黄某与金某房屋租赁合同纠纷

黄某与金某房屋租赁合同纠纷

【案情简介】

黄某系某房屋的二房东，共承租十余套房屋对外进行出租，该类房屋都是委托中介公司进行出租，本案当事人前期也是通过与中介公司租赁该房屋，后金某妻子通过中介公司与二房东黄某相识并于2020年3月份开始，由黄某与金某妻子达成房屋租赁的意思表示，租金由金某每月11号代妻子进行支付，后因双方对于租赁事宜产生纠纷，因黄某表示金某及其妻子至2023年共欠付黄某租金七万九千元人民币，遂成诉。

【律师代理意见】

总结双方争议焦点，其一，金某是否属于该房屋租赁的主体资格？其二，该房屋租赁何时解除？其三，黄某诉请中的房租是否部分实际已经收取？

首先金某从始至终都未与黄某进行沟通，并未与黄某达成房屋租赁合同的意思表示，参照当时中介合同也能看出该房屋的租赁主体是黄某及金某妻子，虽然每月房租都是由金某代妻子进行支付，但是支付款项并不代表其是合同主体，金某只是受金某妻子委托支付房租而已，因此黄某将金某也列为本案的被告不符合要求。

其次，通过相关证据的核对，黄某与金某妻子并未签订相关租赁合同，从2020年至2022年明显租期超过六个月，双方都未进行协商签订租赁合同，应当认定为不定期租赁合同，该类合同出租方如要解除一般由出租方进行通知并且预留承租方搬家的时间。

在2022年的八月初黄某要求媒体对于金某妻子所欠房租进行调解沟通，并且在此过程中双方也产生了不可调解的矛盾并于当年八月中旬黄某向人民法院进行起诉，该类事实足以证明黄某与2022年八月中旬已经作出解除房屋租赁合同的意思表示，并且按照高度盖然性金某妻子没有理由居住该房屋至2023年三月的事实，因此黄某在本次诉讼要求金某妻子支付2022年八月至2023年三月的房租不符合法律规定。

最后，黄某在本次诉请中表示金某所欠房租费用为七万九千元，其中包括2020年、2021年、2022年、2023年的房租。因金某为其妻子代为支付房租的主体，从其支付宝及微信转账记录中显示，2020年金某每月的11号左右都向黄某特定账户中转款当时约定的房租数额，并且在2022年8月黄某向法院起诉时的所欠房租数额并不包括2020年的房租，该类事实足以表明黄某已经收到2020整年的房租款项。

【判决调解】

一审法院判决支付租金由七万九千元，调整至五万五千元。二审调解支付租金四万八千元。

【法律依据】

《中华人民共和国民法典》 第五百一十条【合同没有约定或者约定不明的补救措施】合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定。

第七百零七条【租赁合同形式】租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。

 第七百三十条【租赁期限没有约定或约定不明确时的法律后果】当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

【案件延伸建议】

本案黄某在催讨租金时，采取了过激的手段，通过撬锁、私自进入租户的房屋的情况，导致租赁双方矛盾激化，对于此类案件双方应当协商和平解决，尤其是在疫情期间租赁房屋，双方应考虑各方的情况，合理化解纠纷。