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房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书
来源:何林健律师
发布时间:2023-03-10
浏览量:1561

  广州市**广告发展有限公司、广州**物业管理有限公司等房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

  广东省广州市荔湾区人民法院

  民 事 判 决 书

  (2021)粤0103民初5025号

  原告(反诉被告):广州市**广告发展有限公司。住所地:广州市荔湾区。

  法定代表人:何*芸,董事长。

  委托诉讼代理人:张*宇,男,1974年10月23日出生,系公司总经理。

  被告(反诉原告):广州**物业管理有限公司。住所地:广州市荔湾区。

  法定代表人:关*营,总经理。

  被告:广州市荔湾区冲口街**股份合作经济联合社。住所地:广州市荔湾区。

  法定代表人:李*翔,社长。

  委托诉讼代理人:叶仕容,何林健,广东诚公(龙华)律师事务所律师。

  广州市**广告发展有限公司(以下简称广告公司)与广州**物业管理有限公司(以下简称物业公司)、广州市荔湾区冲口街**股份合作经济联合社(以下简称经济联合社)房屋租赁合同纠纷一案,本院立案后,根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》,适用简易程序进行公开开庭审理。广告公司的委托诉讼代理人张*宇,物业公司、经济联合社的共同委托诉讼代理人叶律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

  本反诉请求

  广告公司的诉讼请求:1.判决物业公司、经济联合社即时恢复并保障广告公司的合法经营活动(包含车辆、货物的通行及员工的正常经营活动),即时恢复广告公司场所的供水、供电、网线等公共设施正常使用;2.判决物业公司免除广告公司租赁场所的租金及其他费用共12个月51996元(从2020年6月份至2021年5月份计算);3.判决物业公司、经济联合社赔偿广告公司经营损失费和误工费合计10万元整(经营损失费90000元、误工费10000元);4.判决物业公司、经济联合社承担本案的诉讼费。事实与理由:广告公司一直严格遵守租赁合约规定,按时足额缴纳租金,但物业公司、经济联合社以广告公司拖欠租金、水电费和其他费用为由,于2020年1月2日起单方面违法违规,以陈*彬(物业公司职位董事长)、李*智(经济联合社理事)二人带头公然藐视法律,干扰破坏广告公司的车辆和货物禁止进出通行以及员工的合法经营活动,并剪除广告公司的供水和供电及网线公共设施,造成广告公司的经营业务全部终止并受到严重经济损失。事实上广告公司一直都正常按时足额缴纳租金、水电费和其他费用的。今年全国发生严重的新冠××疫情,物业公司不但没有履行租约约定,反而单方面停供水、停供电和扰乱禁止广告公司货物及车辆进出通行和工作人员合法经营活动,造成广告公司停工停业。疫情期间广告公司有多次要求物业公司、经济联合社恢复水电都全部被拒绝。广告公司法定代表人和股东于2020年8月10日至9月30日多次致电市政府投诉热线12345反映物业公司阻拦广告公司合法经营活动,停止供水和供电的情况,有关部门调查并核实投诉问题,也多次督促物业公司、经济联合社恢复供水和供电。物业公司、经济联合社才在2020年9月28日临时恢复场地的供水和供电。但至今物业公司、经济联合社又在2020年11月27日左右再次扰乱禁止广告公司的货物和车辆进出通行及工作人员合法经营活动,剪除广告公司的供水和供电及网线公共设施。

