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出卖房屋后前妻户口未迁出对方主张违约金是否可以拒绝

来源:靳双权  更新时间:2022-05-14 22:07  浏览量:33

原告诉称

赵某文上诉请求:撤销一审判决第一项,改判驳回周某霖的诉讼请求,周某霖承担本案全部诉讼费。

事实和理由:1.赵某文与秦某洁、秦某刚不在同一户口本,赵某文也不知晓秦某洁的户口情况,以为其没有案涉房屋产权后即已将户口迁出。直到周某霖找到赵某文时,赵某文才知晓秦某洁及秦某刚的户口仍在案涉房屋中。赵某文也积极联系秦某洁,并与派出所进行协调,但秦某洁始终不将户口迁出。赵某文不存在主观恶意,并非故意违约。

同时,案涉房屋并非学区房,周某霖户口已迁入案涉房屋,秦某洁的户口不影响周某霖实体权利,目前秦某刚的户口已经迁走,一审判决的违约金数额过高。2.赵某文离婚后因向秦某洁支付房产对价欠下外债,无力承担30万违约金。3.经查类案判决,一审判决的违约金明显过高。4.北京市已出台公共户口政策,周某霖可以向派出所申请让秦某洁迁走。


被告辩称

周某霖辩称,同意一审判决。1.赵某文出示类案判决与本案情形不同,不能适用。2.赵某文在签合同时故意隐瞒房屋户口情形,合同约定了一户两人而实际为两户四人,导致周某霖做出错误决定,并且影响了今后的交易价值。3.关于赵某文出售房屋户籍问题,在合同签订后曾多次要求赵某文和中介去派出所查询户籍情况,赵某文都以各种理由拖延,出示户口本陈述户口没有问题,直到2019年交易完毕周某霖去派出所登记户口的时候时才知案涉房屋里还有秦某洁母子的户口。4.后经向中介交涉及到派出所查询,周某霖曾同意只要在2019年11月底前迁出户口不会追究赵某文逾期迁户的责任,但赵某文仍一再拖延不迁户;5.周某霖曾与秦某洁电话沟通,对于2017年二人离婚后的财产没有分割完毕的情况进行确认,其二人也知晓目前秦某洁母子的户籍存在问题。6.关于案涉房屋户口变动情况,周某霖也曾向派出所申请调查,但因为没有权限被拒绝。


法院查明

周某霖向一审法院起诉请求:1、赵某文因故意隐瞒出售房产的户籍真实情况,造成房价与虚假承诺户口后产生的市值价差50万元,赵某文应承担双倍返还100万元的责任;2、判令赵某文支付逾期迁户违约金100万元;3、案件受理费由赵某文承担。

一审法院认定事实:2019年3月7日,周某霖与赵某文签订《北京市存量房屋买卖合同》。该合同约定,赵某文将其名下位于北京市东城区一号房屋出售给周某霖。该房屋成交价260万元,该房屋家具、家电、装修及配套等作价604万元。其中第十条户籍迁出约定,该房屋现有户籍,现出卖人可查询得到的户籍登记情况1册2户。出卖人迁出现有户籍,承诺于办理该房屋不动产转移登记之日起5日内,向房屋所在地的户籍管理办理完成本房屋相关的所有的现有户籍迁出手续。如果出卖人未如实陈述户籍登记情况,或擅自迁入户籍、或未如期将户籍迁出的,出卖人应当按日计算向买受人支付房屋总价款万分之五的违约金,且出卖人仍负有户籍迁出的义务。

同日,双方签订《补充协议》。该合同约定,交易房屋价款及家具、家电、装饰装修和配套设施等作价总计为864万元,此价格为出售方净得价,不含税。双方一致同意户口迁出保证金为5万元,该户口迁出保证金可抵扣与户口相关的违约金,该保证金按照以下方式支付,迁出户口当日支付,由买受人直接划转至出卖方。物业交割保证金为5万元。该物业交割保证金可以抵扣物业交割日前出卖人所需负担的欠费及出卖人未保持房屋良好等情况造成的实际损失。

