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律师信息
  • 姓名 : 孔民
  • 职务 : 合伙人律师
  • 手机 : 182-1060-7796
  • 证号 : 11101*********845
  • 机构 : 北京义贤律师事务所
  • 地址 : 北京市海淀区知春路113号(海淀黄庄地铁站C1东南口)
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借名买房需谨慎-

作者:孔民来源:找法网更新日期:2022-08-16浏览量:96

【案情介绍】

本案是原告周某与被告孙某1、朱某1、于某、朱某2、朱某3、第三人某银行合同纠纷一案。

原告诉称:原告与朱某5之间存在借名买房关系,2010年8月,基于以朱某5名义办理购房贷款的贷款额度较高等原因,顾借用朱某5名义购房。该房屋的商品房预售合同和个人一手住房贷款合同均系以朱某5名义签订,之后关于该房屋取得的手续均由周某持有;该房屋于2012年登记至朱某5名下,但费用均由原告出资,购房贷款由原告一直在还款中,房屋也一直由原告实际装修及居住至今。2015年3月,朱某5突然去世,该房屋尚未办理过户登记手续给原告;2015年10月,朱某5的父亲朱某4去世;2018年,朱某5的奶奶杨某1去世。被告孙某1是朱某5的母亲,被告于某是朱某5的妻子,于某和朱某5于2010年1月登记结婚,婚后育有一子即朱某1(2008年出生)。被告朱某3是朱某5的妹妹,被告朱某2是朱某5的爷爷。其中,孙某1和于某均知晓并认可原告借名买房事宜,且向原告出具了《借名买房及房屋产权归属声明》并愿意配合办理房屋过户登记手续。但,被告朱某3否认和不配合,难以沟通。原告周某向法院提出诉讼请求:判令被告为原告办理房屋过户登记手续。

被告朱某3辩称,原告诉称借用朱某5名义购房存在疑点,周某没有和朱某5签订购房协议,没有提供支付购房款和资金来源证据,不足以证明是其出资。答辩人父亲朱某4在去世前曾告诉其以朱某5的名义在北京购买过楼房。但未告知楼房的详细情况,答辩人认为案涉楼房有可能是其父亲按照朱某5的名义购买的。

被告朱某1、于某、孙某1未到庭参加诉讼,亦未提出书面答辩意见。

第三人某银行述称,原告与被告之间的涉案房屋有关争议并不影响第三人贷款及债权的实现。

【争议焦点】

周某与朱某5之间是否存在借名买房关系?

【法院判决】

法院经过审理认定了以下事实:

朱某2与杨某1系夫妻关系,二人育有独子朱某4;朱某4与孙某1系夫妻关系,朱某3与朱某5系其子女。朱某5与于某系夫妻关系,二人育有独子朱某1。杨某1于2018年注销户口,朱某4于2017年注销户口,朱某5于2015年注销户口。

朱某5与某公司签订《商品房预售合同》,约定朱某5购买某住宅楼,总价款为1050万元,首付款为300万元,其余房价款750万元以按揭贷款方式支付。2010年,朱某5与某银行及某公司(保证人)签订《个人一手住房贷款合同》,贷款金额600万元用于支付购房款。同时,周某、孙某2(保证人)与某银行签订《个人贷款保证合同》,约定该合同的主合同为某银行与朱某5之间签署的《个人一手住房贷款合同》。保证人提供全程连带责任保证。2012年,朱某5取得该房屋产权证。

周某主张涉案房屋系其借用朱某5名义购买,首付款及贷款均由其支付,并由其实际使用。为此周某提供购房收据、购房发票、刷卡存根、入住通知书、验房疑问单、税费明细表、验房纪录等收房文件、住房贷款合同、个人贷款保证合同、房屋所有权证书复印件、房屋所有权证收押协议等证据。朱某3不认可周某主张,表示涉案房屋应系其父亲朱某4借用朱某5名义所购买,并非周某借用朱某5名义购买,且表示周某提交证据不能证明所有贷款由其负担的事实。周某称因贷款资金来源于公司经营所得,是由自己、自己母亲及公司出纳所偿还,因涉及账号较多,偿还次数较多,无法记清偿还账户户名。经朱某3申请,本院依法调取朱某5名下还贷账户流水,但不能反映对手交易信息。另经询问,周某表示其因在各地购买多套房屋,为多贷款和少交个人所得税,故借用朱某5名义购买了涉案房屋。自己在1999年至2020年在多地经营广告公司,有购房的经济实力,朱某5工资较少。朱某4在镇税务所工作,收入来源为工资所得。朱某3称不清楚周某的经济状况,朱某5收入清况不清楚。朱某4在税务局工作,同时经营肉制品厂,经营状况较好。周某不认可肉制品厂由朱某4经营,称该肉制品厂为自己前妻母亲经营,始终是亏损状态。

