逾期交房拒不支付违约金，律师参与一审二审全支持

周XX等108户

诉西安XX实业有限公司

商品房销售合同纠纷一案

案例点评

一、案件简介

周XX等108户某国际城的业主，与西安XX实业有限公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，双方约定于2019年12月31日或2020年6月30日交付房屋。在108户业主中，有33户已于西安XX实业有限公司达成了赔付协议，另外75户未与西安XX实业有限公司达成赔付协议。108户业主因为逾期交房违约金之事，多次组织代表与西安XX实业有限公司协商，无果后又集体组织去跟有关部门沟通，无任何实际效果。后不得已找到本律师，要求本律师代诸位业主进行诉讼解决。

二、办案经过

本律师介入后，对案情进行了全方位的了解，在108户业主所签合同中，一部分实际交房未受影响，一部分实际交房受到影响。通过收集相关证据，精心准备诉讼策略，制作证据目录及相关证据材料，代表业主方以集团诉讼方式向西安市未央区人民法院提起了诉讼，该案一审通过前后两次开庭，最终一审法院作出了（2021）陕0112民初38584-39027号等108份民事判决书，基本支持了业主方的诉讼请求；一审后，西安XX实业有限公司不服，向西安市中级人民法院提出上诉，经过本律师的精心应对，二审法院作出了（2021）陕01民终2889号-3057号民事判决书，驳回了上诉人的全部诉讼请求，对一审判决进行了维持。

三、案件结果

一审法院作出了（2021）陕0112民初38584-39027号等108份民事判决书，基本支持了业主方的诉讼请求；二审法院作出了（2021）陕01民终2889号-3057号民事判决书，驳回了上诉人的全部诉讼请求，对一审判决进行了维持。

四、案件点评

本案作为房屋买卖合同纠纷中的逾期交房违约金的一种典型案例，案件从一审到二审，前后跨度一年，最终取得了比较满意的诉讼结果。在诉讼中，一审判决根据《商品房销售合同（预售）》正文和相关附件的相关条款，针对受影响和不受影响的两种不同情况分别予以对待：对不受影响的依据合同附件逾期交房违约金按房屋总价的2%封顶限制的相关约定，未超过的按实际情况计算，超过的部分按2%计算；针对受影响的扣除30天不可抗力期限，同时依据合同附件逾期交房违约金按房屋总价的2%封顶限制的相关约定，未超过的按实际情况计算，超过的部分按2%计算，判决事实清楚，证据确凿,适用法律正确。二审法院受到西安XX实业有限公司的上诉状后，及时安排了开庭，鉴于上诉人没有新证据，加之上诉人其实是为了拖延支付被上诉人的逾期交房违约金，二审庭询结束后，二审法院认为一审事实清楚，证据确凿，适用法律准确，对一审判决进行了维持，驳回了上诉人的全部诉讼请求，判决得当且正确。

五、律师建议

针对商品房销售合同纠纷中的逾期交房违约金纠纷，作为案件当事人首先应该理性维权，在双方协商无果的情况下，聘请专业律师代为诉讼维权其实是最好的一种选择。当然作为当事人，应该配合律师收集好相关证据，并保证相关证据的真实性、合法性，通过专业律师的专业处理，形成符合证据三性的证据链条，从而确保在诉讼中立于不败之地。

附：二审答辩状

周XX等108户

诉西安XX实业有限公司

商品房销售合同纠纷上诉一案

答辩状

答辩人：周XX，男，1992年6月2日生，现住西安市碑林区XX西路XX号XX小区，身份证号：XXXXXXXXXXXX，电话：XXXXXXXXXXXX。

被答辩人：西安XX实业有限公司，住所地：陕西省西安市经济技术开发区XX路170号赛高企业总部大厦XX层XX单元，统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXX。

法定代表人：张XX，该公司总经理，电话：029- XXXXXXXXXXXX。

根据被答辩人西安XX实业有限公司提交给法院的上诉状，结合本案一审证据材料，就被答辩人西安XX实业有限公司诉答辩人周XX商品房销售合同纠纷上诉一案，提出如下答辩意见：

本所接受被上诉人周XX等108户的委托，指派张显争律师担任周XX等108户诉西安XX实业有限公司商品房销售合同纠纷上诉一案被上诉人周XX等108户的二审诉讼代理人。根据上诉人西安XX实业有限公司提交给法院的上诉状，结合本案一审证据材料，现就本案发表以下答辩意见，供合议庭参考：

