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老人承租房屋未房改前继承人约定部分子女继承房改后可以反悔吗

来源:靳双权  更新时间:2022-09-22 20:23  浏览量:61

原告诉称

胡某鑫向本院提出诉讼请求:要求四被告配合胡某鑫办理北京市朝阳区一号房屋(以下称涉诉房屋)的权属转移登记手续,将该房屋登记至胡某鑫名下。

事实和理由:胡某山和秦某丽系夫妻关系,胡某鑫、胡某聪、胡某艳、胡某芝、胡某英系二人的子女。秦某丽于2015年1月16日去世,后胡某山承租的涉诉房屋进行成本价售房。2017年3月24日,胡某山与所有子女签署协议书,约定涉诉房屋归胡某鑫所有,由胡某鑫全额出资购买涉诉房屋,同时考虑到父母工龄会折抵部分房款等因素,胡某鑫自愿拿出20万元由四被告自行分配,四被告放弃涉诉房屋的所有权。协议书签署后,胡某鑫向四被告支付了20万元。2017年6月20日,胡某鑫出资购买了涉诉房屋。2018年6月22日,胡某山去世,胡某鑫与四被告就涉诉房屋权属产生争议,故诉至法院。


被告辩称

四被告共同辩称,不同意胡某鑫的诉讼请求。胡某鑫与四被告签订的《协议书》是无效的,各方签订协议书时,涉诉房屋的性质是承租公房,胡某鑫和四被告均无权进行处分。涉诉房屋变成私有产权房后,所有权归胡某山所有,且购房时使用了秦某丽的工龄,涉诉房屋应属于胡某山与秦某丽的遗产。综上,胡某鑫和四被告签订处分他人财产的协议应属无效,四被告无需按协议约定配合胡某鑫办理权属转移登记手续。


法院查明

胡某山与秦某丽系夫妻关系,二人育有胡某聪、胡某艳、胡某芝、胡某英、胡某鑫五个子女。秦某丽于2015年1月16日死亡,胡某山于2018年6月22日死亡。

2017年3月24日,胡某鑫与四被告签订《协议书》,内容为:“父亲胡某山名下北京市朝阳区一号以及北京市东城区二号两处房归胡某鑫所有,本人愿意给姐哥四人贰拾万整,已支付二姐壹万元,余壹拾玖万元,由四人分配,姐哥四人放弃两处住房所有权,胡某莹户口迁出”。经询,各方均表示胡某莹系胡某聪的女儿。各方均表示《协议书》一式五份,每人持有一份。

2017年6月20日,北京市朝阳区房屋管理局(北京市朝阳区房屋管理局第三管理所系委托代理人)作为卖方(甲方)与胡某山作为买方(乙方)签订《成本价出售直管公有住宅楼房协议书》,约定甲方将涉诉房屋出售给乙方,房屋实际售价为53038元、公共维修基金为2053.58元,乙方合计应付金额为55091.58元;甲方给予乙方下列折扣:1、按乙方夫妇双方建立住房公积金前的工龄给予工龄折扣,年工龄折扣率0.9%;2、按出售当年新建楼房的成本价给予成新折扣,年折旧率为2%。

同日,胡某鑫向北京市朝阳区房屋管理局第三管理所支付购房款55091.58元。

2018年1月18日,涉诉房屋登记至胡某山名下,建筑面积为65.82平方米,房屋性质为房改房(成本价)。

关于《协议书》的签署背景,胡某鑫称,涉诉房屋原系胡某山名下的承租公房,后进行房改,胡某山提出由胡某鑫出资购买,房屋归胡某鑫所有,故胡某山召集所有子女签署协议书。四被告称,秦某丽去世前,胡某鑫总和父母吵架,后胡某鑫提出搬到涉诉房屋和父亲一起居住,但要求胡某莹的户口从涉诉房屋内迁出,故同意将胡某莹的户口从涉诉房屋内迁出,胡某鑫针对胡某莹迁户口一事给了四被告20万元,并要求四被告在协议书上签字,因当时涉诉房屋并未取得产权,四被告没有多想就签了字。