庭审中,周某另提交《个人房屋转让协议书》一份,主张该协议系朱某5与周某及自己前妻孙某2(保证人)所签,约定内容为甲方向乙方转让涉案房屋,转让价格为1100万元,其中500万元现金付给周某,已由孙某2代收,剩余600万元贷款由周某直接归还给某银行。周某另提交收款条及声明一份,记载孙某2已收到周某交来的购房款500万元,朱某5同意孙某2代收500万元等。朱某3不认可转让协议的真实性。

另查,2020年,孙某1出具《借名买房及房屋产权归属声明》,载明2010年基于以朱某5名义办理购房贷款的贷款额度较高等原因,周某借用朱某5名义购房。该房屋的《北京市商品房预售合同》、《个人一手住房贷款合同》均系以朱某5名义签订后由周某持有,之后关于该房屋取得的一切手续均由周某持有,该房屋的产权证虽办至朱某5名下,但购房首付款及还贷等一切费用均由周某实际出资,房屋也由周某实际装修及居住、使用,该房屋的所有权归周某完全所有。孙某1还表示该房屋的所有权益与朱某5及本人均无任何关系。且,后续为了该房产过户,本人愿意配合周某办理相关手续。同日,孙某1出具《自愿放弃房产继承权声明书》,声明其自愿放弃对儿子朱某3涉案房屋的继承权。于某出具《借名买房及房屋产权归属声明》,内容与孙某1出具的《借名买房及房屋产权归属声明》内容相同。

借名买房约定的形式可以为书面约定或口头约定,周某与朱某3之间不存在借名买房的书面协议,其应当证明与朱某3之间存在借名买房的口头约定。认定存在口头约定应当综合以下四点进行判断:房屋的出资、房屋的占有使用、购房票据及产权证书的持有以及对于借名购房有无合理解释。根据周某提交证据能够证实周某支付了涉案房屋首付款及部分贷款,因朱某5名下还贷账户流水不能反映交易对手信息,需当事人进一步提供证据证明贷款偿还情况。周某另提供孙某1、于某出具的《借名买房及房屋产权归属声明》、《个人贷款保证合同》等证据,结合朱某5生前收入情况等,本院认为在无相反证据情况下,能够认定周某偿还了涉案房屋贷款。反观朱某3,虽其辩称朱某4借朱某5名义购买涉案房屋,但未提供任何证据来证明涉案房屋贷款由朱某4偿还,故对其辩称本院不予采信。另案涉房屋协议资料均由周某保管,案涉房屋也由周某使用至今,周某亦对借名买房的原因进行了合理解释。综上,本院认定周某与朱某5之间存在借名买房合同关系。周某目前具备房屋购买资格。在周某愿意代为清偿债务消灭抵押权的情况下,其有权要求朱某5将涉案房屋所有权转移登记至自己名下。朱某5现已去世,应由其继承人配合周某办理涉案房屋的产权变更登记手续。在周某清偿某银行欠款后,抵押权人应协助其涤除抵押权。综上,判决如下:

一、周某于本判决生效之日起十日内向第三人某银行清偿某房屋的抵押贷款债务,某银行应当在周某代为清偿贷款后三日内协助注销涉案房屋的该笔抵押权;

二、朱某3、朱某2、朱某1、于某、孙某1于抵押权注销之日起三日内协助周某办理某房屋的产权转移登记手续。

【律师提醒】

借名买房是指,当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,借名人实际享有房屋权益的合同。

借名买房对于实际的买方而言存在较大的法律风险,一般不建议采用借名的方式买房。如果是采用借名买房,首先应当进行签订借名买房协议,明确借名买房的事实,同时不能违相关法律法规规定。其次购房款要由借名人自己账户支付,并且借名人实际占有房屋并掌握相关购房协议、票据原件等。最后谨慎选择出名人,持续关注出名人经济状况。


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