江苏省太仓市人民法院

民 事 判 决 书

（2021）苏0585民初XXXX号

原告：陈某某，男，汉族，1978年2月12日出生，住太仓市。

原告：王某某，女，汉族，1986年9月25日出生，住太仓市。

委托诉讼代理人：XXXX（代理上列二原告），XXXXX律师事务所律师。

委托诉讼代理人：许晓燕（代理上列二原告），XXXXX律师事务所律师。

被告：某某置地（太仓）有限公司。

法定代表人：XXX，总经理。

委托诉讼代理人：XXX，公司员工。

委托诉讼代理人：XXXX，XXXX律师事务所律师。

原告陈某某、王某某与被告某某置地（太仓）有限公司（以下简称某某公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年4月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈某某、王某某及其委托诉讼代理人XXX、许律师，被告某某公司的委托诉讼代理人XXX、XXX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告陈某某、王某某向本院提出诉讼请求：被告赔偿原告自2021年1月1日至2021年5月29日延期交房违约金62559元。事实和理由：2018年6月5日，两原告与被告签订房屋买卖合同一份，约定将被告开发的位于太仓市郑和西路X室出卖给原告，房屋总面积为X平方、车库X平方，总价款为X元。合同第十一条约定，出卖人应当在2020年12月31日前向买受人交付商品；第十二条约定，逾期交付在90日之内，自第十一条所约定的实际交房之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。2021年3月26日，被告才通知原告在2021年3月29日办理实际交房手续，被告已构成根本违约。经原告多次与被告交涉违约金事宜，被告均拒绝赔偿。现原告为维护自身合法权益提起诉讼，请求依法判决。

被告某某公司辩称：被告逾期交房的原因在于不可抗力。2020年的新冠××疫情及相应的防控政策，是被告无法预见的客观情况。2020年1月24日到2月24日，省政府发布了紧急文件，明确要求这31天全面禁止施工、生产。2月25日开始，员工返工需要隔离，施工材料购置存在困难。被告认为疫情发生后的前期两个月处于不正常的状况，法院应给于被告62天的免责期。

本院经审理认定事实如下：

2018年6月，陈某某、王某某（买受人）与某某公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》两份，陈某某、王某某向某某公司购买海艺豪庭X号商品房(精装修房）及X车位，商品房建筑面积共X平方米、车位建筑面积X平方米，商品房总价款为X元、车位总价款X元。上述关于X号商品房的合同第七条“付款方式及期限”约定，签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金人民币20000元，买受人采取公积金贷款方式付款，应于2018年6月8日前支付首期房价款人民币1006290元，余款应于2018年6月15日前向贷款机构申请贷款支付。关于车位的合同第七条“付款方式及期限”约定，买受人应当在2018年5月29日前支付全部价款。两份买卖合同的第九条“商品房交付条件”均约定，该商品房交付时应当符合该商品房已取得《太仓市商品房现售前和交付使用备案通知书》、已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》和《住宅工程质量分户验收合格证》。第十条“商品房相关设施设备交付条件”中包含基础设施设备和公共服务及其它配套设施的约定。第十一条“交付时间和手续”均约定，出卖人应当在2020年12月31日前向买受人交付该商品房。该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担。办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。查验该商品房时，买受人对以下除该商品房地基基础和主体结构外的房屋质量问题提出异议的，按照有关工程质量规范和标准确实存在质量问题的，由出卖人自查验次日起90日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。第十二条“逾期交付责任”均约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2的违约金。该合同附件十一“补充协议”第十五条均约定，买受人应在出卖人通知的交房手续办理期间与出卖人办理交接手续，签署商品房交接单，同时，该房屋自甲方通知或约定的交付日起视同已交付。另，双方还对其他事宜进行了约定。

2018年5月26日、5月26日、7月12日、7月26日，某某公司分别向陈某某、王某某开具价税合计金额为93000元、1006290元、700000元、30000元江苏增值税普通发票（货物或应税劳务、服务名称为*房地产预收款*海艺豪庭）。

2020年1月24日24时至2月24日期间，江苏省人民政府根据《江苏省突发公共卫生事件应急预案》，为加强新型冠状病毒感染的××疫情防控工作，有效防止疫情扩散和蔓延，保障人民群众的身体健康和生命安全，启动了突发公共卫生事件一级响应，实行最严格的科学防控措施。

