韦勇律师亲办案例
上海中院胜诉案例-买房因身份证不对无法买卖遭巨额索赔是否违约
来源:韦勇律师
发布时间:2022-06-19
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 (2022)沪01民终3678号


谭某上诉请求:撤销一审判决,改判支持谭某的一审诉讼请求。事实和理由:一、一审判决查明事实不清并有遗漏。1.郭某某没有出具授权妻子刘某某代签名的委托书,房产交易如委托他人签名必须有委托书并经公证。2.郭某某2021年1月4日上午在房产交易中心并未与谭某碰面,更没有告知谭某其认可刘某某的代签名。当日谭某与中介人员及刘某某如约至浦东房产交易中心准备办理网签手续,因刘某某的身份核验未通过,网签未成。郭某某当天在另一楼层观望,故意不与谭某碰面,以达到可以随时否认房产交易成立之目的,此从刘某某后来推说“当时自己不知道,以为是签署定金合同不是正式合同,另外当时老公其实不同意卖房”的说法可以印证。谭某是事后协商时才听说郭某某当天也去了房产交易中心,如果其当天与谭某和中介人员碰面,必定会让其在合同文本上签名的。由于郭某某没有告知谭某其认可刘某某的代签,故对谭某而言本案交易存在重大隐患。3.从2021年1月4日至1月29日刘某某收到解约通知为止,郭某某未向谭某表示认可妻子刘某某的签名有效。2021年2月21日双方协商善后事宜时,郭某某オ承认刘某某的代签名有效,此时刘某某早已收到谭某的解约通知,承认有效为时已晚。4.2021年1月4日网签不成,1月23日谭某提醒刘某某要郭某某补签名,但刘某某不予理睬,其违约心态比较明显。二、一审判决认定事实错误。1.一审判决认定郭某某认可了刘某某有代理权限当属错误。郭某某并未在谭某解约前认可刘某某的代签名,即使其ロ头或以其他方式认可,也不能代替其在合同上签字。没有本人签字的房产交易是不安全的,违反了补充协议,谭某有权解除合同。2.基于郭某某没有在合同文本上补签名,以及刘某某在身份手续上弄虚作似的有为,谭某有权解除合同。3.本案交易不成的根本原因是刘某某存在身份手续上的弄虚作假行为,其应承担违约责任。4.一审判决认定合同于2021年7月1日解除没有事实和法律依据,且 协议解约的理由不成立。双方是矛盾冲突方,要么是谭某的解约理由成立,要么是刘某某的解约理由成立,法院不应另寻其他解约理由。三、本案存在超期审理,超过了3个月的简易程序审理期限。


刘某某、郭某某辩称:不同意谭某的上诉请求。1.郭某某2021年1月4日上午去了房产交易中心准备网签,一审中中介人员出庭作证证明刘某某、郭某某都去了网签现场,只因刘某某身份信息不对オ导致网签无法进行,郭某某不存在故意回避不露面。2.刘某某事先不知自己身份信息有差错,在得知身份信息有问题后,刘某某积极办理身份核验义务,并回老家的派出所去开核验证明。3.郭某某认可刘某某的代理权限,刘某某、郭某某均是积极配合履行合同的。4.谭某之所以在2021年1月27日要求退还定金,

是因为其担心刘某某办不了身份核验证明,而其已经看好他处房屋,对此事实中介人员予以了证明。5.房屋买卖合同约定的网签时间为2021年1月31日,并约定网签之前谭某还应支付房款人民币(下同)70万元,否则要承担违约责任,谭某基于担心刘某某的身份核验不能及时办理,而其又看好了另一套房屋,故双方经由中介商定解除合同退还定金。一审判决认定事实清楚,适用法律正确,要求驳回上诉,维持原判。

谭某向一审法院起诉请求:1.确认谭某与刘某某、郭某某站上海市浦东新区枣庄路212弄6号201室房屋(以下简称系争屋)签的买卖合同于2021年1月29日解除;2.判令刘某某郭某某支付谭某逾期履行的违约赔偿金3,150元(以已付30万元为基数,按每日万分之五的标准计算21天入、违约金169.80万元(房价849万元的20%)。