  物业公司的反诉请求:1.判决确认物业公司与广告公司签订的《荔湾区经济联合社厂房租赁合同》于2021年5月31日终止;2.判决广告公司立即搬离租赁房屋、将注册地址从租赁房屋处迁出;3.判决广告公司向物业公司按4333元/月支付自2020年6月1日起到2021年5月31日租金、垃圾处理费43330元(已扣除已支付的8666元)、水电费26元;4.判决广告公司向物业公司支付自2021年6月1日至实际搬离涉案房屋之日止的占用费(标准参照:4333元/月);5.判决广告公司向物业公司支付滞纳金(以每月4333元为基数,按照每日千分之六的标准自次月1日起算至实际付清该月租金和垃圾费之日止;2020年10月、11月的租金已经支付,无需计算滞纳金;暂计至2021年5月31日为40871.09元);6.判决履约保证金12638元归物业公司所有;7.判决广告公司承担本案的诉讼费。事实与理由:2018年5月3日,物业公司与广告公司签订《荔湾区经济联合社厂房租赁合同》,将广州市荔湾区厂房出租给广告公司,租赁期限为2018年6月1日至2021年5月31日止。合同约定广告公司应于每月25-30日前支付当月租金及上月水电费用和其他费用,否则须加收滞纳金,滞纳金按照每天6‰的标准计算;广告公司拖欠租金30天以上的,物业公司有权解除合同,履约保证金归物业公司所有。上述合同签订后,物业公司按合同约定,将厂房及其附属设施交付广告公司使用。2020年1月,广告公司与物业公司发生纠纷并诉至法院,物业公司提起反诉,案号为(2020)粤0103民初1257号、(2020)粤01民终20641号。该案经两级法院审理,判决广告公司支付物业公司2019年7月1日至2020年5月31日的租金38997元。判决生效后,广告公司拒不履行法院判决。广告公司除了拒不履行法院判决外,亦拒不支付2020年6月1日起的租金,经物业公司多次催促后仍拒绝支付,严重违反法律规定和合同约定,行为非常恶劣。至2021年6月1日,欠付物业公司租金、水电费用和其他费用合计43356元,应付滞纳金40871.09元。更为严重的是,广告公司在其欠付出租人一年多租金、自己不是房屋承租人、未按合同约定经出租人同意的情况下,在2020年11月把租赁房屋转租给案外人许*双,收取押金和租金,并因此导致双方诉讼,贵院已针对该案作出(2020)粤0103民初14231号民事判决书。案外人许*双据此运送装修材料到租赁场地,拟对租赁房屋进行装修,因广告公司违约转租房屋,且装修行为违反荔湾区违法建设三年治理工作领导小组办公室关于《荔湾区违法建设三年治理工作领导小组办公室关于继续加强违法建设控停工作的通知》(荔治违办〔2019〕7号)文件,故物业公司拒绝其运输装修材料的车辆进入。广告公司有履行能力却拒不履行法院的生效判决、拒绝支付租金,还通过欺诈方式转租房屋,获取非法利益是严重的非法行为。

  答辩意见

  物业公司对广告公司起诉的答辩:请求法院驳回广告公司的全部诉求。物业公司没有对广告公司的租赁及经营活动造成任何影响,也没有对涉案场地停止供水供电,其在起诉中诬告物业公司的工作人员组织领导黑社会,藐视法律,为非作恶都是诬告物业公司的违法行为,没有依据。广告公司为了达到不支付租金的目的找各种借口,因此物业公司作为出租人,已经履行了作为出租人的所有义务,而作为承租人的广告公司拖欠自2019年7月至今的租金及垃圾处理费,拒不履行生效的法律判决,居然还提起新的法律诉讼,是对法庭权威的挑战,法庭应该对其作出相应的处罚措施。广告公司除拒付租金、垃圾处理费的行为外,还未经物业公司的同意把承租的物业改变用途出租给第三方,骗取第三人的钱财,具体见(2020)粤0103民初14231号判决书。广告公司提出的物业公司赔偿其营业损失、误工费没有法律依据。

  经济联合社对广告公司起诉的答辩:经济联合社不是租赁合同的合同当事人,与本案的争议没有直接关系,广告公司滥用诉权将经济联合社列为被告,制造障碍。而且在已经生效的(2020)粤0103民初1257号(二审维持),已经认定了经济联合社是不适格当事人。

  广告公司对物业公司反诉的答辩:除广告公司起诉的事实和理由外,另补充:物业公司的反诉毫无依据。从2020年6月1日至今,因为物业公司、经济联合社的工作人员恶意的干扰、破坏,导致广告公司所租赁的涉案场地一直没有使用,广告公司的车辆、货物被物业公司、经济联合社的有关人员赶走,涉案场地的水电、网络被前述人员剪断,涉案场地的水电从2020年6月1日至今才产生26元足以证明物业公司、经济联合社的违约导致广告公司无法使用涉案场地并造成经营经济损失。

  案件事实

  广州市荔湾区沙涌(现地址名称为沙涌岗口)是经济联合社的(原广州市芳村区村民委员会)的物业,该场地的《集体土地房产证》记载:房屋的建筑面积为420.63平方米,用途为厂房。物业公司是经济联合社独资成立的物业管理公司。