一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。

（一）本案事实清楚，证据确实充分，原上诉人之间存在合法、真实、有效的商品房买卖合同关系，且被上诉人周XX等108户已全面履行合同义务。

（1）涉案合同是双方真实意思表示，不违反国家强制性规定，合法、真实、有效。

被上诉人周XX等108户与上诉人西安XX实业有限公司《商品房买卖合同（预售）》，双方对说明、专业术语解释、合同当事人、商品房基本概况、商品房价款、商品房交付条件与交付手续、面积差异处理方式、规划设计变更、商品房质量及保修责任、合同备案与房屋登记、前期物业管理、其他事项等作了明确的约定。这些合同约定是双方真实意思表示，符合国家相关法律规定，真实、合法、有效。

（2）上诉人逾期交房事实清楚，证据充分，依合同、依法律均应该向被上诉人周XX等108户支付逾期交房违约金。

①上诉人在涉案合同附件十二《补充协议》关于“该商品房经验收合格”的约定违反法律强制性规定，依法应认定为无效。

《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用” 。《建设工程质量管理条例》第十六条规定“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用” 。

《中华人民共和国民法典•合同编》第一百四十三条规定“具备下列条件的民事法律行为有效：······（3）不违反法律、行政法规的强制性规定” 。《中华人民共和国民法典•合同编》第四百九十七条规定“有下列情形之一的，格式条款无效：具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形，或者提供格式条款一方免除或减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利的；提供格式条款乙方排除对方主要权利”。

案涉合同附件十二第四条第二款约定“该商品房经验收合格是指：有勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量出具《单位（主单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》”。该条款符合格式条款“重复使用”、“预先拟定”和“未与对方协商”三个实质要件，为格式条款。

根据上述法律规定，附件十二第四条第二款之约定对“建设工程竣工验收应当具备下列条件”进行了选择性删减，该条款免除自身责任、加重原告责任、排除原告主要权利，违反了《中华人民共和国建筑法》和《建设工程质量管理条例》相关法律规定，该格式条款应认定无效。

②上诉人违反合同约定和相关法律规定，至今尚未取得《房屋竣工验收合格表》，不具备约定和法定的交房条件，属违规交房。

涉案合同第四章第九条约定“商品房交付条件：该商品房交付时应当符合下列第1、2、 /、 /所列条件：1、该商品房已取得建设工程房屋竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；3、 /；4、 /。该商品房为住宅的，出卖人还应提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》”,该合同第十一条约定“交付时间和手续：（一）出卖人应当在2019年12月31日前（或2020年6月30日前）向买受人交付该商品房······”。而上诉人与实际交房之日才向被上诉人周XX等108户交付涉案房屋。且交付房屋时只提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，无《房屋竣工验收合格表》【在这里强调一下：时至今日，上诉人也未取得《房屋竣工验收合格表》】。上诉人之行为既违反双方合同约定也违反了法律强制性规定，属于违规交房。上诉人于实际交房之日交房已经逾期，构成违约，依法应向被上诉人周XX等108户支付逾期交房违约金。

③被上诉人周XX等108户已履行了合同约定的全部义务，上诉人欠付被上诉人周XX等108户逾期交房违约金事实清楚，证据充分。

通过被上诉人周XX等108户一审提交的等一系列证据可以充分证实，上诉人欠付被上诉人周XX等108户逾期交房违约金是不可争辩的事实。原上诉人达成逾期交房违约金赔付协议，双方确认上诉人应该支付被上诉人周XX等108户逾期交房违约金，被上诉人周XX等108户通过各种手段向上诉人追要所欠逾期将房违约金，但上诉人总是以各种理由加以推托，一直未予支付给被上诉人周XX等108户。

二、对于不可抗力的判定，一审判决根据合同约定的交房时间分别予以对待，事实清楚，适用法律准确。

（一）对于晁XX、阮XX、耶XX、崔XX、翟XX与马XX、王XX与刘XX、刘XX、胡XX等8户原告，合同约定上诉人应于2019年12月31日前交房，不受其的影响，不存在不可抗力因素。

