一起物业服务纠纷案件的非诉解决

河北国器律师事务所----刘树明律师

       一、案件基本情况

       2022年9月13日，XX市XX区平X小区A区业主委员会在平X小区张贴了《关于更换物业管理公司的报告》；2022年9月17日，平X小区A区业主委员会在平X小区张贴了《平X小区业主委员会通知》。

      上述报告和通知主要内容是经业委会商定或决定，业委会解聘平X小区A区现任物业服务企业XX市康X物业服务有限公司（以下简称康X物业公司），终止与康X物业公司签订的物业服务合同；重新选聘新任物业服务企业XX市鸿X物业服务有限公司（以下简称鸿X物业公司），与鸿X物业公司签订了物业服务合同，约定由鸿X物业公司于9月21日入驻平X小区A区，为全体业主提供物业服务。

       2022年9月18日至19日，鸿X物业公司纠集自己公司在XX小区的多名保安到平X小区A区，破坏康X物业公司在平X小区A区安装的门禁系统、电梯刷卡等物业设备设施价值近三万元，私自给业主更换电梯卡，围攻康X物业公司工作人员等。

       二、纠纷解决途径

      本律师是康X物业公司的常年法律顾问，针对上述物业服务纠纷案件，考虑到该纠纷案件涉及全体业主、业委会、康X物业公司和鸿X物业公司等四方利益，认真仔细地听取了康X物业公司的情况介绍，收集整理分析了涉案所有材料，依据《物业管理条例》（国务院令第379号）和《XX市物业管理条例》之规定，决定先采取向平X小区A区所在街道办事处实名举报、向所在派出所报案和向全休业主张贴告知书和微信业主群群发告知书等非诉途径，解决上述物业服务纠纷案件。

如果上述非诉途径不能解决，则只能通过诉讼途径（向法院起诉）来解决。

        三、全体业主告知书

平X小区A区全体业主告知书

尊敬的平X小区A区全体业主：

      2018年5月，平X小区A区业主大会在XX街道办事处的指导下，按照法律规定召开业主大会选举产生了平X小区A区业主委员会，并决定选聘XX康X物业服务有限公司（以下简称康X物业公司）作为平X小区A区的物业服务人。

2018年5月20日，在平X小区A区业主大会作出上述决定后，平X小区A区业主委员会代表业主大会与康X物业公司签订了《平X小区物业管理服务协议》，康X物业公司随后进入平X小区A区提供物业服务。

       物业服务期限届满后，于2019年5月20日、2020年9月28日、2021年9月28日，平X小区A区业主委员会先后三次与康X物业公司又续签了《平X小区物业管理服务协议》，其中最后一次约定的物业服务期限是三年，协议服务截止日期为2024年9月27日，至今尚未到期。

      （一）平X小区A区业主委员会的选聘和解聘行为违法，不具有法律法律效力。

      1、2022年9月13日，平安小区A区出现了《关于更换物业管理公司的报告》，该报告存在以下问题：

       ①平X小区A区业主委员会违反了法律、法规的强制性规定，擅自选聘和解聘的行为均不合法，系无效的选聘和解聘行为。

该报告中出现“经业主委员会商定，拟选择物业服务公司规模大、服务信誉好的鸿隆物业服务有限公司接管平X小区物业工作”的内容，依据《市物业管理条例》第二十九条“业主大会决定下列事项：……（三）选聘或解聘物业服务人或者其他管理人；……”之规定，选聘或解聘物业服务人必须经业主大会决定，而不由业主委员会商定，该报告内容反映了在物业服务人的选聘和解聘上，平X小区A区业主委员会均违反了法律、法规的强制性规定，系无效的、非法的选聘和解聘行为，并不产生选聘和解聘的法律效力，康X物业公司有权拒绝配合。

       ②该报告对康X物业公司多年来的物业服务工作极尽污蔑，且无证据支持，解聘和选聘物业服务人的行为违法，不具有任何法律效力。

       康X物业公司入驻平X小区A区以来，先后投资近三十万元，对小区设施进行了改造，主要包括安装临控、电梯刷卡、门禁系统、高层外墙保温等，至今提供物业服务已经四年多，平X小区A区业主委员会从未向康X物业公司提供物业服务不到位的任何书面证据材料,也未就选聘或解聘物业服务人主持召开业主大会进行投票通过决定。该报告系个别业主或业主委员会委员出于私利，在未经业主大会决定 且无证据支持服务不到位的情况下，违反法定程序擅自作出的解聘行为，系非法解聘行为，不具有合法性，并不产生任何法律效力。

       2、2022年9月16日，平X小区A区业主委员会发布了《关于更换物业管理服务公司公告》，该公告存在的问题：

       从这份公告中内容“经业主委员会讨论决定”可以看出，解聘现有物业服务人（康X物业公司）系业主委员会的决定，并非业主大会决定，违反了法律、法规的相关规定，同第一个报告一样，并不具有合法性，无任何法律效力。