一审法院认定事实:2020年12月31日,在太平洋房屋的居间下,谭某与刘某某就系争房屋签订《房地产买卖(含居间)合同》《上海市房地产买卖合同》,约定刘某某将系争房屋以849万元出售给谭某;双方应于2021年1月31日前办理网签,4月30日前办理过户;谭某于签约当日支付房款30万元,2021年1月31日前支付房款70万元,2021年3月5日前支付200万元,2021年3月31日前支付295万元,以贷款方式支付253万元,交房时支付1万元。刘某某同时以郭某某代理人的身份在以上合同中签字。同日双方签订两份补充协议,其中一份的第1条约定:“签订买卖合同时,该房屋权利人郭某某未到场签约,仅有甲方到场开代为签约。甲方承诺已取得该房屋权利人郭某某关于按买卖合同约定的交易条件出售该房屋并委托其代为签订买卖合同的投权,且郭某某会于2021年1月8日前签订买卖合同及相关文件。若郭某某于2021年1月8日前因自身原因未在上述期限签订买卖合问及相关文件,则每逾期一日,甲方应按照乙方已支付款项的万分之五向乙方支付违约赔偿金,若郭某某逾期签订买卖合同超过15日,则乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的,应当书面通知甲方,并有权要求甲方承担违约责任:甲方除支付逾期违约赔偿金外,还应按照房屋总价的20%支付违约金;甲方应在接到书面通知之日起5日内退还乙方已支付的款项,并支付违约金;甲方自愿承担全部的中介服务费。”刘某某在该协议甲方处签名,谭某在乙方处签名。合同签订后,谭某支付刘某某30万元。

2021年1月4日上午,谭某、中介工作人员、刘某某及郭某某一同前往浦东房产交易中心办理网签手续,办理时发现系争房屋备案材料中的刘某某身份证信息与其当场提供的身份证信息不一致,故未能办理网签。

2021年1月6日,刘某某在“售后服务群”中发送消息,称需“回老家证明我是我”,谭某说“辛苦啦,这,我不能证明我是我也是让人醉了,只有回老家派出所了”。2021年1月14日,谭某在该群中问“刘姐,你在老家这边办事现在还顺利吗?目前看看有什么事我们能参谋一下或帮得上忙的吗”,群内无人回复。1月20日,谭某再问刘某某的进展情况,群内无人回复。1月23日,谭某发消息称从1月5日至今刘某某从没有主动反馈办理进度,微信里也不回复,根据双方补充协议,你老公应于2021年1月8日前签订买卖合同及相关文件,逾期签订15天,我们有权单方面解除合同,并有权要求你们承担违约责任,否则将报警来推进处理此事。群内无人回复。1月26日,谭某说,刘某某一直不理不睬,如果明天中午前看不到任何回应和积极沟通的行动,都将认为是诈骗后玩失踪的案件,将报警处理。刘某某说:“谭先生,有什么事情及时联系中介,我们都是通过中介沟通的。其间不是一直通过中介和你沟通吗?如何存在诈骗失踪之说!”1月27日,中介工作人员王某某与刘某某通电话,之后中介工作人员张某将户名为卞某的银行卡号发给刘某某,并说这个是客户的银行卡,退还卞某购房定金,刘某某说好,张某说:“姐你转好了跟王店长说一下,让客户写收据”随后刘某某将转账30万的记录截图发送到“售后服务群”。

2021年1月29日,刘某某收到谭某邮寄的《单方解除合同书面通知书》,通知书中记载,因郭某某于2021年1月8日前因自身原因未签订买卖合同及相关文件,且逾期签订买卖合同已经超过15日(即到1月23日),故通知刘某某、郭某某即日起单方解除合同,请按照合同约定支付违约金等。次日,谭某向刘某某发送该通知书的照片,并在“售后服务群”中发送该通知书照片。


一审法院认为,系争房屋的买卖合同及补充协议系当事人的真实意思表示,内容不违反法律禁止性规定,应为合法有效。对于合同解除,刘某某、郭某某辩称双方买卖合同已于2021年1月27日协议解除,因其提交的微信聊天记录、通话记录均不足以证明双方就协议解除达成一致,故对该辩称意见,不予采纳。谭某称已于2021年1月29日通知解除,经审查,根据补充协议,双方约定郭某某应于2021年1月8日前补签相关合同的目的在于确保郭某某认可刘某某代其签订合同的权限,此后郭某某亦于2021年1月4日前往交易中心办理网签,认可了刘某某的代理权限,在郭某某一直认可刘某某代理权限的情况下,其是否补签此前的买卖合同及相关协议并不影响双方合同的正常履行,故谭某无权以郭某某未在2021年1月8日前补签相关合同为由要求解除买卖合同及补充协议。根据双方当庭均提出的解除合同的主张,确认双方的买卖合同及相关协议于2021年7月1日(庭审日)解除。

综上,谭某要求确认双方买卖合同于2021年1月29日解除并要求刘某某、郭某某支付违约金的诉请,不予支持。


原审法院审理后,依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条规定,判决如下:驳回谭某的诉讼请求。案件受理费20,115元(谭某已预交),减半收取10,057.50元,案件保全费5,000元(谭某已预交),以上共计15,057.50元,由谭某自行负担。


