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借他人吗名义购买拆迁安置房未经其他安置人同意有效吗

来源:靳双权  更新时间:2022-05-13 20:28  浏览量:79

原告诉称

梁某丽、周某文向本院提出诉讼请求:1.判决被告协助原告办理北京市丰台区一号房屋所有权变更登记手续;2.本案诉讼费用由被告承担。

事实和理由:2012年4月,王某聪所有的位于西城区A号房屋(以下简称A号房屋)被拆迁,因拆迁获得两套回迁安置房屋的购房指标。由于被告家庭原因,没有能力也不想购买回迁房,遂决定将两套房屋的购房指标出售。因王某聪和白某君夫妇和原告哥哥周某刚是多年的朋友和同学,和原告也相识多年,大家彼此都比较信任,所以双方协商一致原告借用被告名义购买涉案房屋,购房款由原告出资并且另行给付王某聪家庭购房指标费用500000元,原告在2014年1月28日给付被告。

2013年7月17日,被告和北京F公司(以下简称F公司)签订《房屋买卖协议》,总房款900598元,本协议签订之日支付360598元,剩余540000元。两笔房款分别于2013年7月17日和2013年10月ll日支付给F公司。2014年3月27日房屋交付后,原告对该房屋进行了装修装饰并购买了家具家电等。因购买和使用房屋产生的一切费用均由原告承担(包括但不限于购房款、各种税费、物业管理费、供暖费用、水电暖费用,有线电视费用等)。

2016年8月房屋办理房产证,被告拒绝配合办理房屋产权过户手续,期间双方多次沟通,原告在2017年1月26日向被告转账20000元,但是被告仍然拒绝配合办理过户手续。该房屋由原告出资购买并对房屋进行了装饰装修,各种费用全部由原告负担,且涉案房屋由原告长期居住并使用,房屋买卖合同原件和购房发票等均由原告持有等事实可以认定双方形成了借名买房的关系。为维护原告的合法财产权益,故起诉。


被告辩称

白某君辩称,我方不同意原告的诉讼请求,理由为:1.原告主张与被告存在借名购房关系,要求将房屋过户至原告名下,无依据,原告在原一审阶段没有提交与我的购房协议,也无证据证明购房的口头协议;2.王某聪作为被拆迁人,对应的A号房屋,确定拆迁人口为6人,即本案被告及第三人,购房指标及面积均根据在册人口人数认定,白某君无权对房屋进行处置;3.原审中原告陈述通过转账支付购房款,时间存在前后矛盾,款项于2014年1月28日转给郑某霖,2014年1月29日、2014年1月30日由郑某霖转账给白某君,如果达成合意应该直接转给白某君,而不是由郑某霖支付。支付时应支付购房指标款,再交付购房款,实际上500000元的购房指标款晚于购房款的支付。涉诉房屋一直由原告使用至今,白某君未收到原告任何款项;四五十万远远低于实际房屋价值,房屋当时市场价值4500000元,郑某霖支付的并非两套房屋购房指标款。

王某傲、王某聪述称,我们同意白某君的意见。

余某昊、陆某丹、余某鹏述称,1.买卖房屋的事情我们不知晓,里面具备我们拆迁利益,如果发生买卖,应通知我们,对借名买卖不认可;2.任何房屋交易是大交易,如果缺乏书面依据,应不予支持;3、涉诉房屋系定向安置房,有我们的指标,白某君系无权处分。原告明知涉诉房屋是拆迁所得,从未与我们沟通协商,我们不同意原告的诉讼请求。


法院查明

梁某丽与周某文系夫妻关系。白某君与王某聪系夫妻关系,王某傲系二人之女。王某聪与周某文的哥哥周某刚系朋友关系。

2012年4月15日,王某聪(被拆迁人、乙方)与北京B公司(拆迁人、甲方,以下简称B公司)签订《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》,约定:甲方需要拆迁乙方在拆迁范围内A号房屋,乙方在拆迁范围内有正式住宅2间,该房屋现有正式户籍6人,实际居住人口6人,分别是:户主王某聪、之妻白某君、之子王某傲、之外甥女余某鹏、之表弟余某昊、之表妹陆某丹。

2013年7月17日白某君与F公司签订《房屋买卖协议》,约定:白某君购买一号房屋,房屋总价款为900598元。案外人郑某霖于2013年7月17日支付房屋首付款360598元,2013年10月11日支付购房款190000元,2013年10月11日,郑某霖向F公司支付购房款350000元。2014年1月28日,郑某霖给付白某君500000元。

2014年3月27日白某君与F公司签订《补充协议》,约定,白某君购买一号房屋,结算总房价为900364元。2014年3月27日梁某丽刷卡支付一号房屋面积差价款、专项维修基金等费用共计17720.6元。

2017年1月26日周某文向白某君转账20000元。2017年3月14日周某文支付契税27010.92元。2017年7月7日白某君办理该不动产权证,权利人为白某君,权属性质为按经济适用住房管理。

自2014年3月至今,诉争房屋由二原告居住使用,并支付相关费用。另查,梁某丽、周某文为本市户籍居民家庭,家庭名下无房。

庭审中,梁某丽、周某文申请证人周某刚、郑某霖出庭作证。周某刚到庭陈述,其与白某君系高中同学,系周某文之兄;周某文与白某君之间系买卖房票,即周某文以250000元的价格购买购房资格,其交纳购房款的日期是房票有效期的最后一天;购房款由周某刚垫钱支付,事后周某文已将周某刚垫付的款项还清,周某刚没有获利。

郑某霖到庭陈述,其与周某刚系夫妻关系;购买房票的钱由周某文给了郑某霖,郑某霖转给白某君;在交纳购房款时明确说明是为周某文交钱。经质证,白某君、王某傲、王某聪主张原告与证人之间系亲属关系,白某君和周某刚、郑某霖之间建立的关系,购房之初未达成协议,对证人证言的真实性、关联性和合法性、证明目的均不认可。余某鹏、余某昊、陆某丹认为证人与原告有利害关系,不能反映事实。


裁判结果

白某君于本判决生效之日起十日内协助梁某丽、周某文将北京市丰台区一号房屋所有权变更登记至梁某丽、周某文名下。


房产律师靳双权点评

借名买房系当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,借名人实际享有房屋权益。本案中,一号房屋虽系以白某君名义购买,但购房实际出资人系梁某丽、周某文,一号房屋交付后亦一直由梁某丽、周某文占有、使用,购买房屋的手续和票据均由梁某丽、周某文持有,故梁某丽、周某文虽未与白某君签订书面协议,但双方之间就一号房屋形成事实上的借名买房合同关系。白某君虽对此予以否认,但未就购房款交纳及房屋实际使用情况作出合理解释,亦未提交相关证据,故法院对其抗辩意见不予采信。

《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条规定:当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。故无论白某君的行为是否构成无权处分,均不能直接导致梁某丽、周某文与白某君之间借名买房合同关系无效的法律后果。综上,梁某丽、周某文与白某君之间的借名买房合同关系未违反法律、行政法规的强制性规定,亦不存在其他导致合同无效的情形,故该合同关系合法有效,梁某丽、周某文有权要求白某君在合理期限内履行相关义务。现梁某丽、周某文要求白某君协助其办理涉诉房屋所有权变更登记手续,于法有据,法院予以支持。


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