       3、2022年9月17日，平X小区A区业主委员会发布了《平X小区业主委员会通知》，该通知存在的问题：

在解聘物业服务人（康X物业公司）和选聘物业服务人（鸿隆物业合同）不合法的情况下，该通知也系违法通知，康X物业公司并无配合的义务。

       （二）平X小区A区业主委员会擅自选聘物业服务人的程序违法，被选聘的物业服务人经营异常、商业信誉差，应当召开业主大会由三分之三的业主投票通过决定。

       平X小区A区业主委员会未经业主大会决定，违反法律、法规的规定，擅自解聘物业服务人康X物业公司,重新选聘物业服务人XX市鸿X物业服务有限公司（以下简称鸿X物业公司），通过在《国家企业信用信息公示系统》、《企查查》等系统或APP上查询，可知鸿X物业公司被列为经营异常企业，自身风险、关联风险以及司法案件数量等均反映该公司商业信誉差，且未进行三家公司比价择优选聘。

       另外，鸿X物业公司为了达到自己的目的，不是通过法律途径解决问题，而是指派该公司在XX小区的多名保安，强行进入平X小区A区拆除平X小区A区的门禁系统、强行更换电梯刷卡等设备。试想一下，如果鸿X物业公司进驻平X小区后，不是通过法律途径解决问题，而是习惯采取非法手段解决问题，平X小区业主的好日子也就不多了。

      （三）康X物业公司郑重承诺及采取的下步措施

       1、按照《平X小区物业管理服务协议》约定，继续为平X小区A区业主提供优质的物业服务，并有权收取物业服务费用。

       2、按照《张家口市物业管理条例》第三十七条、第三十八条之规定，向平X小区A区所在XX市XX区XX街道办事处实名举报投诉平X小区A区业委会委员及第三方鸿X物业公司的违法违规行为，提请街道办事处，罢免违法操作谋取私利的相关业委员委员资格。

       3、向派出所报案，实名举报第三方鸿X物业公司强行入驻小区，破坏物业服务设备设施的行为，要求公安机关立案调查，追究相关单位和人员的法律责任。

      4、如果上述非诉途径不能解决纠纷，再通过诉讼确认解聘和选聘行为无效，向相关侵权人主张损失。

      综上，平X小区A区业主委员会未经业主大会决定，擅自解聘物业服务人（康X物业公司）和选聘物业服务人（鸿X物业公司），严重违反法律、法规的强制性规定，既不能产生解聘的法律效力，也不能产生选聘的法律效力；违法擅自选聘的物业服务人鸿X物业公司经营异常且商业信誉差，应召开业主大会三分之二业主投票通过；康X物业公司郑重承诺将继续提供优质服务并采取法律途径维护自己的合法权益。

      特此告知！

XX康X物业服务有限公司

二〇二二年九月二十二日

       四、实名举报信

实名举报信

XX市XX区XX街道办事处：

       我是XX市康X物业服务有限公司（以下简称康X物业公司）法定代表人蔡XX，现代表康X物业公司实名举报XX市XX区平X小区A区业主委员会个别委员违法解聘和选聘物业服务人的行为以及第三方XX市鸿X物业服务有限公司（以下简称鸿X物业公司）破坏平X小区A区物业设备设施的事实，恳请贵处指派专人调查核实，并追究相关人或第三方的法律责任，确保党的二十大期间社区的安全稳定。

       （一）平X小区A区物业服务的基本情况

       2018年5月，平X小区A区全体业主在贵处的指导下，按照法律规定召开业主大会，选举产生了平X小区A区业主委员会，并决定选聘张家口康平物业服务有限公司（以下简称康X物业公司）作为平X小区A区的物业服务人。

       2018年5月20日，在平X小区A区业主大会作出上述决定后，平X小区A区业主委员会代表业主大会与康X物业公司签订了《平X小区物业管理服务协议》，康X物业公司随后进入平X小区A区提供物业服务。

       此后，2019年5月20日、2020年9月28日、2021年9月28日，平X小区A区业主委员会先后三次与康X物业公司续签了《平X小区物业管理服务协议》，其中最后一次物业管理服务协议约定的物业服务期限是三年，服务截止日期为2024年9月27日，至今尚未到期。

       （二）平X小区A区业主委员会个别委员实施的违法行为

       2022年9月13日，平X小区A区业主委员会在平X小区张贴了《关于更换物业管理公司的报告》；2022年9月17日，平X小区A区业主委员会在平X小区张贴了《平X小区业主委员会通知》。

