“房地一体”规则下优先受偿权问题探析

——兰州某某银行与白银某某商贸公司、甘肃某某汽车贸易公司执行异议之诉纠纷案

【案情简介】

2015年3月17日，兰州某某银行与甘肃某某汽车贸易公司签订《最高额抵押合同》，约定甘肃某某汽车贸易公司自2015年3月17日至2017年3月17日期间向兰州某某银行贷款，以甘肃某某汽车贸易公司所有的某技术产业园土地使用权及部分库存汽车作为抵押担保财产，该抵押财产抵押担保贷款的最高本金金额为1100万元，双方在某国土资源局对土地使用权进行了他项权登记。2015年6月19日，兰州某某银行与甘肃某某汽车贸易公司又签订了一份《最高额抵押合同》，约定甘肃某某汽车贸易公司自2015年6月19日至2017年6月19日期间向兰州某某银行贷款，以甘肃某某汽车贸易公司所有的某技术产业园土地使用权作为抵押担保财产，该抵押财产抵押担保贷款的最高本金金额为1100万元，双方在某国土资源局进行了他项权登记。

2016年5月19日,兰州某某银行以甘肃某某汽车贸易公司等为被告向兰州市中级人民法院提起诉讼，要求甘肃某某汽车贸易公司偿还借款本金及利息，并且要求对上述两块抵押的土地使用权及汽车行使优先受偿权等诉讼请求，兰州市中级人民法院(2016)甘01民初327号民事判决书判决兰州某某银行胜诉。判决书生效后兰州某某银行向兰州市中级人民法院申请强制执行，该院于2017年8月10日作出(2017)甘01执511号执行裁定书。

2018年1月5日，白银区人民法院经白银某某商贸公司申请对甘肃某某汽车贸易公司作出(2016)甘0402执1105-2号执行裁定，裁定将经两次拍卖流拍的甘肃某某汽车贸易公司所有的上述土地上的汽车展厅使用权以184.968万元的价格以物抵债给白银某某商贸公司，并将该展厅交付给白银某某商贸公司使用。

2018年8月27日，白银区人民法院又作出一份(2016)甘0402执1105-2号执行裁定，裁定载明:因2018年1月5日的执行裁定书中的协议内容未明确展厅前后土地使用权，导致裁定生效后，展厅不能正常使用，白银某某商贸公司的权益未能有效实现，经协商将被告甘肃某某汽车贸易公司位于白银某技术产业园的部分土地，以每亩每年2万元的价格交给白银某某商贸公司管理使用，使用费每年19.4万元，使用期限2018年9月10日至2032年9月10日，抵顶被告甘肃某某汽车贸易公司欠白银某某商贸公司的货款本息2551072元。

兰州某某银行随后以案外人身份向白银区人民法院提出书面异议，要求撤销该执行裁定，白银区人民法院于2018年9月25日作出(2018)甘0402执异54号执行裁定书，认为白银区人民法院依法执行甘肃某某汽车贸易公司所有的汽车展厅相关土地的使用权，并确定使用期限，并未改变该土地的抵押权，故驳回了兰州某某银行的异议请求。

2018年10月12日，兰州某某银行向白银区人民法院提起执行异议之诉，该院经审理后作出（2018）甘0402民初3981号民事判决，判决撤销该院执行裁定。兰州某某银行、白银某某商贸公司均不服该判决，上诉至白银市中级人民法院，该院经审理后作出（2019）甘04民终478号民事裁定，将本案发回重审。白银区人民法院重新审理后作出（2019）甘0402民初4129号民事判决，白银某某商贸公司、甘肃某某汽车贸易公司不服，上诉至白银中院，该院经审理后作出（2020）甘04民终376号民事判决，判决驳回兰州某某银行诉讼请求。兰州某某银行不服该判决，向甘肃省高级人民法院申请再审，甘肃省高级人民法院于2021年4月28日作出（2021）甘民申558号民事裁定，指令白银中院再审本案。

2012年12白银中院作出（2021）甘04民再35号民事判决，判决撤销白银区法院两份执行裁定，并确认兰州某某银行对地上建筑物、构筑物享有优先受偿权。

【代理意见】

本案系案外人执行异议之诉纠纷，案件争议焦点为兰州某某银行对甘肃某某汽车贸易公司地上的建筑物是否享有优先受偿权，白银区人民法院依据和解协议将部分抵押土地使用权及地上建筑物使用权裁定给白银某某商贸公司并确定使用年限的执行行为是否有法律依据，是否侵犯了兰州某某银行的优先受偿权。代理律师认为：

