房屋买卖合同纠纷一审民事案件判决书

秦某娟与深圳市XXX投资管理有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事案件判决书

审理法院：　深圳市南山区人民法院

案　　号：　（2017）粤0305民初3676号

案　　由：　房屋买卖合同纠纷

裁判日期：　2017年04月19日

民事判决书

（2017）粤0305民初3676号

原告：秦某娟，女。

委托诉讼代理人：曾律师，广东xx律师事务所律师。

被告：深圳市XXX投资管理有限公司，

法定代表人：罗某男，董事长。

委托诉讼代理人：罗某贵，男，系该公司员工。

第三人：深圳市XXX房产交易有限公司。

法定代表人：杜某花，总经理。

委托诉讼代理人：陈某月，女，系该公司员工。

委托诉讼代理人：傅某，男，系该公司员工。

原告秦某娟与被告深圳市XXX投资管理有限公司、第三人深圳市XXX房产交易有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月27日立案受理后，依法适用简易程序于2017年3月31日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人曾律师，被告及其委托诉讼代理人罗某贵到庭参加了诉讼，第三人经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付违约金96200元（人民币，下同）；2、被告严格按照《物业交接清单》交付家私，将私自搬走的一套红木茶几交付给原告，或支付等值价款5万元；3、被告承担本案的诉讼费用。庭审中，原告将第二项诉讼请求明确为：被告支付红木茶几一套等值价款5万元。事实和理由：原告与被告于2016年7月26日，在第三人的居间服务下签订了《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，约定被告将名下两套房产分别以总价款700万元及780万元的价格转让至原告。合同签订当日，原、被告双方对房屋内的电器家私等物品进行了清点，并共同确认了合同附件《物业交接清单》。按照合同第十条的规定，被告应当在收到全部楼款（除交房保证金外）后三个工作日内将房产及相关财产交付至原告。原告按照合同约定，于2016年11月7日向原告付清了全部购房款。但是被告在向原告交付房产及相关财物前，已经私自搬走包括一套红木茶几在内的部分财物，且被告到2016年11月24日才通知原告进行房产交付。被告私自搬走应向原告交付的家具及逾期向原告交付房产的行为均属于违约行为，根据合同第十二条的约定，原告有权要求被告以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金。此外，被告私自搬走应向原告交付的家具，应当返还原告。基于此，为维护原告的合法权益，原告向法院提起诉讼。

被告辩称：1、原告不具备本案诉讼主体资格。本案原告虽与被告在2016年7月26日签署《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，但于2016年9月7日签署了《主体变更确认书》，确认书明确约定由曹某某、杨某某代替原告履行《深圳市二手房买卖及居间服务合同》的买方权利义务及将房产过户到此二人名下，因此本案原告不具备诉讼当事人资格。2、被告依据合同按时如约履行合同卖方义务，房产如约过户，如约交付，不存在任何违约行为。2016年11月7日，被告与买方曹某某、杨某某在房管局进行标的房屋过户手续，完成标的房屋不动产登记程序，至此标的房屋产权人已变成曹某某、杨某某。2016年11月8日，被告与买方曹某某、杨某某共同完成房屋交接，且标的房屋具备且满足交付条件。2016年11月8日，被告同买方曹某某、杨某某一同将标的房屋物业管理、有线电视、水电燃气等现存数据进行核对，对所有相关费用结清并办理物业管理、有线电视、水电、燃气等过户手续，完成交房手续，且被告签署交房确认书交至居间方，至此被告义务已经全部履行完毕。2016年11月9日，被告将标的房屋房间指纹密码锁剩余三把钥匙和三张门卡交至居间方，居间方给被告开具了编号为5440701的钥匙收取凭条。至2016年11月9日标的房屋完成法律上及事实上的物权转移及房屋交付，被告方依法依据合同按时如约履行义务，不存在任何违约行为。被告与买方曹某某、杨某某并未签订《物业交接清单》，在买卖过程中签署的任何一份合同中均没有针对家私家电有关明细及价格的任何条款。因为在签署买卖合同及《物业交接清单》时家私家电当时是作为无偿赠与的赠品。在2016年11月8日买方曹某某、杨某某成为房屋产权人并实际占有标的房屋后，将标的房屋以2000万的价格委托给XXX、xx网及xxx家等房屋中介出售，并由房屋中介实际的现场勘验图照片可以看到房屋内实际存在茶几两个，且所有物业交接清单中的家私全部在显示在不同的三家房屋中介现场勘验图中。此外，买方杨某某、曹某某未按合同约定支付首期款，至起诉日买方曹某某、杨某某未全额支付原告房款。现原告起诉恶意明显，被告在应诉过程中耗费太多时间精力，故至2017年3月31日被告保留对买方曹某某、杨某某的起诉权，及相应经济赔偿权利，请求法院驳回原告诉讼请求。

