房产证与土地证面积不一致，政府如何补偿？

　　【案情简介】

　　2018年7月30日，因某公园及周边棚户区改造项目，某区政府作出《关于某公园及周边棚户区房屋征收决定的公告》，决定对该范围内的房屋实施征收。

　　上述公告于2018年7月30日在被征收房屋区域进行了张贴并在某区政府网站进行了公示。为实施项目建设，某区政府确定甲区征管局为房屋征收部门，乙街道办为征收实施单位。乙街道办经调查，制作了《征收面积公示表》并将该表进行了公示。

　　登记于周某名下的的房屋位于征收范围内，该房屋所有权证号为0xx9号，证载面积为77.85平方米。土地使用证号为宣国用（2007）第2xx7号，载明用地面积为60.8平方米。

　　2018年8月2日至2018年8月10日，乙街道办经公开征求被征收人意见，按照“少数服从多数”的原则，选定A公司、B公司、C公司三家公司为涉案地块改造项目房屋的征收价格评估机构，并将推选结果予以公示。

　　2018年8月14日，甲区征管局委托A公司对项目范围内的房屋进行评估。2018年8月28日，A公司、B公司、C公司制作《征收补偿评估结果公示的通知》，就本次征迁评估相关问题进行了说明，其中第十一项维权程序告知载明：“如果届时对估价结果仍有异议，自收到估价报告之日起10日内，可向我公司书面申请复核估价……”，该通知在被征收范围内及甲区政府网站进行了公示，该三家评估公司亦在被征收范围内举办答疑会向被征迁人进行了说明和解释。

　　2018年9月28日，A公司对周某房屋作出《房地产估价报告》，按照其房产载明用地面积为60.8平方米进行了评估，评估单价为7,850元／平方米，房屋总价值为477,280元。2018年10月24日，乙街道办将《房地产估价报告》送达周某，周某未对该《房地产估价报告》申请复核。《房地产估价报告》的评估时点为2018年7月30日。某区政府及其相关部门的工作人员分别于2019年12月23日、2020年4月27日与周某就房屋征迁补偿问题进行协商，但双方未能达成协议。

　　2020年6月17日，某区政府作出征收补偿决定并于次日送达周某，该征收补偿决定亦在房屋征收范围内进行了公示。周某不服征收补偿决定，提起行政诉讼。

　　【判决结果】

　　一、撤销被告某区人民政府作出的《国有土地上房屋征收补偿决定书》；

　　二、责令被告某区人民政府自收到本判决之日起60日内重新作出房屋征收补偿决定。

　　【律师解读】

　　《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条规定，房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。行政机关征收国有土地上的房屋，在与被征收人未达成征收补偿安置协议的情况下，应作出房屋征收补偿决定，明确补偿的范围、方式、内容等事项。房屋征收补偿决定从实体上、程序上均应遵守《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，做到事实清楚、程序合法、结果合理，依法保障被征收人的产权和其他合法权益。

　　本案中，被诉房屋征收补偿决定依据土地使用证，认定被征收房屋面积与征收人房屋所有权证载明面积明显不符，前者小于后者，属于认定事实不清，以此为据确定的各项补偿内容也属不当。将该《国有土地上房屋征收补偿决定书》予以撤销并责令重作，体现了对行政行为的监督和对行政相对人权益的保护。

　　需要指出的是，某区政府重新作出补偿决定时，应当在前期调查的基础上，对周某房屋的总面积、可予合法补偿的面积、其他面积作出全面客观的认定。同时要考虑到，作出补偿决定的时间与征收公告发布时间相隔较长情况下，原评估报告的可适用性问题，以确保补偿结果公平合理。