【海南涉外律师案例】自建楼房屋确认纠纷案

【案情简介】原告与被告就涉案自建房屋所有权和使用权产生纠纷，原告多次主张返还房屋给其占有使用，并收取租金未果的情况下，委托海南正凯律师事务所李武平律师及其团队代理本案，起诉至法院主张涉案自建楼第一层的使用权及租金，最后获得法院支持。

【李律师说法】

一、关于确认房屋使用权的问题。涉案《确认书》系各方真实意思表示，且涉案物业已交给被告收取租金偿还建房借款已届满XX年期限，《确认书》已经实际履行，依法应认定为合法有效，原告据此享有涉案房屋第一层产权，偿还借款期限届满后，应将该一层房屋归还给原告占有使用收益，而被告拒不返还。根据《民法典》第二百三十四条因物权的归属、内容发生争议的,利害关系人可以请求确认权利。第二百三十五条无权占有不动产或者动产的,权利人可以请求返还原物的规定，原告主张确认涉案房屋第一层归原告使用的诉求，具有事实和法律依据，依法应得到支持。

二、关于租金的问题。截止至XXXX年，用涉案房屋收取租金偿还借款已届满十年。XXXX年，原告向四被告多次主张归还涉案房屋第一层自行管理和使用、收益，均遭到无理拒绝。四被告拒不归还涉案房屋第一层给原告排他性占有、使用、收益的行为，已构成侵权。根据《民法典》第二百三十八条：“侵害物权,造成权利人损害的,权利人可以依法请求损害赔偿,也可以依法请求承担其他民事责任”以及第一千一百八十四条：“侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他合理方式计算”的规定，故，原告依法有权主张归还支付自XXXX年起至实际归还之日止的房屋租金，依法应得到支持。

【审理结果】

海南省第一中级人民法院

民事判决书

(2022)琼96民初XXX号

原告(反诉被告):XXX

委托诉讼代理人：李律师，海南某某律师事务所律师。

被告(反诉原告):XXX

被告(反诉原告):XXX

被告(反诉原告):XXX(曾用名：XXX),

被告(反诉原告):XXX

第三人：XXX

上述四被告(反诉原告)及第三人XXX的共同委托诉讼代理人：XXX，广东XXX律师事务所律师。

上述四被告(反诉原告)及第三人XXX的共同委托诉讼代理人：XXX，广东XXX律师事务所律师。

第三人：海口XXX

原告(反诉被告)XXX与被告(反诉原告)XXX、XXX、XXX、XXX，第三人XXX、海口XXX 物权确认纠纷一案，本院于2022年X月XX日立案后，依法适用普通程序进行审理。审理过程中，XXX、XXX、XXX、XXX以分家析产纠纷为由提出反诉，第三人以分家析产纠纷为由请求以独立第三人的身份参加诉讼，本院予以准许。本院于20XX年XX月X日不公开开庭进行了审理。原告XXX(反诉被告) 的委托诉讼代理人李律师到庭参加庭审，被告(反诉原告)XXX、XXX、XXX、XXX，第三人XXX，以及上述五人的共同委托诉讼代理人XXX、XXX通过线上方式参加庭审，第三人海口XXXX经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。

原告(反诉被告)XXX向本院提出诉讼请求：1.依法确认位于海南省海口市XXX区XXX号的房屋第一层归XXX所有，四被告立即归还给XXX排他性占有、使用、收益； 2.判令被告XXX、XXX立即向XXX支付上述房屋第一层自 XXXX年X月X日起至实际归还房屋之日止的租金及按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率计算的利息。(计算方式： 租金按XXX元/月计，暂时计算至XXXX年X月X日，共XX个月，租金为XX万元，利息为XXX元);3.判令四被告立即向XXX归还《国有土地使用权》(证号：XXXX)及《房屋产权证》(证号：XXXX);4.本案诉讼费用由四被告承担。本案庭审中，XXX将第一项诉讼请求变更为：请求依法确认位于海南省海口市XX区XXXX的房屋第一层使用权归XXX所有。