第三人提交书面说明称：一、原、被告双方在第三人居间服务下于2016年7月26日签订了两份《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，分别约定以700万元和780万成交两套房产，合同约定附带家私清单一份。被告于签合同当天填写了《物业交接清单》后由原被告双方签字确认。二、合同签署当日，原、被告双方签署了两份《资金托管协议》，约定交房保证金共2万元交由第三人托管，于双方签署《交房确认书》后的五个工作日内支付给被告，目前该笔款项仍监管于第三人处。三、2016年9月26日，原被告双方办理过户手续。四、2016年10月31日，原告去国土局领取新证并办理抵押登记手续。五、2016年11月8日，被告收到银行的尾款。六、2016年11月9日，被告将钥匙交予第三人，并签署了《交房确认书》。七、2016年11月10日，原告反馈房屋少了一张茶几，拒绝收钥匙和在《交房确认书》上签字，故钥匙继续由第三人保管。八、2016年11月11日，经第三人沟通后，被告从家里搬来了一张茶几要求原告收房，但原告认为并非签约前约定的茶几，所以未同意收房。九、2016年11月16日，第三人与原告沟通交房事宜并建议其发函给被告进行沟通，但原告不同意。十、2016年11月20日，第三人组织原被告双方见面洽谈，原被告双方对《物业交接清单》的“茶几”各持不同意见，当天未洽谈成功。十一、2016年11月24日，第三人向原告发送《催告函》，催促其办理交房手续并领取门卡和钥匙。十二、2016年12月15日，原告重新签了一份《交房确认书》并备注了相关条款，但拒绝在被告之前签署的《交房确认书》上签字。综上所述，第三人已充分履行居间义务，愿法院依据事实，公正判决。

本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

位于深圳市×;×;（×;×;）10栋4A、4D号房产（涉案房产）于2016年11月7日分别核准登记至案外人曹某某、杨某某名下，建筑面积分别为79.93、88.49平方米。

2016年7月26日，原告（买方）、被告（卖方）及第三人（居间方）签订两份《深圳市二手房买卖及居间服务合同》（NO：50333052829、50333052830）两份，约定：卖方将涉案房产以700万元、780万元的价格转让给买方；涉案房产交易定金分别为50万元，买方同意在本合同签订时向卖方支付定金10万元，本合同签订后五个工作日内再向卖方支付定金40万元；双方一致同意将上述定金交由居间方托管，托管方式、放款、退款条件等事项依买卖双方与居间方所签的资金托管协议或类似文件而定，买方将定金支付给居间方托管或打入卖方已签的资金托管协议或类似文件而定，买方将定金支付给居间方托管或打入卖方已签署的托管协议或类似文件上指定的托管账户后，即视为卖方本人收讫；买方须于2016年9月9日前支付除定金之外的首期款以人民银行贷款为准至买卖双方约定的银行监管账户，并向银行提交按揭贷款申请的相关资料，配合银行办理按揭贷款审批手续，按揭贷款以银行承诺为准；在买方按约定将楼款一次性打入买卖双方指定的银行监管账号或取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起三个工作日内，买卖双方需签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续，递件回执由居间方或第三方代为托管；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过十五个工作日，买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过十五个工作日，卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金；备注：附家私电清单一份。

同日，原、被告签署《物业交接清单》，载明涉案房产内的家私电器的名称及数量，其中家私类载明“茶几，红木，2个”。

2016年9月7日，原告（买方）与被告（卖方）及案外人曹某某、杨某某（第三人）分别签订了《主体变更确认书》，约定：三方协商一致同意由第三人履行原合同及其附件有关买方权利义务的约定，将房产过户到第三人名下，同时买方保证第三人具有购房资格，能顺利履行合同，否则买方为此承担连带责任，须按照原合同承担违约责任等。

2016年11月8日，原、被告办理了涉案房产的电、燃气的过户手续。

2016年11月9日，被告将涉案房产的钥匙交付给第三人，并签署了《交房确认书》。

2016年12月15日，原告签署一份《交房确认书》，内容为涉案房产于2016年12月15日起正式交付给原告、曹某某、杨某某使用，并备注“买方对家具茶几有异议，与买家购房时签订的物业交接清单不一致，少一套茶几”。

