租赁合同纠纷再审民事判决书

抗诉机关：福建省人民检察院。

申诉人（一审被告、二审上诉人）：福州XX汽车销售服务有限公司，

法定代表人：赵XX，该公司董事长。

委托诉讼代理人：程X

委托诉讼代理人：朱XX

被申诉人（一审原告、二审上诉人)：福建XXXX有限公司（原福建XX汽车销售有限公司）

法定代表人：林XX，该公司总经理、执行董事。

委托诉讼代理人：王XX，。

委托诉讼代理人：白建平

第三人：福州市XX区XX镇XX村民委员会，住所地福州市XX区XX镇XX村。

法定代表人：潘XX，该村委会主任。

申诉人福州XX汽车销售服务有限公司（下称XX公司）因与被申诉人福建XXXX有限公司（下称XXXX公司）、第三人福州市XX区XX镇XX村民委员会（下称XX村委会）租赁合同纠纷一案不服福建省福州市中级人民法院（2014）榕民再终字第48号民事判决，向检察机关申诉。福建省人民检察院作出闽检民（行）监［2018]35000000095号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院作出（2018）闽民抗12号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。福建省人民检察院指派检察员徐XX、马XX出庭履行职务，申诉人XX公司的委托诉讼代理人程X和被申诉人XXXX公司的委托诉讼代理人王XX和我到庭参加诉讼。第三人XX村委会经本庭合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法进行缺席审理。本案现已审理终结。

福建省人民检察院抗诉认为，1.福建省福州市中级人民法院（下称福州中院）再审判决根据《土地收购合同》第四条第（三）项的约定和福州市土地发展中心出具的《关于仓山区福厦高速公路连接线北侧地块二权属确认问题的复函》，认定XXXX公司在2011年8月13日后对讼争土地仍享有土地使用权，认定的基本事实缺乏证据证明。根据规定“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”的规定，人民政府征收决定送达被征收人时即发生法律效力，被征收的土地的所有权或使用权自征收决定送达时转移给国家。自2011年8月13日福州市土地发展中心与XXXX公司签订了《土地收购合同》，讼争地块发生了物权的变动，XXXX公司不再享有土地使用权。故自2011年8月13日至2014年11月19日解除收购合同期间，XXXX公司无权收取该期间的相关收益。福州市土地发展中心于2018年4月12日出具榕地中函[2018]1011号文件，明确表示《关于仓山区福厦高速公路连接线北侧地块二权属确认问题的复函》仅为福州市土地发展中心要求XXXX公司依法履行合同约定交付土地义务的内部函件，并非针对第三方相关部门就土地权属问题作出的确认，亦不宜作为相关部门就该土地权属问题的认定依据。2.福州中院再审判决依据福建XX资产评估房地产估价有限责任公司出具《房地产估价报告》以及《报告补充说明》，认定讼争地块月租金为61100元，并以此作为讼争场地占用费的依据，确有不当。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（以下简称民诉法解释）第三百九十九条的规定，审查再审申请期间，法院不予准许鉴定申请，福州中院同意XXXX公司的鉴定申请，适用法律错误，程序违法。XX公司与XXXX公司签订的《场地租赁合同》约定月租金为10000元，XX公司后续与XX村委会签订的租赁合同，月租金为12000元或15000元，评估报告的估价结论与实际不符，不具客观性。3.根据相关法律规定，土地使用权的设立、变更、转让和消灭，需依法登记，才能发生法律效力；未经登记，不发生法律效力。XXXX公司虽与福州市自然资源和规划局（原福州市国土资源局）签订了《土地使用权出让合同》并缴纳了土地出让金，但未取得讼争地块的土地使用权证，未获得土地使用权，其将讼争地块出租并获得收益，缺乏法律上的依据。综上，福州中院再审判决对相关事实的认定缺乏证据证明，适用法律错误。