2020年2月6日,苏州市新型冠状病毒感染的××疫情防控指挥部发布疫情防控第7号通告。该通告内容为：“为落实江苏省突发公共卫生事件一级响应要求，有效防止新型冠状病毒感染的××疫情扩散和蔓延……通告如下：一、本市行政区域内的任何单位和个人必须严格遵守国家和省市关于突发公共卫生事件一级响应的各项疫情防控规定。对违反规定的，一律依法追究责任。二、所有小区必须严格实行封闭式管理。非本小区的外来人员和车辆原则上不得进入小区，对确系复工复业复学且在本小区有固定住所、符合防疫规定的人员，应当准予通行进入小区并登记备案。三、所有社区必须关闭非生活必需的公共场所……五、所有社区必须杜绝各类人员聚集性活动……”。

2020年3月19日，苏州市新型冠状病毒感染的××疫情防控指挥部发布第14号通告。通告指出，基于疫情防控形势持续向好，为更好地满足群众生产生活需要，在严格落实防控措施的前提下，我市将进一步加快各行业复工复产复业，全力推动城市常态化运行。商贸服务行业全面复业商业综合体、商场、购物中心、批发市场（含农批市场）、专业市场、小商品市场、农贸市场、宾馆、民宿、超市、便利店、药店、加油站和粮油、蔬菜、水果、食品店、经营食品、服装、生活用品、车辆、通讯、建材，以及提供美容美发、洗衣、家政、装修、宠物、维修、摄影、中介、回收等服务的，可不备案直接复工营业……。

2020年12月14日，苏州X测绘有限公司作出关于海艺豪庭二期20幢的《太仓市房屋面积实测成果报告》，后太仓市自然资源和规划局在该报告上加盖测绘成果备案专用章。

2021年1月19日，太仓市行政审批局作出《太仓市建设工程规划核实合格证》。该证内容为：“建设项目名称海艺豪庭二期……以上建设工程符合规划要求，特发此合格证。此证作为建设工程规划许可证附件，一并申报有关部门办理房产权属证明。

2021年2月5日，太仓市住房和城乡建设局作出《建设工程消防验收意见书》。该意见书内容为：“某某置地（太仓）有限公司，我局对你单位申报的海艺豪庭商住用房项目-太仓海艺豪庭项目（7#-13#、15-19#楼、B、C地库）项目……进行了消防验收……意见如下：一、综合评定该工程消防验收合格……”。

2021年3月16日，太仓市住房和城乡建设局在《建筑工程竣工验收备案表》作出备案意见。内容为：“某某置地（太仓）有限公司（建设单位）建设的太仓海艺豪庭项目（7#-13#楼、15#-19#楼、B、C地库及公建配套）单位工程，于2021年3月12日由建设单位组织竣工验收合格……建设单位于2021年3月16日报送工程竣工验收备案文件，申请备案。经查验，符合要求”。

2021年3月22日，太仓市住房和城乡建设局同意太仓海艺豪庭项目市政配套工程（7-13#、15-19#楼、BC地库）的竣工备案。

2021年3月24日，某某公司取得海艺豪庭（7#-13#、15#-19#、B区地下车库、C区地下车库）《太仓市商品房现售前与交付使用备案通知书》。

后某某公司向陈某某、王某某邮寄《交房通知书》，该通知书内容为：“尊敬的陈某某、王某某业主：恭喜您即将入住佳源都市（备案名：海艺豪庭）。在您的信任和支持下，经过精心的设计和工程施工，您所购买的佳源都市（备案名：海艺豪庭）X房屋已具备交房条件，实测面积为X㎡，为了减少您在交房时的麻烦并减少您等候的时间，谨在此向您介绍交房须知事项和有关程序。请您仔细阅读《通知书》内容，如有不详之处，请您拨打咨询电话：XX****。交房时间、地点为您集中办理交房手续的截止日期是2021.3.29。请您按时来办理交房手续，自交付期限之日起视为将房屋正式交付。因防疫要求，避免人员聚集，以及为了节省您的时间，为您安排的时间为：2021.03.29，上午9点00分，请您准时前来办理……”。陈某某、王某某称其于2021年3月26日签收上述快递。

