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律师信息
  • 姓名 : 吴慧琳
  • 职务 : 主办律师
  • 手机 : 159-2198-3647
  • 证号 : 13101201511167199
  • 机构 : 上海震大律师事务所
  • 地址 : 天目西路218号嘉里不夜城第一座901室
吴慧琳

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以案说法——借名买房的事实认定

作者:吴慧琳来源:找法网更新日期:2022-06-28浏览量:100

以案说法——借名买房的事实认定

【案情简介】

这是一起上海法院报道的真实案例。2017年,老郑夫妇将原本居住的房屋出售,准备在儿子小郑附近置换一套房屋。看房后,老郑夫妇选中了涉案房屋,并签署了居间协议。不久后,老郑联系中介,表示希望以孙子的名义网签。于是,涉案房屋就登记在孙子名下,而全部购房款均由老郑夫妇支付,老郑夫妇也一直居住在涉案房屋内。

2020年,小郑夫妇协议离婚,并约定孩子随母亲生活。之后,儿媳和孙子居住在老郑夫妇名下的一套房屋内,儿媳还代理孙子起诉至法院要求老郑夫妇搬离涉案房屋。老郑夫妇主张自己与孙子之间是“借名买房”关系,并提起了所有权确认之诉,要求确认涉案房屋归自己所有。

【法院判决】

法院认为,考虑到老郑夫妇和孙子之间的祖孙关系,从血缘关系和亲情伦理出发,不能排除老郑夫妇出资购房赠与孙子的可能性。且老郑夫妇对“借名买房”的主张并没有充分的证据佐证。因此,一审法院驳回了老郑夫妇的诉讼请求,二审亦维持原判。

【律师解读】

“借名买房”是俗称的讲法,实务中出于规避限购政策、合理避税、方便贷款等目的,有时会出现借用他人名义购房的情况,借用他人名义的一方支付购房款或首付,但对外都是以他人的名义签订房屋买卖合同、贷款合同,及办理产权登记。一旦借名双方关系恶化,或者被借名的一方经不起房价上涨的诱惑等原因,极易产生法律风险,引起纠纷。


结合上文的案例,老郑夫妇主张系借孙子的名义买房,对此其负有举证责任。在没有书面协议或口头约定的情况下,还需结合其他事实,根据日常生活经验法则,来判断双方之间是否具有借名买房的合意。本案老郑夫妇先以自己的名义签订居间协议,而后又不能合理解释为何要变更成孙子的名义网签,以及产权为何登记在孙子的名下,再结合老郑夫妇还有他处住房的情节,法院认为不能排除老郑夫妇出资购房赠与孙子的可能性,合乎情理。

同理,如果可以合理解释借用他人名义购房的原因,再结合具体的购房经过、付款情况、居住管理、购房合同及产证的保管等事实,即使没有书面协议的情况下,借名购房的事实也可被认定。吴律师就曾代理过多起因借名买房产生的纠纷,有父母出资购房因贷款需要登记在儿子名下的,没有书面协议的情况下,获胜诉判决,得以返回购房款的;也有家庭置换房屋,出于避税考虑,仅登记在女儿名下,事后凭简易字条,确权成功的案例。

    最后,律师建议不得以借用他人名义买房时,还是要订立书面协议为宜,不仅要明确约定清楚相关房屋的权属状况,还要约定被借名一方负有协助过户的义务,以防范风险,也便于今后办理转移登记手续。



以上内容由吴慧琳律师提供,若您案情紧急,找法网建议您致电吴慧琳律师咨询。

吴慧琳律师
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