在房屋买卖及办理产权的过程中，购房人与开发商均应积极行使自己的权利，履行自己的义务，不要因为自己的疏忽致使权利受到损害。

【案     号】（2017）吉04民终712号

【审理法院】吉林省辽源市中级人民法院

【关 键 词】房屋买卖合同纠纷、恶意违约/欺诈、惩罚性赔偿

【案情简介】

2013年6月25日，李某与某房地产开发公司签订正式的《商品房买卖合同》，合同约定李某购买某房地产开发公司位于辽源市某小区62号楼3单元206室，建筑面积98.68平方米房屋，该商品房用途为住宅，价款为每平方米4，074.00元，总价402，022.32元。双方未对交付房屋及办理房屋产权登记手续的时间进行约定。2013年10月18日李某向某房地产开发公司交付房款，2013年12月9日李某办理了该房进户手续。2016年10月李某在办理房照时，因所购买的房屋实际用途与规划用途不符，致使未能办理房屋产权登记手续。李某与某房地产开发公司发生争议，李某诉至法院，请求解除《商品房买卖合同》，返还购房款并依法判决某房地产开发公司按《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条规定对李某承担赔偿责任。

吉林省辽源市龙山区人民法院判决解除《商品房买卖合同》，某房地产开发公司于判决生效后五日内一次性返还原告李某购房款及利息，一次性赔偿李某损失（损失数额为1倍购房款）。

某房地产开发公司不服吉林省辽源市龙山区人民法院的判决，向吉林省辽源市中级人民法院提起上诉，请求撤销辽源市龙山区人民法院的民事判决；改判驳回李某的诉讼请求。

【案件焦点】

1.李某与某房地产开发公司的房屋买卖合同是否符合法定解除的条件；

2.本案是否适用《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条规定；

3.某房地产开发公司是否是恶意违约，应否适用惩罚性赔偿；

4.某房地产开发公司是否存在欺诈的行为，应否承担惩罚性赔偿责任。

【服务过程】

雅成律所代理某房地产开发公司一方，为确认《商品房买卖合同》是否符合法定解除条件以及其行为是否构成恶意违约或欺诈、是否适用惩罚性赔偿，再三与当事人了解案件经过，确认案件事实，并一一对比法定解除、欺诈的构成要件及各项法律规定，律师认为涉案房屋未办理权属登记是李某未及时配合某房地产开发公司办理房产证造成的，而非某房地产开发公司原因导致，并且某房地产开发公司不存在欺诈行为，不应向李某支付购房款一倍的赔偿；《商品房买卖合同》不符合法定解除条件，某房地产开发公司不应该支付利息，并且原审判决支付利息超出了李某的诉讼请求。同时，雅成律师通过收集类似案例，充分了解法院支持的观点及反对观点，多次开展案件研讨，确定代理思路，并向当事人告知本案存在的风险，做好记录和留档。

【法院观点】

一、李某与某房地产开发公司的房屋买卖合同是否符合法定解除的条件。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案涉案房屋李某购买时是现房，李某先对涉案房屋进行了查看，房屋建设构造是按住宅用途设计建设的，而不是商业用途设计建设。之后李某向某房地产开发公司交付了购房款并与某房地产开发公司签订了《商品房买卖合同》，李某对所购房屋进行了装修，并从2013年12月入住居住至今。李某与某房地产开发公司签订的商品房买卖合同不符合上述合同法九十四条所规定的法定解除的任何一项规定，李某交纳了全部购房、某房地产开发公司交付了房屋并按民用住宅的房屋使用配套管理提供了配套服务，合同债务已履行、合同目的已实现，双方不存在合同的法定解除条件。

二、本案是否适用《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条规定。消费者权益保护法是为了保护普通消费者因日常生活需要所购买商品或接受服务的权益，规范的是普通商品或者服务缺陷等问题，适用范围不包括商品房。故本案不适用消费者权益保护法第五十五条规定。

三、某房地产开发公司是否是恶意违约，应否适用惩罚性赔偿。商品房买卖司法解释第八条规定，商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人或将该房屋出卖给第三人的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。涉案房屋李某已受领并实际居住四年，某房地产开发公司未有先卖后抵及一房数卖的情形，本案出卖人显然不存在恶意违约行为，故不应适用该解释第八条的惩罚性赔偿。

四、某房地产开发公司是否存在欺诈的行为，应否承担惩罚性赔偿责任。商品房买卖司法解释第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置的事实。导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。虽然案涉房屋规划与实际建设用途不一致，但事实上按民用住宅建设的，某房地产开发公司在向李某出售涉案房屋时一切手续已经表明所出售的房屋为民用住宅性质。综上，某房地产开发公司不存在隐瞒事实、欺诈买受人的上述三种情形，不应承担该司法解释第九条规定的惩罚性赔偿责任。

【裁判结果】

撤销一审民事判决；驳回李某的诉讼请求。

【雅成律师评析】

本案中，李某交纳了全部购房、某房地产开发公司交付了房屋并按民用住宅的房屋使用配套管理提供了配套服务，合同债务已履行、合同目的已实现，双方不存在合同的法定解除条件。

某房地产开发公司未有先卖后抵及一房数卖的情形，亦不存在隐瞒事实、欺诈买受人的情形，显然不存在恶意违约行为或欺诈行为，不应承担不超过已付购房款一倍的惩罚性赔偿责任。

消费者权益保护法是为了保护普通消费者因日常生活需要所购买商品或接受服务的权益，规范的是普通商品或者服务缺陷等问题，适用范围不包括商品房。

【雅成律师风险提示】

在房屋买卖及办理产权的过程中，购房人与开发商均应积极行使自己的权利，履行自己的义务，不要因为自己的疏忽致使权利受到损害。房屋买卖是大事，雅成律师建议无论购房人还是开发商，都要谨慎对待，详细了解房屋及权属情况，避免发生不必要的纠纷，造成损失及诉累。