx局xx公司的委托诉讼代理人郭某民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

xx酒店公司向本院提出本诉诉讼请求：1.确认原告与被告于2017年1月20日签订的《xxxxxx酒店租赁合同》有效；2.原告与被告继续履行合同，将合同中约某的租赁房屋立即交付给原告；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年1月20日，原告与被告签署的《xx·xxxx酒店租赁合同》中约某被告将xx·xxxx项目X地块XX楼的部分楼层租赁给原告用于开设经营酒店及相关配套服务；约某租赁期限为20年，移交日为2019年11月1日，双方还约某了租赁面积、租金、双方权利义务、履约保证金的支付与返还方式等并在附件3中约某了租赁房屋的装饰、设备交付标准。合同签订后，原告已按照合同约某向被告支付了两笔履约保证金共计50万元。直至合同约某确某的移交日2019年11月1日，合同项下租赁物业因各项非原告原因未达成移交标准，无法进行移交，延期至今，对原告与酒店品牌管理方工作造成严重困扰及经济损失。本着与被告保持良好合作关系的诚意以及在租赁房屋开设经营酒店的决心，原告在被告严重违约且给原告造成严重经济损失的情况下依然尽量促成合同之履行，屡次与被告协商调整租赁房屋最终移交时间。2021年5月7日，被告工作人员告知原告负责人员应在2日内将合同约某的最后一笔履约保证金支付给被告，并与被告对接房屋交接工作。原告公司负责人员因行程安排冲突，在与被告协商后，双方同意原告先在2021年5月8日前将200万元的履约保证金支付给被告，交房时间另行确某。原告遂于5月8日向被告支付了200万的履约保证金，被告在5月10日安排工作人员向原告开具收据。被告在收到原告履约保证金后却怠于向原告交付房屋，原告多次口头和书面催告，被告却突然单方面主张解除合同。原告为筹备酒店开业，前期已在各方面投入了大量成本，被告不顾诚实信用原则，无视合同条款约束，拒不履行合同，给原告造成严重损失。无奈之下，为维护原告的合法权益，原告特依据相关法律规某，提起诉讼，请求判如所请。

xx局xx公司辩称，请求驳回原告全部诉请。1.原告迟延收房已构成根本违约，按照原告承诺5月1日前收房，逾期自行承担违约责任及后果，该承诺原告未按期兑现。根据双方合同4.1条约某，视为原告单方面终止本合同，履约保证金不予退还。原告迟延收房的理由不能成立。此前2021年1月11日、4月14日被告书面告知原告，还在2021年4月30日再次催告原告按期收房，原告自始至终都未到房屋现场办理交接手续，直至被告于2021年6月17日发出解除租赁合同函；2.原告行为严重影响被告按照合同实现经济效益，为避免损失扩大，鉴于原告根本违约行为，被告不再与原告进行租赁合作。

基于以上事实和理由，xx局xx公司向本院提出反诉诉讼请求：1.判决解除反诉原、被告签订的《房屋租赁合同》；2.判决反诉被告支付违约金及租金损失暂计338,850元；3.判决反诉被告承担本案的诉讼费用。

xx酒店公司就反诉辩称，1.反诉原告要求解除合同诉请无依据，反诉被告不同意解除合同。双方签订合同合法有效，自2017年合同签订后履行至今，反诉被告为筹备在租赁房屋内开设酒店，已投入大量资金，且已向其支付保证金，xx公司应当主动将租赁房屋交付给反诉被告使用；2.反诉被告将履约保证金支付给反诉原告后，其未将房屋实际交付，在反诉被告发函催告后对方依然拒绝交付，故而其是租赁房屋空置过错方，无权要求我方承担租金损失；3.根据反诉原告陈述，其确认直至2021年5月8日双方仍在共同履行合同。综上，应当驳回反诉原告的全部反诉请求。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。xx局xx公司系位于武汉市汉阳区××道××西北角的xx·xxxx（四期Ａ-4-1地块）2＃楼工程的建设单位。2017年1月20日，xx局xx公司（出租方、甲方）与xx酒店公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约某：甲方已经取得武汉市汉阳区××道××西北角地块土地使用权，将开发建设xxxxxx项目；乙方向甲方承租项目中Ｃ地块Ｃ2＃号楼的部分楼层用于开设经营酒店及相关配套服务，酒店品牌暂某维也纳国际酒店；租赁房屋的具体位置见（附件1房屋租赁位置平面图），其中1层局部面积约为538平方米，2-9层面积约为10757平方米，租赁总面积约为11295平方米（具体面积以房产部门实测面积为准）；乙方须自行办理所有证照和合法经营手续，甲方提供租赁房屋的《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》及房产权属证明等予以协助；双方确认移交日为2019年11月1日，如乙方逾期未接受租赁房屋，视为乙方单方终止本合同，甲方不退还乙方的履约保证金；租赁房屋的移交标准由甲乙双方在本合同附件3列明，作为甲方移交乙方时的验收依据，租赁房屋的移交完成当日，甲乙双方应共同签署《移交确认函》；租赁期限为20年，自2019年11月1日起至2039年10月30日止，租期自房屋正式移交之日起算，迟延起算的，相关日期进行顺延；租期前两年零八个月为装修期和免租期，甲方不收取租金；合同签订后7个工作日内乙方向甲方支付合同履约金20万，酒店土建施工完成后乙方向甲方支付合同履约金30万。当甲方物业满足国家法律法规，具备交房条件并同乙方完成所有交房手续后，乙方向甲方支付合同履约金200万。待乙方进场施工完成装修工程总量的一半时甲方返还乙方200万，剩余50万待免租期满后作为首次房屋租金予以冲抵等条款。合同中，双方还对租赁单价、租金交付日期、违约责任的条款进行了约某。同时，该合同附件1《租赁房屋位置平面图》中显示租赁房屋系四新大道与连通港西路交叉口处临近四新大道的一侧的一栋建筑物。