关于《协议书》的履行情况,各方均确认胡某鑫已向四被告支付了20万元,胡某莹的户口亦从涉诉房屋内迁出。关于20万元的分配情况,四被告表示,胡某艳、胡某聪各分得7万元,胡某芝分得4万元,胡某英分得2万元。

关于四被告收取胡某鑫给付的20万元的原因,四被告表示,一方面,胡某鑫要求胡某莹将户口迁出,胡某莹的母亲胡某聪要求给予相应补偿,同时胡某鑫要求其他兄弟姐妹也在协议上签字,其他人认为字不能白签,签了字就应该拿到钱;另一方面,胡某鑫要求搬到涉诉房屋居住,如果涉诉房屋不进行房改,也只是居住的问题,胡某山去世后还涉及承租人变更的问题,签署协议不代表四被告同意将涉诉房屋的承租人直接变更为胡某鑫,还需各方进一步协商。

关于涉诉房屋的居住使用情况,胡某鑫表示自《协议书》签署后,其和爱人与胡某山共同居住在涉诉房屋内,胡某山去世后,其和爱人继续居住在涉诉房屋内。四被告表示,自《协议书》签署后,胡某山与胡某鑫一家在涉诉房屋内居住,胡某山去世后,不清楚房屋的居住使用情况。

四被告称胡某鑫的儿子胡某豪曾主张按遗嘱继承涉诉房屋,可见胡某鑫父子明知涉诉房屋并非归胡某鑫所有,就此提交了庭前调解笔录。胡某鑫对该证据的真实性不持异议,但不认可证明目的,表示胡某山与秦某丽曾于2009年5月2日留有遗嘱,表示在二人百年后,涉诉房屋留给孙子胡某豪住,后经法院调解,胡某豪也认为该遗嘱不是真正意义上的遗嘱,故申请撤诉了。

四被告主张涉诉房屋涉及胡某艳的份额,胡某山不会将涉诉房屋留给胡某鑫,就此提交了2017年2月28日胡某山与胡某艳的谈话录像(录像中只显示出胡某山的肖像),胡某鑫对该证据的真实性不持异议,但不认可证明目的,表示录像恰好可以证明胡某山对《协议书》内容是认可的,胡某艳也没有否认,胡某山称给胡某艳补偿,并非产权份额,也可以证明对房屋的分配方案是大家协商一致的结果,在《协议书》签订之前,各方对此已进行了沟通协商。

经询,各方均表示胡某山与秦某丽系初婚,秦某丽死亡后,胡某山未再婚,胡某山和秦某丽的父母均先于二人死亡。




裁判结果

被告胡某聪、胡某艳、胡某芝、胡某英于本判决生效后七日内配合原告胡某鑫办理北京市朝阳区一号房屋的权属转移登记手续,将该房屋转移登记至原告胡某鑫名下。


房产律师靳双权点评

胡某鑫与四被告签订的《协议书》系各方的真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,内容合法有效,各方均应遵照执行。根据《协议书》约定,涉诉房屋归胡某鑫所有,胡某鑫向四被告支付20万元,且胡某莹将户口从涉诉房屋内迁出。根据本案查明的事实,胡某鑫已按约定向四被告支付了20万元,且胡某莹的户口已迁出,各方已经在实际履行《协议书》的内容。

虽签订《协议书》时,胡某山尚未取得涉诉房屋的所有权,但结合胡某鑫此后实际出资购买涉诉房屋,并实际占有使用房屋的事实,以及四被告在《协议书》中关于放弃涉诉房屋所有权的意思表示,足以认定各方对涉诉房屋的归属作出了明确约定,四被告应按约定配合胡某鑫办理涉诉房屋的权属转移登记手续。四被告辩称的《协议书》中约定的20万元仅针对胡某莹迁户口一事缺乏依据,法院不予采信。综上,胡某鑫的诉讼请求具有事实和法律依据,法院予以支持。


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