原告提交pos机支付凭证、收据、银行流水单、建设银行个人贷款支付凭证及个人住房（商业用房）借款合同等，以证明原告支付了定金100万元、通过他人代付及银行贷款的形式于2016年11月7日向被告支付了涉案房产的剩余购房款1380万元，共计支付购房款1480万元（其中有2万元作为交房保证金托管在第三人处）。被告称其只收到了1478万元，剩余的2万元被告不清楚具体在哪里。

为证明被告未将涉案房产会客厅内的茶几一套交付原告，原告提交了其于2016年8月22日下午拍摄的房屋内的照片予以证明；原告表示双方约定被告应交付的茶几是会客厅中的茶几和客厅的茶几。被告对照片的真实性不予认可，并表示交接清单中所说的红木茶几是客厅里的两个茶几，被告已经交付；原告所说的会客厅里的并不是茶几，是一个茶桌加五把椅子，该茶桌和椅子当时并不在涉案房产内，并不是要交付给原告的物品。

原告另提交催告函，以证明被告及第三人在2016年11月24日才通知原告进行交房手续，已经远远晚于合同约定时间。被告称被告的签字和盖章仅仅是帮助第三人走内部流程规定，且原告已经于2016年11月10日前已经履行了房屋交接的所有手续；买方杨某某、曹某锋于实际收房之后，恶意不签署收房确认书，故由被告发出此函，而且此函是告知买方领取房间密码锁的钥匙和签署房屋交接单，并不代表实际的房屋交接的内容。

庭审中，双方均确认依照合同约定涉案房产的交付时间为2016年11月10日之前。原告表示，被告没有履行交房义务，而是将钥匙给了中介，原告与中介于2016年11月12日去验房，发现茶几不见了，故原告拒绝收房。被告则表示2016年11月8日原告与案外人进行实际交付，并一同办理了房屋的物业管理、水电燃气过户手续，完成了交房手续，中介说可以代交，被告就将钥匙房卡交付了中介。

以上事实，有《深圳市二手房买卖及居间服务合同》、《主体变更确认书》、交房确认书、POS机支付凭证、收据、物业交接清单、银行流水单、催告函等证据材料及庭审笔录在卷佐证，足以认定。

本院认为，原告、被告及第三人签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》系三方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，本院确认其效力。

对于原告是否具备诉讼主体资格的问题。原、被告签订了《深圳市二手房买卖及居间服务合同》及交房确认书，虽然原告与被告及案外人曹某某、杨某某之后签订《主体变更确认书》，约定将涉案房产过户到案外人曹某锋、杨某某名下，但从各方履行合同的实际情况来看，案外人仅是涉案房产的登记权利人，原告有权依据其与被告签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》及交房确认书向被告主张涉案房屋内的家具损失，故原告具备诉讼主体资格。

对于原告主张的红木茶几的损失。原、被告签订的交房确认书中，仅约定了红木茶几的数量，并未明确约定红木茶几的大小、规格及具体的特征，原告虽主张被告未交付照片中会客厅内的茶桌，但被告对此不予认可，且该照片不能证明会客厅中的茶桌就是交房确认书中载明的红木茶几；而且，原告亦未提交证据证明原告所主张的红木茶几的价值。故原告应承担举证不能的法律后果，对于原告要求被告赔偿红木茶几损失的诉讼请求，本院不予支持。

对于原告要求的被告支付迟延交房违约金96200元的诉讼请求。本院认为，根据被告提交的交房确认书等证据及第三人的陈述可以看出，被告已于2016年11月8日与案外人办理了涉案房产的煤气、水电等过户手续，并于2016年11月9日将涉案房产钥匙交付给第三人，系因原告认为涉案房产内少了一张茶几故而拒绝收房。如上所述，原告提交的证据不足以证明被告交付的茶几不符合双方的约定，故原告拒绝收房并无合法依据，原告依此要求被告承担迟延交房违约金，于法无据，本院不予支持。

综上，本案经缺席审理，现可缺席判决。依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条、第一百四十四条之规定，判决如下：

驳回原告秦某娟的全部诉讼请求。

案件受理费1612元，由原告负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。

审判员　庞海婷

二〇一七年四月十九日

书记员　黄　笑

注意：文章中提到的《中华人民共和国合同法》当前已失效，请引用《中华人民共和国民法典》相关法条。