一、兰州某某银行与甘肃某某汽车贸易公司就案涉土地使用权办理抵押登记时，土地上就已存在包括汽车展厅等在内的地上建筑物，但因当时未办理房屋登记手续，故未能对地上建筑物办理抵押登记。兰州某某银行对此不存在过错，也不不存在怠于行使权利的事实，即使未办理也不影响兰州某某银行对地上建筑物享有的抵押权益。执行法院未明确土地使用权及地上建筑物权属，执行及拍卖、处置财产时未通知担保权利人，程序违法。

二、白银市中级人民法院(2020)甘04民终376号民事判决适用法律错误，兰州某某银行是案涉土地及地上建筑物的合法抵押权人。依据《物权法》第一百八十二条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”兰州某某银行在对案涉土地办理抵押登记时，地上的建筑物已客观存在，依法应视为一并抵押，地上建筑物作为兰州某某银行的抵押物，兰州某某银行对地上建筑物享有优先受偿权。并且，兰州某某银行对案涉土地使用权享有优先受偿权已经兰州中院生效判决确认。

三、白银区人民法院依据执行和解协议作出(2016)甘0402执1105-2号执行裁定书于法无据，应予以撤销。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十七条规定：“一方当事人不履行或者不完全履行在执行中双方自愿达成的和解协议，对方当事人申请执行原生效法律文书的，人民法院应当恢复执行，但和解协议已履行的部分应当扣除。和解协议已经履行完毕的，人民法院不予恢复执行。”在当事人不履行执行和解协议时，另一方当事人只能申请执行原生效法律文书。执行和解协议并不能作为采取执行措施的依据。白银区法院依据执行和解协议作出执行裁定，违反法律规定。

四、白银某某商贸公司并非地上建筑物的抵押权人，其对甘肃某某汽车贸易公司享有的债权系普通债权，其债权相较于兰州某某银行的债权不具有优先性。

【判决结果】

再审法院判决，撤销原一、二审判决及白银区人民法院执行裁定书，确认兰州某某银行对地上建筑物处置后的对价享有优先受偿权。

【裁判文书】

再审法院认为，本案争议焦点为兰州某某银行对甘肃某某汽车贸易公司地上的展厅等建筑物是否享有优先受偿权，白银区人民法院的执行行为是否侵犯了兰州某某银行的优先受偿权。

关于第一个争议焦点，再审法院认为：《中华人民共和国物权法》第一百八十二条规定（现为民法典）:“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押”;第二百条规定:“建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。”就本案而言，兰州某某银行与甘肃某某汽车贸易公司在办理土地使用权抵押登记时，土地上就已存在包括汽车展厅等营业场所在内的地上建筑物，被告甘肃某某汽车贸易公司对此予以认可，因未办理房屋登记手续，故未能对这些建筑物办理抵押登记，因此依照上述法律规定兰州某某银行是上述地上建筑物的合法抵押权人，对甘肃某某汽车贸易公司的汽车展厅等营业场所内的地上建筑物在进行处置并得到对价时享有优先受偿权。由于兰州市中级人民法院(2016)甘01 民初 327 号民事判决对涉案土地优先受偿权已予以确认，故本院只对以上涉案土地地上建筑物优先受偿权进行确认。

关于第二个争议焦点，再审法院认为：《中华人民共和国物权法》（现为民法典）第一百四十三条规定:“建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外”。甘肃某某汽车贸易公司在该土地使用权已被白银区人民法院查封且在白银区人民法院和兰州市中级人民法院都对上述房地产进行执行的过程中，2018年1月5日，依据兰州某某银行白银某某商贸公司和被兰州某某银行甘肃某某汽车贸易公司达成的和解协议作出(2016)甘0402执1105-2号执行裁定将被执行人甘肃某某汽车贸易公司的建设用地及地上建筑物的使用权裁定给白银某某商贸公司并确定使用年限和(2018)甘0402执异54号执行裁定书驳回原告的异议请求，造成兰州某某银行作为该土地的抵押权人应有的优先受偿权产生阻却，使兰州某某银行对案涉国有土地使用权享有的优先受偿权产生影响，因此兰州某某银行要求撤销白银区人民法院作出的(2016)甘04021105-2号及(2018)甘0402执异54号执行裁定书，于法有据，应予支持。

综上所述，再审兰州某某银行的再审理由成立。原审判决认定事实不清，适用法律有误，应予纠正。判决撤销原一、二审判决及白银区人民法院执行裁定书，确认兰州某某银行对地上建筑物处置后的对价享有优先受偿权。

