北京市昌平区人民法院

民事判决书

（2021）京0114民初某某号

　　备注：为了保护当事人隐私“名字都是化名”。

　　原告：王先生

　　原告：叶女士

　　委托诉讼代理人：王先生（系叶女士之夫）

　　二原告共同委托诉讼代理人：刘大伟，北京京平律师事务所律师。

　　被告：马某

　　被告：马某宇

　　被告：刘某某，现居加拿大。

　　三被告共同委托诉讼代理人：关律师，北京某某律师事务所律师。

　　原告王先生、叶女士与被告马某、马某宇、刘某某农村房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了独任审理。原告王先生及二原告共同委托诉讼代理人刘律师，被告马某及三被告共同委托诉讼代理人关律师到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。

　　王先生、叶女士向本院提出诉讼请求：1．确认原被告之间签署的2013年9月30日房屋买卖协议无效；2．判令三被告共同返还原告购房款302.5万元；3．本案诉讼有关费用均由被告承担。事实与理由：二原告是夫妻关系，被告马某和马某宇是夫妻关系，刘某某是马某和马某宇的儿子。原告与三被告于2013年9月30日签署房屋买卖协议，协议中约定三被告将其拥有的坐落于北京市昌平区香堂村某排某号的房屋出售给原告方。房屋交易价格为3025000元，签署涉案房屋买卖协议后，原告支付了全部购房款。原告使用涉案房屋到2020年12月2日，被崔村镇人民政府通知限期拆除涉案房屋，随后在2020年12月28日涉案房屋被拆除。至此，由于涉案房屋的权属被认定为违建和被拆除，造成原告买卖合同目的落空。因为，被告所售给原告的涉案房屋权属存在违建的重大瑕疵，原告购买的长期使用房屋已经灭失，被告已经构成根本违约。因此，三被告作为共同出售主体，要对原告的诉讼请求承担共同返还和连带赔偿责任。

　　被告辩称：要求追加北京市昌平区崔村镇香堂村村民委员会为本案被告（以下简称香堂村委会）。本案原告主张的权利已超过诉讼时效。认为马某及马某宇不应列为本案被告。被告购买案涉房屋时经区镇两级政府和村委会同意，不违反当时法律法规强制性规定。原告对案涉房屋权属情况及双方交易范围知悉，被告已履行全部义务。

　　本院经审理认定事实如下：

　　2013年9月30日，出售方（甲方）马某、马某宇、刘某某与买受方（乙方）王先生、叶女士签订《房屋买卖协议》。约定一、甲方将其拥有的坐落于北京市昌平区香堂村某排某号的房屋出售给乙方；二、房屋交易价格为3025000元，大写人民币为叁佰零贰万伍仟元整；三、2013年9月30日付定金10万元（壹拾万元整），剩下余款乙方将于2013年11月25日前全部付清，金额为2925000元（大写人民币为：贰佰玖拾贰万伍仟元整）；四、甲方在乙方付清全款后

　　在村委会办理过户手续，所有过户税费将由乙方承担；五、交易后如果发现产生于该房屋转移之前的有关该房屋产权、债权、债务纠纷仍由卖方承担一切责任；本合同还对双方其他的权利义务进行了约定。甲方签字处有马某、马某宇、刘某某的签名。乙方签字处有王先生、叶女士的签名。

　　王先生、叶女士向马某转账支付房款302.5万元。被告向王先生、叶女士交付涉案房屋。

　　2013年11月24日，甲方香堂村委会与乙方叶女士签订了《购房协议书》，合同上写明刘某某转让。

　　2020年12月2日，北京市昌平区崔村镇人民政府发布《限期拆除公告》，载明：香堂村委会及各违法建设使用人：申请执行人北京市规划和自然资源委员会昌平分局（以下简称规自昌平分局）与被执行人香堂村委会行政非诉审查与执行一案，北京市昌平区人民法院（2020）京0114行审132号行政裁定书已经发生法律效力，准予北京市昌平区人民政府作为执行主体，强制执行规自昌平分局作出的京规自（昌）（土）罚字【2020】第19号《行政处罚决定书》。北京市昌平区人民政府已责成本机关具体组织实施，本机关现责令被执行人香堂村委会按照北京市昌平区人民法院（2020）京0114行审132号行政裁定书、规自昌平分局作出的京规自（昌）（土）罚字【2020】第19号《行政处罚决定书》的内容，自本公告之日起七日内拆除在香堂村344.01 亩集体土地上的违法建设，拆除建筑面积168308.21平方米，拆除场地硬化面积142954.14平方米，恢复土地原状。逾期不履行的，本机关将依法强制执行。各违法建设使用人对本案负有协助执行义务，应在上述期限内尽快搬离并将房屋腾空，拒不协助产生的法律后果由各协助执行义务人承担。

　　涉案房屋于2020年12月份被拆除。

　　上述事实有《房屋买卖协议》、《购房协议书》、收据、转账明细、《北京市昌平区崔村镇人民政府限期拆除公告》、照片、视频及当事人当庭陈述等证据在案佐证。

　　本院认为，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案王先生、叶女士与马某、马某宇、刘某某于2013年9月30日签订《房屋买卖协议》系于民法典施行前，应适用《中华人民共和国合同法》及相关司法解释的规定。

　　关于《房屋买卖协议》的效力问题。涉案房屋所在土地是集体所有土地，相应建筑被认定为违法建设且已被依法拆除，因此，原、被告双方就涉案房屋形成的《房屋买卖协议》违反了法律法规的强制性规定，应属无效。对于王先生、叶女士提出的要求确认《房屋买卖协议》无效的诉讼请求，本院予以支持。

　　对于王先生、叶女士提出的要求三被告返还购房款302.5万元的诉讼请求。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。王先生、叶女士作为买售方，马某、马某宇、刘某某作为出售方，王先生、叶女士依据《房屋买卖协议》向马某支付购房款302.5万元，现该合同被依法确认为无效，马某、马某宇、刘某某作为出售方，负有返还王先生、叶女士购房款的义务。对于王先生、叶女士提出的该项诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。

　　关于马某、马某宇、刘某某提出的要求追加香堂村委会为本案被告的申请。王先生、叶女士并未起诉香堂村委会，且香堂村委会并非本案《房屋买卖协议》的主体，其申请无事实及法律依据，对其申请

　　本院不予准许。

　　综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：

　　一、王先生、叶女士与马某、马某宇、刘某某于2013年9月30日签订的《房屋买卖协议》无效；

　　二、马某、马某宇、刘某某于本判决生效之日起七日内向王先生、叶女士返还购房款302.5万元。

　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　案件受理费31000元，由马某、马某宇、刘某某负担，于本判决生效之日起7日内交纳。

　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。

　　二0二二年十月 二十四

　　注意：当前《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》当前已失效，请参考《中华人民共和国民法典》相关规定。