合同签订后，xx酒店公司向xx局xx公司支付了履约保证金20万元。2020年12月29日，xx局xx公司向xx酒店公司发出《工作联系函》一份，表明租赁房屋土建施工已完成，xx酒店公司应于2020年11月10日前支付合同履约金30万元，但该履约金至今未付，要求xx酒店公司于2020年12月31日前及时缴付，否则将追究违约责任。2021年1月11日，xx局xx公司再次发出《工作联系函》一份，该函载明：涉案租赁房屋已于2020年12月31日完成规划验收、消防验收、竣工验收等全部验收工作，已满足法某交房条件；请xx酒店公司于2021年1月15日前办理交房手续，如逾期超过30天，xx局xx公司有权按合同约某解除合同并不予退还履约保证金。同时，该函件还要求xx酒店公司于2021年1月30日前一并缴纳履约保证金230万元，否则将按合同约某主张违约责任。2021年1月18日，xx酒店公司回函称：“经核查涉案房屋竣工验收完成时间是2020年12月31日，应以该日期为房屋主体施工完成的依据；虽然合同约某的交房日期为2019年11月1日，但2020年1月新冠肺炎疫情发生前，xx局xx公司一直未完成施工。鉴于疫情对酒店业的影响，希望与xx局xx公司就以下方面达成共识：1.交房日期顺延至2021年5月1日；2.xx局xx公司完成酒店隔墙施工；3.xx酒店公司承诺如2021年5月1日未按照约某接收物业，将承担一切相关责任且放弃追诉xx局xx公司的一切责任；4.xx酒店公司正常接收物业时按合同约某足额缴纳相关费用”。2021年4月2日，xx酒店公司管理有限公司向xx局xx公司发出《工作联系函》，要求xx局xx公司提供规划条件核实证明、竣工备案表、消防验收意见书、房屋土地证、规划许可证等。此后，xx局xx公司工作人员在微信中向xx酒店公司法某代表人张某军提供了所需材料照片。2021年4月14日，xx局xx公司关于房屋交付问题发出《工作联系函》，表明xx酒店公司应于2021年5月1日前办理交房手续，并支付合同履约金，否则将按合同约某的违约条款进行处理。2021年4月30日，xx酒店公司支付履约保证金30万元。同日，xx酒店公司法某代表人张某军在微信中与xx局xx公司工作人员表示因接收房屋需要酒店品牌方的工程人员和设计人员同时到场，希望在5月1日之后办理交接手续。xx局xx公司工作人员回复称：“张总，贵司发函承诺5月1日前完成所有保证金缴纳和交房工作的，我们于去年12月就开始催贵司交房了，希望您还是按承诺执行吧，我也好给公司交代”。张某军则回复称：会按约某执行，但不清楚交房流程，希望明确如何开始。2021年5月7日，xx局xx公司工作人员发微信称：希望xx酒店公司于今明两天将合同约某的履约保证金缴齐，并于5月8日前对接房屋交接工作。张某军则表示交房需要专业人员到场，希望另行确某交房日期。xx局xx公司工作人员回复称，需在5月8日17时前缴齐履约保证金并办理房屋交接手续。2021年5月8日，xx酒店公司支付履约保证金200万元。同日，xx局xx公司向xx酒店公司开具了收到250万元履约保证金的收据一份。此后，双方为合同是否继续履行发生争议。2021年6月17日，xx局xx公司向xx酒店公司发出解除合同告知函一份，表示因xx酒店公司应按承诺于2021年5月1日前办理交房手续，但截止2021年6月16日，xx酒店公司仍未按承诺办理交接手续，故决某自本函件送达时解除双方签订的租赁合同。xx酒店公司于2021年6月19日签收该函件。此后，涉案租赁房屋未完成交接手续。本案庭审过程中，xx局xx公司表示仅按合同约某的一个月租金标准即338,850元主张违约金，剩余履约保证金自愿予以退还。