【案例评析】

本案为“房地一体”规则下因土地使用权及地上建筑物的抵押权引发的纠纷，为执行异议之诉案件中常见的类型。本案土地使用权的抵押情况及地上建筑物的形成事实比较清楚，且抵押权已经法院生效判决确认，案件的焦点在于“房地一体”规则下土地使用权及地上建筑物分别抵押时抵押权的认定及法律适用。结合本案审理实际，以下法律问题该如何理解并正确适用法律：

（一）土地使用权及地上建筑物分别抵押的情形下，抵押范围及优先受偿权如何确定

对于上述问题，原《物权法》（现为民法典）第一百八十二条规定:“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押”;第二百条规定:“建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。”现为《民法典》第397条、第417条。并且《九民纪要》第六十一条关于房地分别抵押产生两个抵押权冲突问题时如何处理作出规定：“1、根据《物权法》第一百八十二条之规定，仅以建筑物设定抵押的，抵押权的效力及于占用范围内的土地；仅以建设用地使用权抵押的，抵押权的效力亦及于其上的建筑物。2、基于“房地一体”规则，此时应当将建筑物和建设用地使用权视为同一财产，从而依照《物权法》第一百九十九条的规定确定清偿顺序：登记在先的先清偿；同时登记的，按照债权比例清偿。同一天登记的，视为同时登记。3、根据《物权法》第二百条的规定，建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。”基于此，法律对于房地分别抵押时的抵押范围、抵押权确认及优先受偿问题作了较为明确的规定，就本案而言，兰州某某银行在与甘肃某某汽车贸易公司办理土地使用权抵押登记时，地上的建筑物已经存在，只因未办理房屋登记手续，故无法办理地上建筑物的抵押登记手续，但未办理并不影响兰州某某银行依据上述法律规定为地上建筑物的合法抵押权人，以及对地上建筑物处置价款享有优先受偿权。执行法院认为其执行甘肃某某汽车贸易公司的土地使用权并确定使用期限，并未改变该土地的抵押权，因此驳回兰州某某银行的异议请求。事实上，执行法院的行为致使担保权人实现优先受偿权产生阻却，已经侵犯了担保权人的担保权益，属于执行行为错误。

（二）执行和解协议是否可以作为执行依据

该问题虽然法律规定较为明确，但在实践中因执行和解协议引发的程序问题不在少数。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十七条规定：“一方当事人不履行或者不完全履行在执行中双方自愿达成的和解协议，对方当事人申请执行原生效法律文书的，人民法院应当恢复执行，但和解协议已履行的部分应当扣除。和解协议已经履行完毕的，人民法院不予恢复执行。”现为《民事诉讼法解释》第四百六十五条。根据上述规定，在当事人不履行执行和解协议时，另一方当事人只能申请执行原生效法律文书。执行和解协议并不能作为采取执行措施的依据。就本案而言，白银区人民法院依据执行和解协议作出执行裁定，明显违反法律规定。

【结语和建议】

随着《民法典》的施行，担保制度愈发完善，但“房地一体”规则在诉讼实践中引发的问题仍然无法避免，在诉讼及纠纷解决过程中仍存在法律观点不一、适用法律错误及裁判结果不一的情形。本案在基本事实清楚的情况下，仍经多次审判程序，并通过申请再审最终实现抵押权的完整性，抵押权及优先受偿权得到保障。但与此同时，权利人遭受了诉累，付出了大量的时间成本，人力及财力成本，并且，因法院错误执行行为造成的无形损失及间接损失更是无法挽回。如法院能正确适用法律，公平公正裁判，则会避免当事人诉累。

实践中，建筑物和土地使用权分别抵押的情形时有存在，主要包括建筑物或土地使用权仅一项财产设定抵押，或建筑物及土地使用权分别抵押给两个不同的债权人。房地分别抵押容易引发抵押权、优先受偿权确认及清偿顺序等纠纷，建议在办理房地一体抵押时，同时办理土地使用权及建筑物的抵押登记手续，若土地使用权抵押时已存在建筑物，但因建筑物未登记无法办理抵押登记的，应当在抵押财产清单中明确地上建筑物、构筑物的现状，并随时了解财产状况，待办证条件成熟后立即办理抵押登记手续，避免在诉讼或执行过程中因抵押权权属及优先受偿权等问题产生另案诉讼或导致案件程序增加，造成诉累。同时，在房地分别抵押给两个不同的债权人时，要注意土地使用权及建筑物处置后受偿的顺序及财产分配，以保障抵押权人的合法权益。