XX公司再审诉称，自2011年8月13日福州市土地发展中心与XXXX公司签订《土地收购合同》至2014年11月19日，XXXX公司不享有案涉土地使用权，无权收取案涉土地占用费；2011年4月1日至8月12日期间的土地占用费应当按照原租赁合同租金标准计算，不应按评估价格计算。请求依法撤销（2014）榕民再终字第48号民事判决书，维持（2012）榕民终字第1429号民事判决书。

XXXX公司辩称，福州中院的再审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。XX公司的再审请求没有法律依据，应予驳回。1.2011年8月13日的《土地收购合同》并非是政府的征收决定，而是一份收购协议，是一份行政协议，并不能直接产生物权变动的效果，福州市土地发展中心于2012年出具的《关于仓山区福厦高速公路连接线北侧地块二权属确认问题的复函》反映的是客观事实，原审法院的相应认定正确。2.XXXX公司系在再审期间提出鉴定申请并获得支持，并非在审查再审申请期间提出鉴定申请，福州中院准许鉴定不违反法律规定。3.再审评估公司的评估结论系有法定资质的专业公司、专业人员所做，再审法院依法采信正确。4.XXXX公司在原审诉讼时虽未取得土地使用权证，但事实获得讼争地块的管理使用权，有权出租获取收益，符合日常生活常理，土地处于XXXX公司占有、管理之下，可以正常使用和获取收益，原审适用法律正确。

第三人XX村委会未提交陈述意见。

XXXX公司于2011年5月23日向福建省福州市仓山区人民法院（下称仓山法院）起诉请求：1.XX公司返还福州市仓山区福厦高速公路连接线北侧地块6523平方米场地；2.XX公司支付2011年3月的场地使用费10000元及利息损失；3.XX公司赔偿损失，从2011年4月1日至2011年4月25日，每日按1450元计算（6523平方米÷1500平方米×10000元÷30天）场地占用费，2011年4月26日起至实际返还全部场地时止，每月按100000元计算场地占用费；4.本案诉讼费用由XX公司负担。

XX公司辩称，XXXX公司未获得土地使用权证，违反《土地使用权出让合同》，无法取得讼争土地使用权，无权决定讼争土地租赁事宜，且己方系讼争土地的善意使用人。

XX村委会诉称，讼争土地始终由第三人管理、使用，XXXX公司无权出租、使用，请求驳回XXXX公司的诉讼请求。

一审法院认定事实：2005年7月，XXXX公司通过政府挂牌竞价，竞得福州市仓山区福厦高速公路连接线北侧地块二，总面积6523平方米。2005年7月29日，福州市自然资源和规划局（原福州市国土资源局）以榕地挂牌[2005]04号福州市国有土地使用权挂牌竞买成交通知书通知XXXX公司：“在我市本年度第4次国有土地使用权公开挂牌交易活动中，你公司以最高应价，其总额为人民币810万元，竞得编号为宗地2005挂-05号地块的国有土地使用权（受让土地面积6523平方米，合9.78亩）。请在接到本通知书之日起7个工作日内与我局签订土地使用合同。”2005年10月11日，XXXX公司向福州市财政局缴纳了上述土地出让金人民币8100000元。2006年12月31日中共福州市委办公厅会议纪要记载:由市国土局负责解除与四家企业签订的位于福州市仓山区福厦高速公路连接线北侧四幅地块的《土地合同》。四家公司已缴纳的地价款应全额返还，并按同期贷款利率予以补偿。2010年4月1日，XXXX公司与XX公司签订《场地租赁合同》约定,将前述地块西向1500平方米出租给XX公司使用，租赁期限壹年，至2011年3月31日止；租赁期满，XXXX公司有权收回出租场地，XX公司应如期交还，XX公司如要求续租，则必须在租赁期满一个月之前书面通知XXXX公司，经XXXX公司同意后，重新签订租赁合同，否则，视为XX公司放弃续租。场地每月租金为人民币壹万元整，租赁期满合同自然终止。合同订立后，XXXX公司依约履行了合同，合同期满前一个月前，双方未曾就续租达成一致意见。至今，XX公司仍占用租赁场地，并拖欠2011年3月份的租金。