本院二审期间,当事人没有提交新证据。一审判决认定的事实无误,本院依法予以确认。

另查明,一审中刘某某、郭某某申请负责联系谭某的中介人员周某、王某某出庭作证。

周某作证称:涉案房屋未完成交易,因为网签之前刘某某的身份核验未通过,网签进行不下去,去派出所询问的结果是要回老家(办理身份证明)。后来刘某某回老家积极去办了,办理进度情况主要是通过电话向店长反馈的,也有向周某说。2021年1月4日各方去房产交易中心进行身份核验时,到场人员有谭某及其妻子、周某、刘某某及郭某某夫妻,当天周某没有要求郭某某补签合同,因为刘某某的身份核验没通过。中介方收取的谭某的中介费已经退还,刘某某、郭某某的费用没有收。


王某某作证称:涉案房屋由于上家身份核验问题不能网签,所以没有完成交易。(关于身份核验证明)刘某某回老家办时,前期说不知何时能办出来,后来反馈当时办不出来。合同不再履行是谭某提出来的,通过电话说要解除,理由是根据补充协议中2021年1月8日郭某某应补签合同的约定,书面解除通知同步寄至中介门店和上家。2021年1月26日、27日王某某曾和刘某某联系,根据谭某的要求去沟通定金问题,(谭某的)意思是如果履行不下去想办法做工作退定金,(谭某)大概说是要买房或派用场。王某某就跟刘某某说了这个意思,说因为你这边办不出来(身份证明),人家要解除,所以退定金。

另双方确认,卞某系谭某之妻,卞某的银行卡号是通过中介转给刘某某用于退还定金的。

刘某某、郭某某解释,2021年1月4日郭某某本人到了房产交易中心,未在合同文本上签名是听中介人员周某安排的,当时周某未安排合同签名。


本院认为,本案的争议焦点为:1.合同解除的原因及时间认定,是因谭某行使单方解除权而解除,还是双方协议解除?2.刘某某、郭某某应否承担违约责任?

谭某主张涉案房屋的买卖合同系其行使单方解除权而解除,解除时间为2021年1月29日;刘某某、郭某某则主张双方的买卖合同于2021年1月27日协议解除。本院认为,根据中介人员周某、王某某的证词,2021年1月4日当天,郭某某、刘某某夫妻,谭某夫妻及周某均到房产交易中心准备办理网签手续,因刘某某身份信息有误核验未通过导致网签未成。由此可见,郭某某对妻子刘某某签订买卖合同出售涉案房屋是给予授权并认可的,

2021年1月4日亦一起到场准备网签,谭某所称郭某某故意不露面与事实不符,至于郭某某未在合同上补签名,则是因为中介人员周某未作安排,不存在郭某某故意不签名的情形。事后,刘某某、郭某某立即回老家积极处理刘某某的身份核验问题,为继续履行合同扫除障碍,从双方的微信聊天中亦可看出谭某对此表示理解,并希望刘某某能顺利办妥身份证明,而刘某某在办理身份核验证明之初并不顺利,其也将此情况反馈给了中介人员王某某、周某,说明其是秉持着诚信原则在履行合同的。之后,谭某因等不及刘某某办妥身份核验证明,在约定的2021年1月31日网签期限尚未届满之时,于2021年1月26日、27日与中介人员王某某联系,要求中介做工作与刘某某方沟通退还定金,并将妻子卞某的银行卡号提供给了中介方以便刘某某退款,由此说明谭某已明确表达了解除房屋买卖合同的意思表示,而刘某某在与中介人员王某某通电话后同意退还定金,并将30万元转账至卞某的银行卡中,刘某某的上述行为说明其对谭某提出的解除合同予以同意,故应认定双方的买卖合同于2021年1月27日协议解除。在收到刘某某退还的定金后,谭某却又向刘某某发出了《単方解除合同书面通知书》,以郭某某未按约在买卖合同及相关文件上签名且逾期超过15日为由单方解除合同,其行为有违合同的诚信原则,根据证人证言,郭某某亦不存在谭某所称的违约行为,故谭某不享有合同的单方解除权,其在合同协议解除后又发出的单方解除通知不具有法律效力,其要求刘某某、郭某某承担违约责任的诉讼请求亦不能成立。一审判决对合同解除时间的认定虽有误,但判决结果并无不当,应予维持。


综上所述,上诉人谭某的上诉请求不能成立,予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项的规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费人民币20,115元,由上诉人谭某负担。本判决为终审判决。

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