       从上述报告和通知中“经业主委员会商定，拟选择物业服务公司规模大、服务信誉好的鸿隆物业服务有限公司接管平X小区物业工作”、“经业主委员会讨论决定”等内容可知，平X小区A区的物业服务人选聘和解聘是业主委员会商定或决定的，并非平X小区A区业主大会三分之二业主投票通过，违反了《XX市物业管理条例》第二十九条“业主大会决定下列事项：……（三）选聘或解聘物业服务人或者其他管理人；……”和第三十一条“业主委员会具体职责如下：……（二）业主大会作出决定三十日内，代表业主大会与选聘的物业服务人签订、续签或者解除物业服务合同……”之规定，因此平X小区A区业主委员会违法实施的物业服务人选聘和解聘行为，系无效法律行为，不具有选聘和解聘的法律效力。

       同时，康X物业公司入驻平X小区A区以来，先后投资近三十万元，对小区设施进行了改造，主要包括安装临控、电梯刷卡、门禁系统、高层外墙保温等，至今提供物业服务已经四年多，平X小区A区业主委员会从未向康X物业公司提供物业服务不到位的任何书面证据材料,也未就选聘或解聘物业服务人主持召开业主大会进行投票通过决定。报告或通知系业主委员会个别委员出于私利，在未经业主大会三分之二业主投票通过决定 且无证据支持服务不到位的情况下，违反法定程序擅自作出的解聘行为，不具有任何法律效力。

       （三）第三方鸿X物业公司破坏平X小区物业设备设施的事实

       2022年9月18日至19日，平X小区A区业主委员会违法选聘的物业服务人（第三方鸿X物业公司，系XX区XX小区的物业服务人），纠集自己公司在香江名城小区的多名保安到平X小区A区，破坏康X物业公司在平X小区A区安装的门禁系统、电梯刷卡等物业设备设施价值近三万元，私自给业主更换电梯卡，围攻康X物业公司工作人员等，鸿X物业公司不是通过法律途径解决问题，而是通过采取非法手段制造问题，无视党的二十大安全稳定要求，扰乱小区业主的正常生活和物业服务秩序，这种违法行为应当予以阻止，造成了严重后果，应当按照寻衅滋事案立案，追究其法律责任。

      另外，从《国家企业信用信息公示系统》、《企查查》等系统或APP上查询，第三方鸿X物业公司已被列为经营异常企业，自身风险、关联风险以及司法案件数量等均反映该公司商业信誉差，如果让这样的公司作为物业服务人违法入驻平X小区A区，会引发严重问题。

     （四）法律责任

      《XX市物业管理条例》第三十七条“业主委员会不得实施下列行为：……（五）违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权与物业服务人签订、修改物业服务合同……。业主委员会有前款规定的第（一）项至第（五）项行为的，街道办事处（乡镇人民政府）责令业主委员会提请业主大会罢免有关委员资格。在委员资格被罢免前，业主委员会应当停止该委员履行职责，并向业主公示。”

      《XX市物业管理条例》第三十八条“业主委员会成员资格终止的，应当自终止之日起三日内将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交业主委员会。拒不移交的，业主委员会可以请求牧业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）督促移交，公安机关依法予以协议。”

       针对平X小区A区业主委员会个别委员的上述违法行为（未经业主大会三分之二业主投票通过决定及业主大会授权，擅自选聘和解聘物业服务人的行为），希望贵处按照上述之规定，指派专人指导平X小区A区业主召开业主大会，罢免安小区A区业主委员会违法委员，并督促其移交档案资料、印章及财物。

       针对第三方鸿X物业公司纠集人员破坏平X小区A区的物业服务设备设施的问题，希望贵处会同公安机关一并处置为盼！

      为维护举报人的合法权益，特此举报！

 举报人：XX市康X物业服务有限公司

法定代表人：蔡XX

二〇XX年XX月XX日

       五、实名报案信（略）

       六、案件处理结果

       XX街道办事处接到实名举报信和XX派出所收到实名报案信后，随即协同指派工作人员进入平X小区A区，向相关利益方(业主、业委员、康X物业公司和鸿X物业公司）了解情况，查看了相关资料和现场，召开利益方代表召开了协调会，听取了各方意见，最终根据法律、地方性法规的规定，依法、公正地解决了此次物业服务纠纷案件。

处理结果：XX派出所依据《中华人民共和国治安管理处罚条例》相关规定，对鸿X物业公司及相关人员进行了书面训诫；鸿X物业公司承诺立即退出平X小区A区，康X物业公司和鸿X物业公司达成了赔偿协议，约定鸿X物业公司向康X物业赔偿相关损失；针对业委员个别委员的违法行为，XX街道办事处指导平X小区A区全体业主，按照法律规定，召开业主大会重新选举业委会委员。

通过非诉途径解决涉及多方利益的物业服务纠纷案件，解决时间较短，矛盾化解彻底，相对诉讼途径，效果更加理想。