一审法院认为，福州市国有土地使用权挂牌竞买成交通知书及福州市财政局出具的福建省国有土地使用权出让金票据证明XXXX公司通过参加竞拍，竞得诉争的国有土地，该地已被收储，系国有土地，并非集体土地，故对于第三人XX村委会关于该场地应由其管理、使用的主张不予支持。虽然XXXX公司尚未取得该地块土地使用权证，但已竞得诉争地块，并已实际拥有讼争土地的使用权，只是因为政府的原因尚未办理土地所有权证，XXXX公司将讼争场地出租并收益是合法的。故XXXX公司与XX公司签订的场地租赁合同合法有效。承租人逾期不支付租金的，根据规定，出租人可以解除合同。鉴于政府现已对讼争场地进行收储，XX公司应腾空搬离讼争场地（讼争场地的面积以合同约定的1500平方米为准），并向XXXX公司偿还拖欠的一个月租金及租金的利息损失。XXXX公司未能举证证明XX公司承租的场地面积为6523平方米，故对其要求XX公司返还6523平方米的请求不予支持。《场地租赁合同》约定的租期届满后，XX公司事实上继续租用讼争场地，因此还应向XXXX公司支付自2011年4月1日起至判决确定之日止的租金，每月租金仍按10000元计算。XXXX公司主张每月按100000元计算场地占用费，缺乏证据支持，不能成立。XX村委会的诉讼请求无事实和法律依据，予以驳回。一审法院判决：一、XX公司于判决生效之日起三十日内腾空搬离福州市仓山区福厦高速公路连接线北侧地块二西向1500平方米场地；二、XX公司于判决生效之日起十日内向XXXX公司支付2011年3月的场地使用费人民币10000元及利息损失（自2011年4月1日起至其实际腾空搬离讼争场地之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；三、XX公司于本判决生效之日起十日内向XXXX公司支付场地使用费（自2011年4月1日起至判决确定的还款之日止，按每月按10000元计算）；四、驳回XXXX公司其余的诉讼请求；五、驳回XX村委会的诉讼请求。案件受理费13280元，由XXXX公司负担11150元，由XX公司负担2130元（该款已由XXXX公司代垫，XX公司应于履行判决时一并向XXXX公司支付）。

XX公司、XXXX公司均不服一审判决，提起上诉。

XX公司上诉请求：撤销一审判决，驳回XXXX公司的全部诉讼请求。

XXXX公司上诉请求：1.维持一审判决第五项；2.撤销一审判决第一、二、三、四项，改判支持一审全部诉讼请求。

二审确认一审查明的事实。二审另查明：2006年12月31日中共福州市委办公厅《会议纪要》决定由市国土局负责解除与XXXX公司签订的《土地使用权出让合同》。但此后，福州市国土局并未实际通知XXXX公司解除合同，该《会议纪要》未得以执行。XX公司与XX村委会于2011年3月17日签订《场地租赁合同》，约定XX村委会将讼争场地出租给XX公司，租赁面积为4500平方米，租赁期限自2011年4月1日起至2012年3月31日止，每月租金为12000元。合同签订后，XX公司已向XX村委会缴纳了2011年6月份至2012年5月份的租金。2011年8月13日，福州市土地发展中心与XXXX公司签订《土地收购合同》，约定福州市土地发展中心以21008418元的价格收购讼争土地。