2021年3月29日，陈某某、王某某向某某公司提出房屋装修存在问题需要整改。

2021年4月1日，陈某某、王某某向某某公司邮寄《房屋整改通知书》，内容为：“某某置地（太仓）有限公司：贵司交房通知书收悉。本人已于2021年3月29日到现场验收房屋，但是验收过程中发现所购房屋存在质量问题，部分设备、设施不符合合同约定的验房标准，并不能达到交付要求。具体内容如下：1.主户门外框与墙面缝隙大，锁孔破损，门槛皮条脱落，门槛异响。2.鞋柜深度尺寸不合理，鞋子正常放入后，柜门无法关闭。3.北面小房间门套缝隙大，窗框破损，开关面板脱落，灯位不合理。4.次卫台盆下口破损，马桶盖没有阻尼。5.所有墙面粉尘大。6.餐厅、客厅灯位不在中间，吊顶处有裂缝。7.次卧多处预留插座被空白面板替代。8.南北房间门套上口墙面起壳，顶面粉刷有破损。9.西南阳台墙面要求重新粉刷。10.所有踢脚线多处脱胶。11.马桶下水冲力不够。12.所有门套有缝隙，漏风严重。13.厨具拉篮有锈迹，煤气灶没有安装。14.主卧卫生间淋浴门与洗脸盆距离太近。15.房屋多处卫生差，门窗上灰尘多。16.多处开关面板摇晃不牢固，需要整改。注：由于不合格处太多，本次验房没有完成，待贵司整改后再通知验房……”。某某公司于次日签收上述快递。

另：（一）陈某某、王某某为证明某某公司存在怠工情况，向本院提供了如下证据：

1、照片打印件，证明2019年11月前涉案小区外墙主体工程已完工，某某公司存在怠工情况，才导致延期交房，与疫情无关。

2、某某公司与江苏省X建设集团股份有限公司的建设工程施工合同档案材料。其中，建设工程施工合同信息表载明：发包单位为某某公司，承包人为江苏省X建设集团股份有限公司，工程名称为太仓海艺豪庭二期（7-13#、15-19#楼）精装修工程，总建筑面积为82200㎡，计划开工日期为2020年3月5日，计划竣工日期为2020年11月9日，签约时间为2020年3月3日。

某某公司对上述证据的真实性没有异议，但认为与本案无关。

（二）1、某某公司为证明疫情应扣除逾期交房相应的天数，向本院提供了如下证据：

（1）建筑工地复工申请审核表。该表显示，建设单位为某某置地（太仓）有限公司，施工单位为江苏省X建设集团股份有限公司。人员审核意见处意见为“返太人员由企业落实监管，不少于14天的自行居家医学观察，期满无异常者可返岗”。

（2）城厢镇新型冠状病毒××疫情防控指挥部企业防控组城防指复[2020]X号复工通知书。该通知书内容为：“某某置地（太仓）有限公司，经镇新型冠状病毒××疫情防控指挥部企业防控组审核，你公司基本符合复工条件，准许复工……复工后注意事项：1、加强返岗人员健康监测……2、加强人员管理。（1）2月10日之后非疫情重点地区返太人员需落实14天的居家隔离措施……”。

陈某某、王某某对某某公司提供的上述证据的真实性均没有异议，但认为与本案无关。

2、某某公司为证明疫情对其交付房屋的影响，向本院提供了如下证据：

（1）江苏省X建设集团股份有限公司（需方、甲方）与X石材加工厂（供方、乙方）签订的材料购销合同。该合同打印的签订时间为2020年1月5日。显示：工程名称为太仓市海艺豪庭项目7#-13#、15#-19#室内精装修工程，材料名称为石材，材料供货名称有咖网纹大理石、咖网纹抽槽大理石、白色人造大理石、石材挡水坝、背筋。约定：“甲方应提前30天将采购的材料、成品、半成品、构配件等的申请计划提交乙方；乙方接到计划后应按合同约定要求（品牌、规格、型号、数量、质量等级等）7天内发货至甲方施工现场，甲方组织建设单位及监理对乙方供应材料进行验收确认……”。

（2）X石材加工厂出具的情况说明一份，内容为：“致X建设太仓海逸豪庭项目部我司与贵单位签订的石材供货合同约定2020年3月20日首批材料到场，因疫情影响造成石材无法按时供货，具体时间需要根据疫情影响情况另行安排，请贵司谅解”。

（3）X太仓海艺豪庭石材送货清单及欠条第一单清单，下方有手写日期2020.4.5；X太仓海艺豪庭石材送货清单及欠条第十六单清单，打印日期为2020年9月21日。

（4）江苏省X建设集团股份有限公司（需方、甲方）与南通X装饰工程有限公司（供方、乙方）签订的材料购销合同。该合同显示，签订时间为2020年1月7日，供应材料名称为室内吊顶材料。约定：“甲方应提前3天将采购的材料、成品、半成品、构配件等的申请计划提交乙方（电子文件或传真通知乙方）；乙方接到计划后应按合同约定要求（品牌、规格、型号、数量、质量等级等）3天内发货至甲方施工现场，甲方组织建设单位及监理对乙方供应材料进行验收确认，乙方不得擅自更改材料的品牌、规格、厂家、型号等……”。