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被告(反诉原告)向本院提起反诉： 一、判决反诉原、被告 以及第三人XXX将共同所有之坐落于海口市XX区XXX号的国有建设住宅用地(登记证号：XXX)按第三人XXX占7/12份额、反诉原告各占1/12份额予以析产。二、判决驳回反诉被告XXX全部诉讼请求(反诉原告当庭撤销第二项诉讼请求)。三、判决反诉被告协助原告办理上述不动产登记手续。四、判决本案诉讼费全部由反诉被告承担。

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第三人XXX提出独立请求： 一、判决原、被告以及第三人将共同所有之坐落于海口市XX区XXX号的国有建设住宅用地(登记证号：XXX)按XXX占7/12份额、被告各占1/12份额予以析产。二、判决确认XXX所享有海口市XX区XXX号的国有建设住宅用地 (登记证号：XXX)份额归属于申请人。 三 、判决坐落于海口市XX区XXX号的XX层半房屋由第三人单独使用并享有所有使用收益。四、判决驳回XXX全部诉讼请求。五、判决XXX协助第三人办理不动产登记手续。六、 判决本案诉讼费全部由XXX承担。(第三人当庭撤销第二条诉讼请求，变更第一项诉讼为请求XXX占8/12份额)。

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本院认为，关于本案法律适用。本案各方当事人均系香港特别行政区居民，根据各方当事人诉辩意见，本案案由应当确认为涉港共有权确认纠纷案件。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法的解释>》第五百四十九条之规定，人民  法院审理涉港民事诉讼案件，参照适用涉外民事诉讼程序的特别  规定进行审理。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第二条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国涉外民事关系法律适用法>若干问题的解释(一)》第十七条规定，涉港案件 参照具有涉外因素的民事关系，适用《中华人民共和国涉外民事 关系法律适用法》确定适用的法律。《中华人民共和国涉外民事 关系法律适用法》第三十六条规定：“不动产物权，适用不动产 所在地法律”,因涉案房屋及土地座落于国内，故本院确认内地法律作为解决本案争议的准据法。

本院认为，根据本院查明的事实，第三人海口XXXX承租涉案一层房屋，本案的处理结果与其具有一定利害关系，其参加诉讼也有利于租赁情况的查明，作为第三人参加本案诉讼并无不当。结合各方诉辩意见及本院查明的事实，本案争议  焦点问题为： 一是涉案房屋及土地使用权的确认；二是XXX、 XXX是否应当向XXX支付涉案房屋第一层自XXXX年X月X 日起至实际归还房屋之日止的租金及利息，以及按什么标准支付； 三是四被告(反诉原告)是否应当向XXX归还《国有土地使用权》(证号：XXXX)及《房屋产权证》(证号：XXXXX)。

一 、关于涉案房屋、土地使用权的确认问题。本案中，各方当事人均将《确认书》作为证据向本院提交。《确认书》确认：“XXX号物业属于XXX和XXX共同所有，五位子女都承认并同意上述物业完全属于父母”。庭审中各方当事人对“物业”是否同时包含涉案房屋和土地虽各执一词，但结合各方当事人均未能出具购买土地以及建造原二层楼房出资证明的具体情况、结合XXX在庭审关于自愿将其名下涉案土地用于共同建房的自述，以及各方当事人提交在案的其他证据，本院认为，此处的“物业”表述，应当理解为包括涉案房屋和土地。即在确认书中，各方当事人明确了涉案土地和房屋为家庭共有财产，并就共有财产十年间的使用和收益、管理进行了确认。《确认书》 进行了以下安排：1.重建此物业有向XXX借款，十年内此物业作出租用途并以出租收入租金分期还款给XXX；2.此物业共有XX层半，第一层属于XXX，第二层属于XXX，第三层属于XXX，第四层属于XXX，第五层属于XXX，天台半层属于XXX；3.此物业十年后可作自住或出租用途，但必须遵守：此物X业委托XXX负责管理及账目记录等，收入的现金交由XXX管X理，每月需收取合理管理费，费用由五位子女平均负责，管理者X每年需整理及公开收支账目；此物业不向外人出售或转让，如特X殊情况必须出售或转让时，只能以原造价出售或转让给兄弟姐妹； 4. 还清借款后，所有收益归XXX家族所有，家族子孙中又考上大学者，可从受益中提取部分款项作为奖金，以示鼓励。涉案物业自确认书签订以来，第一层已经向外出租满十年，楼房整体出租租金也已经用于支付XXX的投入款，并已全部偿还完毕。《确认书》为各方当事人的真实意思表示，对涉案房屋重建后各方当事人使用分配权利进行共同确认，系各方当事人对自己权利义务的处分，其确认并不违反法律的强制性规定，该《确认书》合法有效，自签订以来已得到了各方当事人的实际履行，各方当事人应当秉持诚信原则继续予以全面履行。《最高人民法院关于适用 <中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。因四原审被告(反诉原告)及第三人未能提交证据证明各方当事人对确认协议内容进行了协商一致的变更，也未能证明本案存在应当对《确认书》予以变更的法定情形，故原审被告(反诉原告)及第三人关于涉案房屋及土地使用权确认及办理变更登记的诉讼主张与《确认书》内容不符，本院不予支持。因涉案房屋并未办理房屋所有权证，且各楼层之间可以独立通行使用，具有分别确认权属的条件，现XXX据《确认书》主张涉案房屋第一层的使用权，具有事实和法律依据，本院予以支持。

