【案号】（2018）吉01民终4155号

【审理法院】长春市中级人民法院

【关键词】房屋买卖合同纠纷/交付房屋

案情简介

被告李某与柏某为夫妻关系。二被告之子向案外人周某借款，以案涉房屋作为抵押，借款到期后二被告之子因无力偿还欠款，与原告张某协商出卖案涉房屋。张某向二被告之子交付房款28万元，而后于2017年8月9日，张某与二被告签订案涉房屋买卖合同。后二被告拒绝履行合同。

张某以李某、柏某为被告，向榆树市人民法院起诉请求：要求确认原告与二被告签订的房屋买卖合同合法有效，二被告腾迁。

案件焦点

李某、柏某之子自行与张某协商出卖案涉房屋并收取房款的行为，是否对李某与柏某发生法律效力？

服务过程

律所代理被告李某与柏某，考虑到二位委托人是年迈的老人且因为儿子将案涉房屋出售，将面临无家可归的境地，雅成律所对其有所照顾，并安排温和且耐心的律师为其服务。

根据委托人陈述，案涉房屋的出售价格低于本地区其他房屋价格，主办律师设计诉讼策略，当庭提出反诉，房屋买卖价格构成明显过低，显失公平，请求撤销合同；并申请对房屋的价格进行评估鉴定，希望以此给对方施加压力，创造本案调解的机会。但是由于当事人调解时提出的条件过高，双方没有达成协议，调解失败。律师对案涉房屋评估价格与专业房屋评估专业人士沟通，认为价格尚不构成明显过低，没有达到显失公平，可以撤销合同的程度。为避免给委托人造成更大的费用损失，经与委托人沟通协商后，撤回反诉和评估申请。

法院观点

（一）李某、柏某在其子已经收取了张某房款的情况下与张某签订了案涉《房屋买卖合同》，应当认定李某、柏某同意出售案涉房屋并认可其子已代收房款。

（二）按照双方签订的《房屋买卖合同》约定，李某、柏某可使用案涉房屋至2018年7月1日，现该期限已届满，张某要求李某、柏某交付案涉房屋，符合约定，应予支持。

（三）李某、柏某上诉主张其未收到购房款不应当交付案涉房屋，与其陈述相矛盾且与双方约定相悖，本院不予支持。

裁判结果

1、原告与被告签订的《房屋买卖合同》有效。

2、被告于本判决生效之日起15日内从案涉房屋迁出。

律师评析

若委托人之子收取房款并个人签订合同的情况下，对于二位委托人是不发生法律效力的。但是本案委托人为避免购房人向其子索取房款，委托人在房屋买卖合同上进行了签字确认，这一行为视为对其子出售案涉房屋的追认，即便其没有收取房款，也应该按照合同约定履行合同义务。

雅成律师风险提示

房屋买卖是大事，律师建议无论购房人还是售房人，都要谨慎对待，对合同价款及支付方式等问题的约定审慎对待，同时对于发生法律效力的判决内容应当依法履行，避免构成拒不执行判决裁定罪。