【当事人信息】

    原告：某某资产管理公司

    委托诉讼代理人：某律所律师

    被告：李某某（申请案外人）

    委托诉讼代理人：朱学贵，系甘肃祁峰律师事务所律师。

    被告1：邢某某(被执行人)

    被告2：某房地产公司（被执行人）

    委托诉讼代理人：某律所律师

    第三人1：某钢架公司（被执行人）

    第三人2：某建设工程公司（被执行人）

    委托诉讼代理人：谢某某，系该公司员工

    【案情简介】

本案中某某资产公司与被告1、被告2和第三人金融借款合同执行纠纷一案中，案外人李某某对于本案中的案涉商铺的强制执行提出执行异议，并经过某中级人民法院的裁定后裁定中止对该案涉商铺的执行，因某某资产公司不服该裁定，认为该案涉商铺不能排除法院的强制执行，遂引发此诉。

   【代理意见】

本案争议焦点为：李某某对涉案的商铺是否享有足以排除执行的民事权益。对上述问题，朱律师提出了以下代理意见：

1.    朱律师认为李某某与某某资产管理公司2005年签订的《门店合同》，虽不是相关部门的制式合同，但该合同符合房屋买卖合同的基本要素，应为有效合同。

2.    对于房屋的实际占有情况，朱律师通过与被代理人李某某案前积极沟通，收集了该门店电费、采暖费清单等可以证明李某某合法占有涉案商铺的有利证据。

3.    对于该涉案商铺的价款是否支付的问题，朱律师根据双方签订的《门店合同》中的内容，认为房款由李某某一次性支付十万元现金，并且后续部分由木料款抵顶，双方签有收据一份，可以证明商铺的价款已经支付完毕。

4.    对于商铺尚未办理产权的问题，朱律师认为案涉房屋未办理登记手续的过错与李某某无关，对案涉商铺产权问题李某某一直敦促某某资产公司与其进行房屋登记手续的办理，但某某资产公司无故推诿一直至今，因此李某某作为善意买受人，对没有办理产权移转手续不存在任何过错。

   【裁判结果】

判决被告李某某对案涉商铺享有排除强制执行的权利，驳回某某资产管理公司的诉讼请求，案件受理费用由某某资产管理公司负担。

   【释法明理】

根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定理解与适用》第二十八条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。

通过该法条，朱律师建议对被强制执行的不动产提出执行异议时，需从以上所述四个方面寻找相关的有利证据，即是否签订买卖合同、是否实际占有房屋、是否已支付全部房屋价款、未办理房屋过户登记是否非买受人自身原因造成，来保障自己的合法权益。

   【律师建议】

购买房屋之后，具备办理预售备案条件的情况下，应当尽量办理预售备案登记，还有不动产移转登记，如果上述条件都不具备的情况下，尽量签署具备形式要件的房屋买卖合同，并且保留占有和使用的相关证据材料，以便最大限度的维护自身的合法权益。