二 、关于XXX、XXX是否应当向XXX支付涉案房屋第X层自XXX年X月X日起至实际归还房屋之日止的租金及利息，以及按什么标准支付的问题。本院认为，本案庭审中，四被告(反诉原告)均认可涉案房屋第一层自XXX年X月X日至今均对外出租，租金为每月XXX元。截止XXXX年X月X日，涉案房屋建成后已对外出租十年，所收租金已经覆盖XXX投入的建房款，现XXX据《确认书》请求涉案房屋第一层自XXX年X月X日起至实际归还房屋之日止的租金具有事实和法律依据，涉案房屋一层租金为每月XXXX元，应当据实予以支持。关于利息问题，XXX主张利息主要基于资金占用利益的取得，考虑到《确认书》中并无相关约定，且《确认书》确认了XXX、XXX代理共有人的管理权利和义务，同时确认了管理成本需要从租金中支付。本院认为，因纠纷出现后，涉案房屋一层一直处在正常出租状态， XXX、XXX实际进行了由XXX纯受益的管理行为，即便存在资金占用利益，也应将资金占用利益与管理成本进行充抵，对XXX关于租金利息的诉讼请求不予支持。

三 、关于四被告(反诉原告)是否应当向XXX归还《国有土地使用权》(证号：XXXX)及《房屋产权证》(证号：XXXX)的问题。基于涉案房屋及土地已确认为家庭共有，上述两证由家庭成员共同保管并不违反法律规定，对XXX的该项诉讼请求本院不予支持。

综上，原告(反诉被告)XXX的部分诉讼请求有理，本院予以支持。四被告(反诉原告)及第三人的诉讼请求因当事人举证不能，本院予以驳回。依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条、《中华人民共和国民法典》第六条、第二百九十八条、第三百条、第五百零九条、《最高人民法院关于 适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、二百四十条之规定，判决如下：

一 、 确认位于海南省海口市XX区XXX号房屋(土地证号：XXXX)第一层归原告(反诉被告)XXX使用；

二、 四被告(反诉原告)XXX、XXX、XXX、XXX 于本判决生效之日起15日内，以每月XXXX元为标准向原告(反诉被告)XXX返还自XXXX年X月X日起至实际归还房屋之日止的租金；

三 、 驳回原告(反诉被告)XXX的其他诉讼请求；

四、 驳回被告(反诉原告)XXX、XXX、XXX、XXXX的全部诉讼请求；

五、 驳回第三人XXX的全部诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费XXXX元，由被告XXX、XXX、XXX、XXX共同负担。反诉案件受理费XXX元，  由反诉原告XXXX、XXX、XXX、XXX共同负担，第三人XXX起诉案件受理费XXX元，由第三人XXX自行负担。

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附相关法律条文：

《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》

第三十六条不动产物权，适用不动产所在地法律。

《中华人民共和国民法典》

第六条  民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。

第二百九十八条 按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。

第三百条  共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。

第五百零九条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》

第九十条  当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或 者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的， 由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

第二百四十条   无独立请求权的第三人经人民法院传票传 唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。