另查明，xx·xxxx（四期A-4-1地块）项目于2019年4月4日取得《建设工程规划许可证》，根据《建设工程规划许可证》所附建筑核位红线图记载，涉案租赁房屋位于xx·xxxx（四期A-4-1地块）项目内。2019年6月28日，武汉xx酒店管理有限公司与WYNDHAMHOTELASIAPACIFICCO.LIMITED签订了在汉阳有关华美达安可的《许可和使用费合同》。xx酒店公司在该合同签订前于2019年5月10日支付了加盟费3万美元及增值税。

本院认为，综合原、被告双方的举证、质证及庭审陈述，本院归纳本案的争议焦点为：一、xx酒店公司未在2021年5月1日前完成房屋交接手续，xx局xx公司是否享有解除权。二、如果xx局xx公司享有的解除权已经成就，其于2021年5月8日继续收取xx酒店公司缴纳的履约保证金的行为对解除权的行使所造成的影响。

关于第一项争议焦点。xx局xx公司系涉案租赁房屋的建设单位，有权对该房屋进行出租。xx局xx公司与xx酒店公司签订《房屋租赁合同》后，于2019年4月4日取得了所在项目的《建设工程规划许可证》，该合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规某，合法有效，应受法律保护。本院对xx酒店公司要求确认该合同有效的本诉诉讼请求，予以支持。

根据涉案合同约某，双方应于2019年11月1日办理交接手续，此后因受新冠肺炎疫情影响等原因，双方通过往来函件对将交接日期顺延至2021年5月1日前。该变更行为系双方合意达成，双方均应按变更后的约某履行。xx酒店公司为此在2021年1月18日发出的《工作联系函》中承诺：如2021年5月1日未按照约某接收租赁房屋，自愿承担一切相关责任且放弃追诉xx局xx公司的一切责任，xx酒店公司应按该承诺履行收房义务。xx酒店公司实际未在该时间内完成收房，该行为构成违约，xx局xx公司可以根据合同约某行使解除权并不予退还履约保证金。xx酒店公司主张系因xx局xx公司未履行约某的配合义务及双方未确某交接时间所致，该主张无证据证明且与合同约某不符，本院不予支持。

关于第二项争议焦点。xx局xx公司享有的解除权于2021年5月2日成就后，xx局xx公司有权决某是否行使解除权。xx酒店公司主张xx局xx公司于2021年5月8日收取保证金的行为系对其逾期交房行为的免责，本院评析如下：首先，结合本案在案证据，xx局xx公司在2021年5月7日的微信聊天记录中明确提出要求xx酒店公司于2021年5月8日前完成收房及补足履约保证金的合同义务，故该两项义务应当同时履行，并无先后顺序。xx局xx公司于当日收取保证金的行为不足以发生让xx酒店公司相信其不会继续行使解除权的合理信赖；其次，xx局xx公司在协商过程中自始未作出可以将交房时间再次顺延的意思表示；最后，自xx局xx公司于2021年6月17日发出解除通知前，xx酒店公司未提交任何其要求办理房屋交接手续的证据，该行为有违诚实信用原则。综上，本院对xx酒店公司的上述主张不予支持。

解除权成就后，xx局xx公司于2021年6月17日发出解除通知的行为符合合同及法律规某，涉案《房屋租赁合同》于解除通知到达xx酒店公司之日即2021年6月19日解除。本院对xx局xx公司要求确认涉案合同已解除的反诉请求，予以支持。因涉案合同已经解除，xx酒店公司要求继续履行合同的本诉请求，无事实及法律依据，本院不予支持。根据合同约某，因xx酒店公司的违约行为导致合同被解除，xx局xx公司可以不予退还xx酒店公司已经缴纳的履约保证金250万元。xx局xx公司表示仅主张338,850元违约金，剩余2,161,150元愿意退还，不违反法律规某，本院予以照准。

综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十九条、第五百零二条、第五百零九条、第五百四十三条、第五百六十二条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规某，判决如下：

一、原告（反诉被告）武汉xx酒店管理有限公司与被告（反诉原告）xxxx局集团武汉xx发展有限公司于2017年1月20日签订的《房屋租赁合同》有效，但该合同于2021年6月19日解除；

二、被告（反诉原告）xxxx局集团武汉xx发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）武汉xx酒店管理有限公司退还履约保证金2,161,150元（此款已扣除武汉xx酒店管理有限公司应当承担的违约金338,850元）；

三、驳回原告（反诉被告）武汉xx酒店管理有限公司的其他本诉诉讼请求。

如果未按本判决指某的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规某，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费80元（原告已预交）、反诉案件受理费3,192元（被告已预交），均由原告（反诉被告）武汉xx酒店管理有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。

审判员　　王朝阳

二〇二一年十二月二十六日

书记员　　刘　朝