正式合同双方洽谈不拢，定金是退是留？

　　【案情简介】

　　2019年10月31日，甲方A公司与乙方B公司就某大厦房屋租赁事宜签订《租赁定金协议》。协议约定承租单元、面积、租金、租期、起租日期等事项，并约定：本租赁定金协议签约当日，乙方支付甲方定金25,282.3元作为该房屋租赁定金，甲乙双方须于2019年11月8日前签署正式租赁合同，并于11月15日付齐全部租赁押金及首期租金202,258.6元后方可入驻，若乙方违约，甲方收取定金不予退还，若甲方违约，双倍返还定金。2019年11月1日，B公司通过其员工马某向A公司支付25,282.3元。

　　签订合同日，B公司就租房合同提出了《租房合同补充条款》，其中第三条规定：乙方租期内，甲方除本合同约定的费用不得向乙方收取任何其他费用。乙方租期内，如扩大经营面积，甲方承诺单价不高于本合同价格。第六条：甲方应保护乙方在租期内的合法经营，为乙方提供安全的工作环境，如在大厦范围内屡次（三次以上）发生盗抢、斗殴、聚众闹事等恶劣事件，乙方有权提前终止合同。甲方应无条件退还乙方剩余租金和全额租金押金。甲方应保证公共环境的卫生、照明、冷暖等维护维修。如经常性发生（连续三天以上）卫生恶臭等异味，公共区照明损坏不亮，公共区冷暖不能正常开放等，乙方有权提前终止合同。甲方应无条件退还乙方剩余租金和押金。

　　A公司就《租房合同补充条款》进行了相应修改，修改后为第六条：甲方应保护乙方在租期内的合法经营，为乙方提供安全的工作环境，甲方在写字楼配备专人负责值守和巡视，设置监控设备，如发生安全事件，配合警方工作，如因此造成乙方经济损失，甲方依法承担责任。甲方应保障公共环境的卫生、照明、冷暖等维护维修，甲方负责维修的硬件设备发生故障，如甲方不能在三个工作日内修复，甲方应免除乙方故障期内物业管理费，直至恢复。

　　因双方就该两条内容反复磋商，未达成一致，未能签订《租房合同》，B公司遂向法院起诉，要求A公司退还定金。

　　【判决结果】

　　一审判决:

　　驳回原告B公司的诉讼请求。

　　原告B公司不服一审判决，提起上诉。

　　二审法院判决：

　　维持原判。

　　【律师解读】

　　《租赁定金协议》为预约定金合同，合同里的定金性质为成约定金，即当事人约定以交付定金作为订立主合同的担保，当给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。现实中，很少出现合同一方拒绝签订合同的情况，更多的是双方在洽谈正式合同时，就一些细节或合同条款无法达成一致导致最终未签合同的情况，很难直接判断究竟是哪一方拒绝签订合同，这时候定金是留是退，如何退，退多少？

　　本案中，B公司对于争议产生及由此导致的租赁合同未能签订存在责任。首先，根据本案事实，争议补充条款写明如在大厦范围内三次以上发生盗抢、斗殴、聚众闹事等恶劣事件，或连续三天以上出现异味、公共区照明损坏不亮等，B公司有权提前终止合同。该条款虽是出于经营需要对于环境安全的要求，但B公司将相应法律后果约定为终止合同，实际是提出的单方解除权条款。B公司有权要求保障环境安全、卫生清洁的同时，要求享有单方解除权，但另一方面确实加重了A公司的合同义务及合同的不稳定性，A公司未予同意确实具有合理性。第二，从双方磋商过程中，A公司并未消极回避该问题，其虽不同意上述增加单方解除权条款，但也积极提出了修改方案，在修改后的条款中明确了己方的卫生、安保等合同义务和未履行上述义务造成对方经济损失时的责任承担，能够体现A公司在合同磋商中的诚意。B公司对于A公司的合理修改意见，并未给予合理反馈，坚持要求享有单方解除权并拒绝签订合同，存在过错。第三，双方作为商事主体，在签订定金协议之初应当对于定金罚则、本约合同可能涉及的权利义务具有合理判断，A公司在双方约定的签署正式租赁合同日期数日前即将租赁合同文本发送至B公司，至正式合同签署日当天经A公司询问，B公司才表示要求对合同进行修改。

　　B公司并无证据证明曾在此之前向A公司提出过单方解除权问题。其在签约当日提出、拒绝了A公司的修改请求并因此拒绝签订租赁合同，从而导致了租赁合同未能签订。

　　综上所述，B公司有重大过错，是导致租赁合同不能签订的主要原因，因此驳回其主张返还定金的诉求。由该案以及类案可以发现，在定金预约合同有效，但双方正式合同无法谈拢的情况下，司法实践是从双方的过错程度来看哪一方对合同无法签订承担责任并适用相应的定金罚则。如果合同无法签订是属于无法归责于双方的原因，如双方无法预判的意外情况等，则不适用，这时定金合同解除，定金退还缴纳定金一方。