  2018年5月3日,物业公司(出租方、甲方)与广告公司(承租方、乙方)签订《荔湾区经济联合社厂房租赁合同》,约定:甲方将广州市荔湾区沙涌青的自有厂房及附属设施(以下简称涉案场地)使用权出租给乙方,建筑面积210.63平方米,乙方保证租赁期内仅用于工厂用途。租赁年限自2018年6月1日至2021年5月31日。本合同签订5天内,乙方须一次性向甲方交纳12638元作为履行本合同的保证金;保证金不计利息,不抵作租金。合同期届满,如乙方无违约行为,保证金全额无息退回给乙方;如乙方中途自行退租或违反本合同有关条款,视作违约处理,甲方有权单方终止合同,保证金归甲方所有,且收回乙方租赁上述场地的使用权。租金无递增,租期内每月按20元/平方米计算,合计每月4213元(其中:每月租金2949.1元,管理费为1263.9元)。乙方应于25-30日前支付当月租金及上月水、电费用。在合同期内,乙方必须按规定期限缴交租金。凡拖欠租金的,需加收滞纳金,滞纳金每天按照所欠租金6‰计算;如乙方拖欠甲方租金达到30天,则视作乙方违约,保证金归甲方所有,甲方有权单方解除合同。乙方有违约行为如拖欠租金及其他费用一个月以上的;未征得甲方同意将厂房转租或转让及改变已核定经营范围;利用厂房进行非法活动等,甲方有权对厂房停水、停电及收回乙方使用的厂房并解除合同,如因此造成的一切损失则由乙方负责。停水、停电期间本合同继续执行,并限期追回拖欠款项或扣押物品。合同期内,乙方不得转租租赁厂房及其附属设施;如确需转租,须经甲方书面同意并签订转租补充合同,否则视作乙方违约,甲方有权单方终止合同,收回出租的厂房及其附属设施,合同履约保证金归甲方所有等。

  合同签订后,广告公司接收、使用涉案场地并支付合同约定的保证金。同时,广告公司将其住所地登记为涉案场地自编1号铺。

  因房屋租赁合同纠纷,2020年1月16日,广告公司向本院起诉物业公司和经济联合社,其起诉请求:1.判令坑口联社履行租赁合同并及时恢复供水、供电的正常使用;2.判令物业公司免除广告公司2020年1月至5月份租金和其他费用合计21665元;3.判令坑口联社赔偿广告公司损失费5万元。该案中,物业公司提起反诉,请求:1.判令广告公司向物业公司支付2019年7月起暂计至2020年2月29日期间拖欠的租金、水电费用和其他费用合计35953.9元;2.判令广告公司向物业公司支付2019年7月31日起暂计至2020年2月29日的滞纳金合计23008.07元。经审理,本院于2020年7月31日作出(2020)粤0103民初1257号民事判决书,判决:1.物业公司恢复对涉案场地的供水供电;2.广告公司向物业公司支付2019年7月1日至2020年5月31日的租金38997元;3.驳回广告公司的其他诉讼请求;4.驳回物业公司的其他反诉请求。判后,广告公司不服该一审判决,向广州市中级人民法院提起上诉。2020年10月28日,广州市中级人民法院作出(2020)粤01民终20641号民事判决书,判决驳回上诉,维持原判。(2020)粤0103民初1257号、(2020)粤01民终20641号两民事判决认定广告公司与物业公司双方对物业公司停水停电的后果均存在一定的过错。前述案件民事判决书生效后,广告公司未履行该生效判决确定的给付义务,物业公司申请法院强制执行。

  2020年8月24日,物业公司告知广告公司涉案场地已经恢复水电。在(2020)粤01民终20641号案审理期间,广告公司向广州市中级人民法院确认物业公司已恢复场地的供水供电。

  2020年11月20日,广告公司向物业公司支付2020年10月、11月的租金8666元。

  2020年11月、12月期间,广告公司多次向12345政府服务热线反映物业公司物业服务管理问题。

  2021年5月6日,经济联合社、物业公司共同在涉案场地张贴《合同终止通知书》(荔湾坑口联社物**号),告知广告公司涉案场地租赁合同至租期届满自动终止,其须按期清理、交还场地,并清偿自2019年7月1日起的全部租金及费用。

  2021年5月11日,广告公司向经济联合社、物业公司发出《厂房租赁合同自动续约通知函》,要求涉案场地租赁合同已自动续约,期限自2021年6月1日至2024年5月31日。