二审法院认为，中凯公司虽未取得土地使用权证，但其已通过竞拍方式实际取得了讼争土地的使用权，有权将土地出租并获取相应的租金收益，其与XX公司签订的《场地租赁合同》未违反法律法规效力性强制性规范，合法有效。福州市委办公厅关于解除案涉《土地使用权出让合同》的《会议纪要》并未执行。从福州市土地发展中心与XXXX公司签订《土地收购合同》的事实可见，相关行政部门亦认可此前讼争土地的使用权归XXXX公司享有。但因讼争场地已于2011年8月13日被福州市土地发展中心收购，自该日起，XXXX公司就讼争场地已不再享有土地使用权，无权收取相关收益。XXXX公司仅有权向XX公司主张2011年8月13日之前的场地占用费。根据XX公司提交了其与XX村委会就讼争场地签订的《场地租赁合同》约定“租赁面积为4500平方米”，XX公司实际占用的讼争场地面积为4500平方米，场地占用费应按4500平方米的面积计付。XXXX公司无有效证据证明其还遭受了其他损失，场地占用费应参照XXXX公司与XX公司在原租赁合同中约定的租金标准计付，即每月30000元(10000元×4500平方米÷1500平方米)。综上，XX公司应依约支付租赁期限内尚欠的租金10000元及相应的逾期付款利息。XX公司在合同终止后继续占用讼争场地，还应向XXXX公司支付场地占用费，按每月30000元的标准，从2011年4月1日计至2011年8月13日止。二审法院判决：一、撤销仓山法院（2011）仓民初字第1485号民事判决；二、XX公司应于判决生效之日起十日内向XXXX公司支付拖欠的2011年3月份租金1万元及逾期付款利息（以10000元为基数，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率为标准，从2011年4月1日起计至判决确定的还款之日止）；三、XX公司应于判决生效之日起十日内向XXXX公司支付场地占用费（按每月30000元的标准，从2011年4月1日计至2011年8月13日止）；四、驳回XXXX公司的其他上诉请求；五、驳回XX公司的上诉请求。二审案件受理费13280元，由XXXX公司负担11184元，XX公司负担2096元。一审案件受理费双方亦按此比例负担。

XXXX公司向本院申请再审。本院于2015年12月23日作出（2015）闽民申字第274号民事裁定，指令福州中院再审。

XXXX公司再审请求，撤销二审判决第三、四项，支持XXXX公司的二审上诉请求。

福州中院再审对一、二审认定事实予以确认。另查明，福州市土地发展中心于2012年12月27日出具给XXXX公司的《关于仓山区福厦高速公路连接线北侧地块二权属确认问题的复函》（榕地中函[2012]1579号）内容为：“贵司《关于福州市仓山区福厦高速公路连接线北侧地块二权属确认的报告》收悉，现将有关情况函复如下：根据市政府[2011]222号专题会议纪要精神，贵司位于仓山区福厦高速公路连接线北侧9.78亩地块由我中心负责收储。我中心已与贵司签订了《土地收购合同》，并已支付50%地价款1050.4209万元，但贵司尚未按合同约定向我司交付该地块。目前该地块使用权仍属贵司，请贵司在正式交付我中心之前对该地块加强监管，确保届时将地块完整交付我中心。”经XX公司及XXXX公司确认，XX公司已于2015年1月12日将讼争地块交还XXXX公司。XXXX公司放弃2014年12月起的场地占用费，只请求XX公司支付至2014年11月止的场地占用费。

