1.导读

       预约合同，合法有效，合同双方应按合同约定予以履行。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

2.案例情况

 被告宁波xx公司原系一家中外合资的房地产开发企业。2010年12月28日，被告与原告孙旭某签订了《商铺买卖合同》一份。该合同约定，买受人（孙旭某）所认购的商铺位于宁波市北仑区xx路、xx路，合计总价为贰仟捌佰万元整；买受人应于2010年12月28日前支付全额款项，即人民币贰仟捌佰万元整，该付款皆为定金。出卖人（宁波xx公司）在收到上述款项后，应当向买受人开具收款凭证，并注明收款时间；出卖人应该于2011年6月30日前取得该店铺的预售许可证，并与买受人签订可以在“宁波市商品房x上备案系统”备案登记的《商品房买卖合同》。若出卖人出现违约，从2011年6月30日起至实际签订备案登记合同日止，按日向买受人支付已交付房款万分之四的违约金，并于该店铺签订备案登记合同之日起10日内向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行；出卖人与买受人签订的可以在“宁波市商x房网上备案系统”备案登记的《商品房买卖合同》后，买受人所预付款项（人民币贰仟捌佰万元整）转为购房款，本合同终止。合同还对其他事宜作出了约定。该合同上有被告及赵某昌的签章、李某远及原告的签名。原告于2010向鼎x酒店公2800万元。嗣后，被告向原告出具《商铺买卖合同收据》两张，对前述付款予以确认，且署有被告及赵某昌的签章、李某远的签名及原告签名。被告已在涉案地块施工建设，但尚未取得相关预售许可证。

李某远（涉案合同签订时任被告总经理）已于2011年4月左右返回台湾。2011年5月9日下午，原告曾到宁波市公安x北仑分局经侦大队形成了一份《询问笔录》，反映了前述商铺买卖情况。现宁波市公x局北仑分局已对李某远涉嫌职务侵占犯罪立案侦查。但李某远至今尚未归案。

原告孙某辉于2015年5月4日诉至法院，请求判令：1.原审被告继续履行涉案《商铺买卖合同》；2.原审被告支付原审原告从2011年6月30日起至实际签订正式商品房买卖合同并备案之日止按已付款项万分之四计算的违约金暂计为1551.2万元；3.本案诉讼费用由原审被告承担。

3.法院裁判

判决如下：
　　一、原告孙某辉与被告宁某远望华x置业发展有限公司于2010年12月28日签订的《商铺买卖合同》继续履行；

二、被告宁某远望华x置业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告孙某辉自2011年6月30日起暂计算至2015年4月15日止的违约金15512000元。

三、本案受理费114872元，由被告某波远望华x置业发展有限公司负担。

二审驳回上诉，维持原判。

4.律师解读

 一、关于涉案《商铺买卖合同》性质的认定。原告主张涉案合同系商品房买卖预约性质合同。被告则主张涉案合同系商品房预售合同。涉案合同签订时涉案商铺尚处于规划中而未进行施工，更未取得商品房预售许可证，故而双方对涉案商铺的交付时间、办证时间、违约责任等诸多直接影响双方权利义务的重要条款并未在涉案合同中明确约定，属于未决条款，须在签订正式买卖合同时协商一致达成。以上情况说明双方在签订涉案合同时对合同的性质为预约合同的认识是明确而不存疑义的。由此，涉案合同是以将来签订涉案商铺买卖合同为目的的预约合同。
　　 二、关于涉案合同的效力以及应否继续履行。原告主张涉案合同合法有效，并应继续履行。被告则主张涉案合同无效,也无法继续履行。原告已支付了合同对价即涉案房款，且原告支付涉案房款后即失去了对该款项的控制，被告如何支配涉案房款及其与宁某远望华x酒店管理有限公司、鼎x酒店公司之间的关系并不影响原、被告之间签订涉案合同，故涉案合同应系双方真实意思表示，合法有效，应对双方具有约束力。故原告请求被告继续履行涉案合同，法院予以支持。
　　三、关于原告主张违约金的认定。被告在本案本诉中诉请确认涉案合同无效，撤回本诉后又明确表示涉案合同无法继续履行，其至今仍未履行涉案合同的义务，显属违约，且违约行为自2011年6月30日起至今一直处于持续状态，同时，被告也未为签订登记备案合同积极创造条件，故被告的前述行为应视为其阻碍涉案合同条件的成就。原告有权选择涉案合同违约条款的适用。同时，判断约定的违约金是否过高，应以违约造成的损失为基础，兼顾合同的履行、当事人预期利益等因素进行衡平。因原、被告约定的万分之四的违约金并不违反法律、法规的强制性规定。