  庭审中,当事人均确认,租赁合同期内广告公司除支付合同约定的租金4213元/月外,还需支付垃圾处理120元/月。

  裁判理由与结果

  本院认为,生效的民事判决已认定广告公司与物业公司所签订的《荔湾区经济联合社厂房租赁合同》为有效合同,合同双方应按约定履行。当事人约定合同期限至2021年5月31日届满,物业公司已向广告公司发出通知,明确合同到期后租赁关系终止,故广告公司发函要求合同自动续期,仅是其单方的意思表示,不能达成合同续期的法律效果。物业公司要求确认《荔湾区经济联合社厂房租赁合同》于期限届满终止,依据充分,本院予以支持。合同终止后,广告公司应搬离涉案场地、将注册地址从租赁场地迁出,而其要求物业公司、经济联合社恢复并保障其经营活动,恢复供水、供电及网络等设施正常使用的诉讼请求,已无合同基础,本院予以驳回。物业公司关于广告公司搬离场地、将注册地址从场地迁出的诉讼请求,本院予以支持。广告公司未按约定搬迁,应向物业公司支付相应的占用费,该占用费参照合同的租金标准为4123元。物业公司关于2021年6月1日至实际搬离涉案场地之日止的占用费主张,理由成立,应予支持,但其所主张的占用费标准依据不足,本院予以相应调整。

  (2020)粤0103民初1257号、(2020)粤01民终20641号两案判决广告公司向物业公司支付租金至2020年5月31日,此后除2020年10月、11月的租金及垃圾处理费外,广告公司仍未支付2020年6月1日至合同终止时的租金以及该期间的水电费26元,显属违约,其应继续履行相关费用支付的义务,并按约定承担相应的违约责任。广告公司要求物业公司免除其2020年6月1日至2021年5月31日期间的租金及其他费用,缺乏依据,本院不予支持。物业公司所提广告公司支付租金、垃圾处理费43330元以及水电费26元,有事实和法律依据,本院予以支持。关于滞纳金,物业公司针对租金的滞纳金主张有合同依据,但因生效判决已认定物业公司对涉案场地停水停电为双方过错,故考虑物业公司停水停电时间及可能带给广告公司的损失,依公平原则,本院酌情确定租金滞纳金如下:2020年12月1日至2021年5月31日期间,各月租金滞纳金以当月租金为基数,从次月1日开始参照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率上浮50%计算至该月租金付清之日止,各月滞纳金以当月租金为限。物业公司关于垃圾处理费滞纳金及超出前述范围的租金滞纳金主张,本院不予支持。关于履约保证金12638元,如前所述,广告公司未按约定支付租金,已达到合同约定出租方可没收保证金的条件,因此物业公司要求判决该保证金归其所有,依据充分,本院予以支持。

  本案中,广告公司并未提供充分证明物业公司无故违约阻止其使用涉案场地,也无提交证据证实坑口经联社存在阻碍其正常经营的行为,故广告公司在本案中要求物业公司、经济联合社赔偿其经营损失费和误工费缺乏依据,本院不予支持。

  综上所述,依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百八十五条第一款、第七百三十三条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决如下:

  一、确认原告广州市**广告发展有限公司与被告广州**物业管理有限公司签订的《荔湾区经济联合社厂房租赁合同》于2021年5月31日终止;

  二、自本判决发生法律效力之日起十五日内,原告广州市**广告发展有限公司搬离广州市荔湾区岗口街41号(原名称荔湾区沙涌青紫大街41号),并将注册地址从广州市荔湾区岗口街41号自编1号铺迁出;

  三、自本判决发生法律效力之日起十日内,原告广州市**广告发展有限公司向被告广州**物业管理有限公司支付租金及水电费43356元;

  四、自本判决发生法律效力之日起十日内,原告广州市**广告发展有限公司自2021年6月1日至实际搬离场地之日止按4123元/月标准向被告广州**物业管理有限公司支付占用费;

  五、自本判决发生法律效力之日起十日内,原告广州市**广告发展有限公司向被告广州**物业管理有限公司支付租金滞纳金(2020年12月1日至2021年5月31日期间的租金均为4213元/月,该期间各月租金滞纳金以当月租金为基数,从次月1日开始参照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率上浮50%计算至该月租金付清之日止,各月滞纳金以当月租金为限);

  六、确认原告广州市**广告发展有限公司所交的保证金12638元归被告广州**物业管理有限公司;

  七、驳回原告广州市**广告发展有限公司的全部诉讼请求;

  八、驳回被告广州**物业管理有限公司的其他反诉请求。

  如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

  本案本诉受理费1150元,由原告广州市**广告发展有限公司负担;反诉受理费1004元,由原告广州市**广告发展有限公司负担424元,被告广州**物业管理有限公司负担580元。

  如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。

  当事人上诉的,应在递交上诉状次日起七日内,按照不服本案一审判决部分的上诉请求数额,向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的,按自动撤回上诉处理。

  审判员

  杨仁义

  二〇二一年十月八日

  书记员

  管军军

  谢林旭

  文章中的诉讼法当前已失效,替换可引用的是民法典相关的法条内容。


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