福州中院再审认为，XXXX公司通过竞买，与福州市自然资源和规划局(原福州市国土资源局)签订了《土地使用权出让合同》，并缴纳了全部土地出让金8100000元。XXXX公司虽未取得土地使用权证，但已事实上获得讼争地块的使用权。福州市委办公厅的《会议纪要》未实际执行，案涉《土地使用权出让合同》并未解除。XXXX公司与XX公司签订的《场地租赁合同》合法有效。XX公司应依约支付租赁期限内尚欠的2011年3月份的租金10000元及相应的逾期付款利息。本案无证据证明2011年8月13日XXXX公司与福州市土地发展中心签订的《土地收购合同》已履行完毕。且根据案涉《土地收购合同》第四条第（三）项约定，本案无证据证明XXXX公司与福州市土地发展中心已签订了《交地确认书》，故XXXX公司仍对讼争地块及其附属物独立承担相关法律责任。根据XXXX公司提交的福州市土地发展中心出具给XXXX公司的榕地中函[2012]1579号《关于仓山区福厦高速公路连接线北侧地块二权属确认问题的复函》，福州市土地发展中心亦已明确“目前该地块使用权仍属贵司”，该意思表示与案涉《土地收购合同》的上述约定相互印证。二审认定XXXX公司于2011年8月13日起无权收取相关收益，系认定事实有误，予以纠正。XX公司在案涉《场地租赁合同》终止后继续占用了部分讼争场地至2015年1月11日止，还应向XXXX公司支付该期间的场地占用费。因XXXX公司仅要求XX公司支付计至2014年11月30日止的场地占用费，系中凯公司处分自己的权利，予以支持。根据福州中院再审于2014年7月10日制作的勘验笔录，XX公司实际占用讼争地块4320平方米面积。根据福建XX资产评估房地产估价有限责任公司（以下称光明评估公司）出具的《房地产估价报告》以及《报告补充说明》，讼争地块中的4320平方米场地占用的市场价格为月租金61100元。XXXX公司诉请的2011年4月1日至2011年4月25日的占用费每日1450元，共计36250元，未超过评估价格，对此部分的诉讼请求予以支持。2011年4月26日至2014年11月30日期间共计43个月5天，根据评估价格，占用费共计2637483.3元。因此，2011年4月1日至2014年11月30日的场地占用费共计2673733.3元。因XX公司已将讼争地块返还XXXX公司，因此对于XXXX公司提出的返还所占用的讼争地块的诉讼请求，不予支持。综上，福州中院再审判决：一、维持福州中院（2012）榕民终字第1429号民事判决第一项；二、撤销福州中院（2012）榕民终字第1429号民事判决第二、三、四、五项；三、XX公司应于判决生效之日起十日内向XXXX公司支付拖欠的2011年3月份租金人民币10000元及逾期付款利息（以10000元为基数，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率为标准，从2011年4月1日起计至还款之日止）；四、XX公司应于判决生效之日起十日内向XXXX公司支付场地占用费人民币2673733.3元；五、驳回XXXX公司的其他诉讼请求；六、驳回第三人XX村委会的诉讼请求。一审案件受理费13280元，由XX公司负担8114元，由XXXX公司负担5166元；二审案件受理费13280元，由XX公司负担8114元，由XXXX公司负担5166元；本案司法鉴定评估费25957元，由XX公司负担15860元，由XXXX公司负担10097元。

本院再审期间，XXXX公司提交以下证据：1.福州市人民政府[2014]184号《专题会议纪要》（2014年8月4日印发），用于证明该文件明确XXXX公司签订《土地收购合同》后，政府未全额支付土地收储款，土地实际仍由XXXX公司管理，同意解除收储合同；2.《合同解除协议书》，用于证明《土地收购合同》已解除，讼争地块仍属于XXXX公司。XX公司质证认为，《专题会议纪要》的真实性由法庭审查，对《合同解除协议书》的真实性无异议，但会议纪要、协议书均发生在2014年之后，与本案无关联，不能推断出讼争期间XXXX公司对讼争土地享有使用权益。XX公司对原审已提交的《土地收购合同》发表补充质证意见，认为XXXX公司恶意违约，侵占国家利益，在《土地收购合同》签订后，XXXX公司对讼争土地只有看管义务，而无出租、收益、处分的权利。本院认为，福州市土地发展中心向福州市人民检察院出具的《关于榕检民（行）监[2015]35010000174号的复函》中亦附有福州市人民政府[2014]184号《专题会议纪要》、《土地收购合同》、《合同解除协议书》，与XXXX公司提交的证据一致，XXXX公司提交的证据具有真实性，本院予以采信。

XXXX公司、XX公司对福州中院再审认定的事实无异议，本院予以确认。另查明，福建XX汽车销售有限公司名称于2015年12月23日变更为XXXX公司。2014年11月19日，福州市土地发展中心与XXXX公司签订了《合同解除协议书》，双方同意解除2011年8月13日签订的《土地收购合同》，XXXX公司退还福州市土地发展中心支付的收购款10504209元及利息1890815.98元。