（5）南通X装饰工程有限公司于2020年1月24日出具的紧急通知，内容为：由于突发事件-疫情爆发，太仓海逸豪庭工地供货受影响，根据原合同约定的2020年2月1日供货时间因疫情影响无法供货到位，具体供货时间需要根据疫情情况另行通知。

（6）南通X装饰工程有限公司2020年3月12日销货清单、8月12日送（销）货单。

陈某某、王某某认为上述证据均产生于案外人之间，其未到庭接受当事人的质询，无法作为证据予以采纳。

再查明，庭审中，陈某某、王某某称其无证据证明涉案房屋主体工程存在质量问题。

以上事实，由原告提供的商品房买卖合同、发票、照片、交房通知书、房屋整改通知书、合同，被告提供的政府要闻截屏打印件、复工申请审核表、复工通知书、通告、合格证、意见书、备案表、材料购销合同、情况说明、送货清单、紧急通知、销货清单、成果报告、快递详情单及当事人陈述等证据在卷予以佐证。

本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示,且不违反法律法规的强制性规定,合法有效,受法律保护。双方均应恪守约定。根据该合同第十一条的约定,被告应于2020年12月31日前向原告交付商品房,但是被告直至2021年3月25日才向原告邮寄交房通知书，存在逾期交付房屋的行为。

本案的争议焦点在于：一、计算逾期交房违约金截止日期的确定。二、被告主张因疫情原因减免责任是否成立、减免多少责任。

一、计算逾期交房违约金截止日期的确定。

原告认为其于2021年3月29日去验房，因房屋存在装修等质量问题需要整改，其拒收房屋，实际交房日期为2021年5月29日，逾期交房违约金应计算至2021年5月29日。

被告认为其已通知原告2021年3月29日交付，应以该日期为交房日期，逾期交房违约金应计算至2021年3月29日。

本院认为：根据原、被告签订的商品房买卖合同，明确约定以涉案商品房取得《太仓市商品房现售前和交付使用备案通知书》及房屋测绘报告作为房屋交付条件。该约定系双方真实意思表示,应作为判定涉案商品房是否符合交付条件的依据。从本案查明的情况看,苏州金正测绘有限公司于2020年12月出具《太仓市房屋面积实测成果报告》，被告于2021年3月24日取得涉案商品房在内的《太仓市商品房现售前与交付使用备案通知书》，涉案商品房已达到双方约定的交付条件。原告提出的所交付房屋存在装修等质量问题,系被告是否对所售商品房承担修复责任的范畴,而非认定商品房是否具备交付条件的标准。现原告未提供充分证据证明被告在2021年3月29日交付房屋时该房屋存在严重影响正常居住使用的质量问题，而以涉案房屋存在装修等问题为由主张不具备交付条件,拒绝接受房屋，缺乏事实和法律依据，本案碍难采纳。故本院确定计算逾期交房违约金截止日期为2021年3月29日。

二、被告主张因疫情原因减免责任是否成立、减免多少责任。

原告认为疫情对被告的施工没有直接影响，不能免除被告逾期交房的责任。

被告认为其施工受疫情的影响客观存在，其应享有62天的免责期。

本院认为：当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。不可抗力,是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。

我国于2020年1月底全面爆发的新型冠状病毒感染××炎，系突发性新型传染性疾病，被国家依法列为乙类传染性疾病。其的发生对被告来说，是被告在与原告订立合同时不能预见、不能避免、不能克服的，符合不可抗力的构成要件。为有效防止疫情扩散和蔓延，保障人民群众的身体健康和生命安全，各地政府相继出台相应的防控意见、采取相应的防控措施。江苏省人民政府自2020年1月24日至2020年2月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应,持续31天。被告建设工地提出复工申请后，当地政府做出返太人员不少于14天的自行居家隔离意见。被告因新××炎疫情及其防控这一不可抗力而产生停工等影响所延误的工期应当免除其逾期交房的责任。综合考虑疫情及疫情防控措施对被告的影响，本院确定被告可以免除45天的逾期交房违约责任,实际承担43天的逾期交房违约责任。

综上，结合《商品房买卖合同》第十二条逾期交房违约金计算方法之约定,经核算，被告应支付原告逾期交房违约金18053.89元。

据此，依据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十五条,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

被告某某置地（太仓）有限公司于本判决生效后七日内支付原告陈某某、王某某逾期交房违约金18053.89元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1364元，减半收取682元，由原告陈某某、王某某负担485元，被告某某置地（太仓）有限公司负担197元。原告陈某某、王某某已预交362元，余款123元由其于本判决生效之日起七日内向本院交纳。被告于本判决生效之日起七日内向本院交纳案件受理费197元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。

审判员　　刘玉芳

二〇二一年六月七日

书记员　　沈　烨