恒大集团退房案（有无理由退房协议）

案情简介：

      恒大集团在长春开发了一个大型房地产项目。因恒大经营出现问题，导致该项目发生停工现象，引起购房者恐慌，纷纷要求退房。因恒大在营销时大力宣传恒大的“无理由退房”政策，且与部分业主签订了《无理由退房协议书》，故恒大营销部门一面安抚购房者，一面安排退房事宜。但部分退房业主发现，与恒大协商退房达成后，恒大收走了房屋购买材料，却无钱返还购房者。故而，很多业主纷纷启动诉讼退房程序。

       对持有《无理由退房协议书》的购房者，法院判决支持了退房判决；对没有持有《无理由退房协议书》的购房者，法院判决驳回了退房诉请；对虽持有《无理由退房协议书》但办理贷款出现逾期的购房者，法院也驳回了其退房诉求。

      对贷款购房的购房者，法院在判决支持其退房诉请后，亦判决解除了购房者与银行间的《借款抵押协议》，判决由开发商偿还银行尚未支付的贷款，由开发商偿还购房者本金。至于之前购房者支付的房贷，法院未予支持。

对本案的思考：

       1、众所周知，各大房企在各地开发项目时，均以自己的名义进行宣传，如本案。但实际与购房者签订商品房买卖协议时，却是各房企在本地设立的项目公司，项目公司与房企之间的法律关系纷繁复杂，甚至可能从股权关系来看毫无关系。导致购房者在操作退房维权诉讼时，只能以本地的项目公司为被告。

       2、在做本案研究时发现，恒大集团自2015年起就高调宣布其“无理由退房政策”，在恒大集团对外披露的各类报告、公报等文件中，均明文载明“无理由退房”。本地项目公司在本地的各类广告（网络广告、室外大型广告及售楼处宣传海报等等）也突出宣传其“无理由退房”承诺。项目公司在与购房者签订商品房买卖协议时，也与不特定大量购房者当场签订无理由退房协议。但是，确实有部分购房者自己未保存该《无理由退房协议》或未签订无理由退房协议。在此种情况下，法院仅以“是否持有或能提供《无理由退房协议》”为判决是否支持购房者退房诉请的唯一依据，存在一定可探讨的空间。如此简单判决，不能达到“法律效果与社会效果相统一，保证法律的正确实施”的状态，也与社会生活经验相差甚远。

      3、实际上，我国肯与购房者签订《无理由退房协议》的房企屈指可数（笔者所知，仅恒大），推而广之，在当前经济环境下，许多房企因各种原因导致项目停工、可预见的逾期交房甚至交房遥遥无期的情况下，购房者如何运用法律武器，通过诉讼途径维护自身权益仍然任重道远，险阻重重。