根据双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：1.2011年8月13日福州市土地发展中心与XXXX公司签订《土地收购合同》后，XXXX公司能否收取自2011年8月13日至2014年11月30日期间的案涉场地占用费。2.案涉场地占用费的计算标准。

本院再审认为，1.XXXX公司于2005年7月通过竞买案涉土地使用权，与福州市自然资源和规划局(原福州市国土资源局)签订了《福州市国有土地使用权出让合同》，并全额缴交了国有土地使用权出让金。虽XXXX公司未取得案涉土地使用权证，但案涉土地已实际由XXXX公司占有，且XXXX公司对外出租案涉土地，合同相对方原福州市国土资源局未提出异议。XX公司对XXXX公司收取2011年3月租金及2011年4月1日至2011年8月12日止的案涉场地占用费亦无异议。2011年8月13日，福州市土地发展中心与XXXX公司签订了《土地收购合同》，约定收购案涉土地。双方签订的《土地收购合同》，不能认定系人民政府的征收决定，不适用的规定。虽福州市土地发展中心支付了50%的收购价款，但无证据证明双方交接了土地及支付余款，故该收购合同未完全履行，案涉土地仍处于XXXX公司占有之下。根据规定“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。”的规定，XXXX公司有权要求XX公司支付自2011年8月13日起至2014年11月30日止的案涉场地占用费。

2.XXXX公司与XX公司签订的《场地租赁合同》租赁期限届满，XX公司应当按约返还租赁的场地，XX公司未诚信返还场地已然违约。XXXX公司未同意XX公司继续使用案涉土地，案涉土地在租赁期满后的用途不能以XX公司的占用用途为依据，XXXX公司在福州中院再审时申请按市场价格鉴定评估案涉场地占用费无不当。XXXX公司一审诉求XX公司从2011年4月1日至4月25日，每日按1450元（6523平方米÷1500平方米×10000元÷30天）计付占用费，该占用费系以占用面积6523平方米计算，而XXXX公司与XX公司均认可占用土地面积为4320平方米，故上述期间的每日占用费应为960元（4320平方米÷1500平方米×10000元÷30天），上述期间的土地占用费共计24000元。福州中院再审关于该项占用费计算有误，予以纠正。福州中院再审委托光明评估公司对案涉土地在案涉时间段内的土地占用费进行鉴定，XXXX公司、XX公司均无异议，该评估公司依法、依规作出的《房地产估价报告》及《报告补充说明》，且鉴定人员亦出庭接受当事人质询，XX公司虽提出异议，但无确切证据证明估价报告存在不合理之处，福州中院再审予以采信，认定2011年4月26日至2014年11月30日期间的占用费共计2637483.3元无不当。因此，2011年4月1日至2014年11月30日的案涉场地占用费共计24000元＋2637483.3元＝2661483.3元。

综上所述，福州中院再审对案涉场地占用费部分计算有误，予以纠正。XX公司的再审请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：

一、撤销福建省福州市中级人民法院（2014）榕民再终字第48号民事判决、福建省福州市中级人民法院（2012）榕民终字第1429号民事判决和福州市仓山区人民法院（2011）仓民初字第1485号民事判决；

二、福州XX汽车销售服务有限公司应于本判决生效之日起十日内向福建XXXX有限公司支付2011年3月份租金人民币10000元及逾期付款利息（以10000元为基数，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率为标准，从2011年4月1日起计至还款之日止）；

三、福州XX汽车销售服务有限公司应于本判决生效之日起十日内向福建XXXX有限公司支付场地占用费人民币2661483.3元；

四、驳回福建XXXX有限公司的其他诉讼请求；

五、驳回第三人福州市XX区XX镇XX村民委员会的诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费13280元，由福州XX汽车销售服务有限公司负担8114元，由福建XXXX有限公司负担5166元；二审案件受理费13280元，由福州XX汽车销售服务有限公司负担8114元，由福建XXXX有限公司负担5166元；本案司法鉴定评估费25957元，由福州XX汽车销售服务有限公司负担15860元，由福建XXXX有限公司负担10097元。

本判决为终审判决。