上述合同签订后,除上述5万物业保证金和5万元户口迁出保证金外,周某霖已付清其他款项,并取得涉案房屋所有权证。周某霖也已将自家户口迁入涉案房屋。

庭审中,周某霖申请中介人员出庭作证。证人到庭称,签约时,已经明确询问涉案房屋中全部户口,但赵某文仅告知其本人和女儿户口,未告知还有前妻母子的户口;如果有户口不能迁出,像涉案房屋价格860多万的房子,市场价应当低50万元左右;合同中逾期违约金是针对与涉案房屋有关的所有户口。对证人证言,周某霖认可,赵某文不认可。同时,周某霖称,关于其主张的逾期迁户违约金数额计算方式为,以房屋总价款864万为基数,按照日万分之五,自2019年8月1日计算至2020年10月19日,已经175万元,不管赵某文逾期到何时将户口迁出,周某霖仅主张逾期迁户违约金100万元。对此,赵某文称,其不知道秦某洁母子户口仍在,不存在恶意,事后也积极沟通迁户问题,其无违约行为;即使计算违约金,也应当按照合同约定的房屋价款260万元为计算基数;逾期迁户违约金约定过高,周某霖无实际损失,赵某文无力承担。

一审法院认为,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中,关于周某霖第一项诉讼请求,依据不足,法院不予支持。

根据查明事实,涉案房屋中目前尚有赵某文前妻秦某洁及其子秦某刚的户口未迁出,赵某文已构成违约,理应承担违约责任。现周某霖主张赵某文承担一次性逾期迁户违约金,理由正当,法院予以支持。因赵某文提出周某霖主张的违约金过高,现周某霖亦未提供因逾期迁户给其造成损失的相应证据,故法院结合双方关于户口迁出的约定、涉案合同履行情况、赵某文应知案外人户口存在而不告知买受人的恶意行为等因素,法院综合酌定违约金数额为30万元。按照合同约定,该违约金数额抵扣5万元户口迁出保证金后,赵某文仍须向周某霖支付违约金25万元。关于周某霖主张的因户口不能迁出的差价损失,依据不足,法院不予支持。

二审中,当事人没有提交新证据。经询问,赵某文称上户口时秦某洁、秦某刚在案涉房屋上是空挂户,赵某文认为与自己没有关系。另查,案涉房屋目前有秦某洁的户口未迁出。


裁判结果

一审法院判决:一、赵某文于判决生效后七日内向周某霖支付逾期迁户违约金25万元;二、驳回周某霖的其他诉讼请求

二审判决

一、撤销北京市东城区人民法院民事判决;

二、赵某文于本判决生效后七日内向周某霖支付逾期迁户违约金15万元;

三、驳回周某霖的其他诉讼请求。


房产律师靳双权点评

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院予以适当减少。综合双方诉辩意见,本案主要争议为法院判决的违约金数额是否过高。根据查明的事实,赵某文应当知道案涉房屋存在案外人户口,但未能履行如实告知义务,且未能履行双方关于户口迁出的约定,构成违约,应当承担违约责任。

赵某文提交了北京市东城区人民法院的数份判决,主张一审法院判决的户口违约金过高,本案户口违约金也应在4万元至8万元之间。法院查阅了上述判决,并查阅了关于户口违约金的部分其他判决,认为前述判决个案情况有所不同,合同约定、履行情况、房屋价值、过错程度等情况亦存在不同,故应进行个案判断。现周某霖未充分举证因逾期迁户给自己造成的损失,法院综合双方合同约定、合同履行、过错程度等情况,认为酌定数额过高,调低违约金数额至20万元,抵扣5万元户口迁出保证金后,赵某文须向周某霖支付违约金15万元。



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靳双权

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