房屋买卖是大事，雅成律师建议售房人，谨慎对待工程质量，做有社会责任感的售房人，为广大购房人提供高质量的新居。

【案　号】（2018）黑0109民初1669号

【审理法院】哈尔滨市松北区人民法院

【关 键 词】保修责任

【案情简介】

2010年3月26日，邵某与广信志华公司签订商品房买卖合同，约定邵某购买广信志华公司位于哈尔滨市××区热源路××房，合同约定建筑面积264.86平方米，房屋总价款380万元。合同第八条约定了交付期限；合同第九条约定了关于出卖人逾期交房的违约责任；合同第十六条关于保修责任的约定为，买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。合同补充协议第五条约定，买受人认为交付的房地产有质量瑕疵时，应以书面向出卖人提出，出卖人应在7个工作日内派员前往处理，依据《住宅质量保证书》，及时给予保修服务。如鉴定结论属于主体结构质量不合格，买受人有权退房，出卖人承担鉴定费用并赔偿买受人直接损失。

邵某付清了全部购房款380万元。2010年7月31日，案涉房屋已经竣工验收备案。2010年12月中旬，广信志华公司通知邵某及吕某谊交付房屋，邵某与吕某谊到达房屋现场后，以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋。2018年8月9日，原告吕某谊申请哈尔滨市松北公证处对案涉房屋室外装修及室内现状进行证据保全并缴纳保全费1500元。通过公证处拍照及录像可以看出，案涉房屋负二层地下室有积水、车库旁边外墙壁墙砖脱落、房屋正门门口楼梯下方有未回填位置。

在本案审理过程中，法院委托黑龙江省龙建建设工程技术咨询有限公司进行司法鉴定。经现场勘验，司法鉴定意见书认定地下室防水层渗漏是由于防水层失效造成的，防水层防水工程属于地基与基础工程分部；外墙石材脱落是由于安装不牢固造成的；南侧室外门台阶下回填土未回填，不存在安全隐患，属于未完工程；南侧小花园中大坑处是混凝土集水井应增设井盖，并出具鉴定意见。通过鉴定现场勘验时可见，案涉房屋内部有拆改痕迹，负二层地下室存在积水。

邵某于2014年6月18日去世，其全部法定继承人现为其配偶吕某谊、父亲邵某惠、母亲韩某琴、儿子邵某特，即本案四原告。

广信志华公司系绿地集团长春绿洋置业有限公司独资成立的有限责任公司，绿地集团长春绿洋置业有限公司系绿地控股集团有限公司独资成立的有限责任公司，绿地控股集团有限公司系绿地集团公司独资成立的有限责任公司。

 【案件焦点】 地下室漏水，其保修年限应为多长时间？

【服务过程】雅成律所代理绿地集团公司，针对原告要求绿地集团公司承担连带责任的诉讼请求，雅成律师认为绿地集团公司并非广信志华公司的发起人及股东，没有承担连带责任的公司法基础；绿地集团公司与广信志华公司在经营场所、业务办理、财务管理、人员组织结构上均各不相同，公司法人人格相互独立，应当在各自财产范围内承担有限责任；原告、广信志华公司、绿地集团公司之间未签订任何有关于连带责任承担的书面协议，没有承担连带责任的约定基础；绿地集团公司与绿地控股集团股份公司无关，广信志华公司是独立的法人，该项目系广信志华公司开发，原告合同相对方也是广信志华公司，故绿地集团公司不应为本案当事人。

【法院观点】《建筑工程施工质量验收统一标准》GB50300-2001规定，地下防水属于地基与基础分部工程。《建筑工程质量管理条例》第四十条规定，地基基础工程的最低保修期限为该工程的合理使用年限。地下室渗水问题属于地下防水系地基与基础工程，因此未超过保修期。

【裁判结果】一、哈尔滨广信志华房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内赔偿吕某谊、邵某特、韩某琴、邵某惠地下室渗水维修费310263.75元、公证费1500元、鉴定费40000元，款项合计351763.75元；二、驳回吕某谊、邵某特、韩某琴、邵某惠的其他诉讼请求。

【雅成律师评析】本案中，虽然售房人以房屋存在后期的装修改造以及买房人已收房为理由抗辩，并且提出了防水的保修期为五年原告的诉讼请求已过诉讼时效的主张，但房屋的防水工程的保修期，按照国家规定应与房屋的合理使用期限相同。

【雅成律师风险提示】

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