张海霞律师亲办案例
因开发商原因未办成按揭贷款,可以解除合同吗
来源:张海霞律师
发布时间:2022-06-18
浏览量:261

                     因开发商原因未办成按揭贷款,可以解除合同吗

       【案情简介】

        2018年,原告唐某与H公司签订《商品房买卖合同》签约信息表,当天双方签订《商品房认购书》,该认购书中确认,唐某作为买受人购买某小区XX室。

2019年3月,双方签订《北京市商品房现房买卖合同》,约定首付款为70余万元,剩余部分购房款采用公积金贷款的形式予以支付。后唐某询问得知,因H公司的原因无法办理公积金贷款。

该项目贷款担保方式为H公司提供阶段性保证。北京住房公积金管理中心在审核过程中发现H公司存在信用不良情形,故暂停受理涉及H公司作为担保人的贷款义务。

       【原告诉求】

    1.请求法院判令解除双方签订的《商品房认购书》及《北京市商品房现房买卖合同》;

   2.请求判令H公司退还购房款728632元,并自2019年8月13日起按照银行同期贷款利率支付利息损失至实际付清之日止;3.案件受理费由H公司负担。

       【被告辩称】

《商品房现房买卖合同》签订后《商品房认购书》已经自行终止,应该以《商品房现房买卖合同》确定双方的权利义务。该商品房现房买卖合同已经进行了备案,在签订合同时H公司是具备办理贷款的资格的,由于其他商业银行情况不会影响原告办理公积金贷款的审批。因此我公司不同意原告的诉讼请求。

     【法院裁判】

      一、解除原告与被告签订的《商品房认购书》和《北京市商品房现房买卖合同》;

      二、被告H公司于判决生效后十日内退还原告购房款七十二万八千六百三十二元,并支付利息损失(以七十二万八千六百三十二元为基数,自二〇一九年八月十三日起至实际支付之日止按中国人民银行同期贷款利率计算)。

      【律师分析】

       房地产开发企业需要确保出售房屋及自身具备办理按揭的基本条件,比如,确保商品房所在项目不存在前期开发建设手续不全的情形,不存在权属争议或者法院查封等权利负担;房地产开发企业还应按时提供相应的贷款保证担保,即使办理网签备案手续。对于公积金贷款,公积金贷款机构就办理按揭的商品房还可能有建设进度等要求。

       若开发商没有及时履行义务,则会导致购房人无法办理按揭贷款。

      《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(2020修正)》第十九条规定,商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

根据上述司法解释规定,若因房地产开发企业原因导致未能订立担保贷款合同,并导致商品房买卖合同无法继续履行的,购房人可以要求解除商品房买卖合同,并要求房地产开发企业赔偿损失。


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