（二）对于除晁XX等8户原告之外的100户原告，合同约定上诉人应于2020年6月30日前交房，受到的影响，法院酌情将不可抗力期限调整为30天，合理合法。

一审第二次庭审中，上诉人当庭出示了三份证据，被上诉人一审诉讼代理人对该三份证据的真实性不持异议，但对证明目的不予认可。原因如下：

1、上诉人没有提供不可抗力主管部门关于上诉人所在房地产企业某期间开始及结束的具体时间的正式文件。

2、上诉人所列证据与上诉人复工复产关联性欠缺。

3、在某某期间，国家及陕西考虑建筑业行业的特殊性，施行“分类组织实施复工复产”工作措施。

4、2020年1月25日至2020年2月8日，正值我国春节期间，该期间全国房地产企业（包括上诉人所在企业）均处于停工停产状态。上诉人将不可抗力期限从2020年1月25日计算至2020年4月7日明显不合理，客观性和合法性均欠缺。

5、上诉人在交房前，并未与相关业主就延期交房事宜签订书面补充协议，其单方面的确定不可抗力期限于法无据。

综上所述，一审法院认为发生不可抗力真实存在，综合并均衡考虑，上诉人所要求的给与73天的不可抗力期限明显过长，其所提供的证据不足以支撑其诉求，一审法院将其调整为30天，合理合法。

三、被上诉人周XX等108户已向上诉人全面履行合同约定之全部义务，上诉人怠于履行合同约定的逾期交房违约金之付款义务。被上诉人周XX等108户要求其立即支付逾期交房违约金，同时承担本案诉讼费用的诉求即有事实依据，又有法律依据。

上诉人的迟延付款行为违反了《中华人民共和国民法典•合同编》和《最高人民法院关于审理商品房销售合同纠纷案件适用法律问题的解释》等相关法律规定，已构成严重违约，依法应立即支付所欠原告逾期交房违约金。

《中华人民共和国民法典•合同编》第五百零九条条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第五百七十九条规定 “当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付”。根据上述法律规定，被上诉人周XX等108户已履行完毕合同约定的全部义务，被上诉人周XX等108户多次向上诉人催要逾期交房违约金，上诉人均以各种理由拖欠至今。上诉人拖欠被上诉人周XX等108户逾期交房违约金的行为给原告造成较大的经济损失。根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》之约定和上述法律规定，上诉人依法应立即向被上诉人周XX等108户支付逾期交房违约金，并同时承担本案诉讼费用。

四、上诉人诉称的事实与理由缺乏事实依据和法律依据，依法不能成立，并应予以驳回。

上诉人诉称：上诉人与被上诉人未约定逾期交房违约金支付时间，且一审法院未考虑本案实际情况，一审判决存在不合理之处。该事实缺乏事实依据和法律依据，分述如下：

1、该案在正式立案前，法院一直与上诉人积极沟通，但上诉人毫无诚意，一直拖延未答，最后也没有给出被上诉人可以接受的调解方案；在一审庭审中，一审法院仍然给予双方调解机会，但上诉人并没有给出实质、有效的双方都能接受的调解方案，以致最终调解无果，最后只能依法判决。

2、上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同（预售）》中，对逾期将房违约金的支付时间有明确约定。

该合同第十二条约定“逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期交房时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）·····（2）·····买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一(该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率)的违约金”。该合同附件十二补充协议第六条约定：“双方同意本合同第十二条补充如下：逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付总额不超过房价总价的2%”。根据上述约定，一审法院对未超过房屋总价的逾期交房违约金进行实际结算，对于超过房屋总价2%的逾期交房违约金按照房屋总价的2%计算。在一审中，被上诉人还主张上诉人向其支付延期支付逾期交房违约金的利息，但一审判决没有判决上诉人支付被上诉人逾期交房违约金的利息，一审法院已为上诉人节省了大量的支付成本。一审法院判决上诉人在判决生效十日内支付被上诉人逾期交房违约金，符合司法惯例，合理、合法、有效。

3、上诉人诉称一审法院未按考虑一些因素及项目付款的实际情况，将进一步加重企业经营负担，导致企业正常经营受阻，这完全是其拖延支付被上诉人逾期交房违约金的一种托词。

（1）上诉人所说被上诉人要求其支付逾期交房违约金与其经营困难不存在必然关系。

（2）被上诉人依据双方所签合同、依法律要求上诉人支付逾期交房违约金是法律赋予其应有的权利。上诉人显然缺乏契约意识，没有及时支付被上诉人依据合同应该支付给自己的逾期交房违约金，被上诉人的正常维权行为，不应成为上诉人拖延支付逾期交房前违约金的一种托词。

综上全部所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持，恳请二审法院依法驳回上诉人的全部诉讼请求，同时依法支持被上诉人周XX等108户的一审诉讼请求，使被上诉人的合法财产权益得到最大限度的保护。