律师观点分析

　　上诉人（原审原告）：马某

　　上诉人（原审原告）：刘某

　　共同委托诉讼代理人：褚昱涵，河南民川律师事务所律师

　　被上诉人（原审被告）：南阳市XX置业有限公司

　　马某、刘某上诉请求：1.依法撤销（2020）豫1391民初1055号民事判决，依法改判或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费用由XX公司承担。事实和理由：1.涉案《商品房认购协议》系有效合同。《商品房认购协议》中关于购买方的面积、单价及总价格已作出明确约定，并且马某、刘某已按照该约定缴纳房款，办理银行按揭手续。但在XX公司后续提供的《商品房买卖合同》中将涉案房屋的面积减小，对此XX公司也已经予以认可。因此，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，XX公司属于提供格式合同的一方，作为提供格式合同的一方应当遵循公平的原则确定当事人之间的权利义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或限制其责任的条款。而XX公司在签订《商品房买卖合同》时，并未尽到明确告知马某、刘某涉案房屋面积减小及相关合同约定的提示注意义务，因此，XX公司应退还给马某、刘某多缴纳的相关购房款。2.XX公司没有依据《商品房买卖合同》的约定向马某、刘某交房构成违约。应向马某、刘某赔偿违约金及相应损失。根据《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2018年12月16日前将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但XX公司直到2019年9月9日发布公告称涉案房屋将于2019年9月16日开始交房。逾期交房长达274天之久，因此，按照《商品房买卖合同》第九条的约定，从2018年12月16日起按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。

　　XX公司辩称，一审法院查明事实及双方证据可以认定XX公司不存在违约情形，且马某、刘某并未提供证据证实实际损失，故不应支持违约金；依据双方合同约定应以产权登记面积为准，但本案仅有合同约定面积，未经测绘确认，马某、刘某称面积差无事实依据。

　　本院认为，本案的争议焦点为：1.涉案房屋的面积差价款是否应予支持；2.XX公司是否存在逾期交房的违约行为，是否应当承担逾期交房违约金。

　　关于涉案房屋的面积差价款是否应予支持的问题。《中华人民共和国合同法》第四十六条规定：“当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，自期限届至时生效。附终止期限的合同，自期限届满时失效”。涉案《商品房买卖合同》中明确约定：“第五条面积确认及面积差异处理……合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1.双方自行约定：按约定单价，根据房管局测绘建筑面积据实无息结算面积差价款，多退少补”，故该条款应视为附生效期限的约定，自产权登记面积确认之日起生效，据而产生面积差价款的多退少补问题。现涉案房屋并未进行测绘，也未办理房屋产权证书，实际产权登记面积尚未确定，故并不符合双方合同约定的支付面积差价款的条件。至于涉案房屋产权证书办理后确实存在约定面积与产权登记面积不一致情形的，马某、刘某可再行主张权利。综上，马某、刘某关于XX公司应予支付涉案房屋的面积差价款的上诉请求，于法无据，本院不予支持。

　　关于XX公司是否存在逾期交房的违约行为，是否应当承担逾期交房违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定：“当事人协商一致，可以变更合同”。本案中，涉案《商品房买卖合同》中虽约定：“第八条交付期限出卖人应当在2018年12月16日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格”，但根据XX公司提供的《情况说明》，可以证实经辖区张衡路街道办事处七里园社区工作人员、辖区高新区公安局出警民警协调，XX公司和业主协商，考虑到在施工期间因政府环保治理及天气原因造成的施工顺延而未按期交房的客观情况，并应业主尽快交房的强烈要求，双方最终达成一致意见，同意在2019年8月30日前，在XX公司承诺的化粪池、自来水安装、变压器及配电系统安装到位后即符合交房条件并准时交房的事实，故应视为双方当事人协商一致对涉案房屋交房时间的变更，应当以2019年8月30日作为最终交房时间。XX公司并未在2019年8月30日前将涉案房屋交付买受人，而是出具公告称“因天气原因，交房日期顺延为2019年9月16日”，该公告系XX公司单方出具，并未征得房屋买受人的同意，故其单方延长交房时间的通知对买受人不产生法律效力。XX公司也并未提供相关证据证实确因天气原因造成不能交房的情形，故XX公司未在2019年8月30日前交房，应当承担逾期交房的违约责任。涉案《商品房买卖合同》中约定：“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行”，故XX公司应当支付自2019年8月31日起至2019年9月16日共计17天，按照每日数额为已付购房款335000元的万分之一，即33.5元支付逾期交房的违约金，综上，马某、刘某关于XX公司存在逾期交房的违约行为，应予支付逾期交房违约金的诉讼请求成立，本院予以支持，XX公司应予支付的逾期交房违约金数额为569.5元。

　　综上所述，马某、刘某的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十六条、第七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

　　一、撤销河南省南阳高新技术产业开发区人民法院（2020）豫1391民初1055号民事判决；

　　二、南阳市XX置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付马某、刘某违约金569.5元；

　　褚昱涵律师资料

　　褚昱涵律师，执业过程中，始终坚信：“证据是律师的利剑、道德是律师的准则、公平是律师的生命、正义是律师的追求！”擅长领域：... 查看详细 >>

　　执业地区：河南-南阳

　　执业单位：河南民川律师事务所

　　律师职务：专职律师

　　执业证号：14113201710793332

　　擅长领域：刑事辩护、经济犯罪、婚姻家庭、交通事故、民间借贷

　　版权所有：褚昱涵律师