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借名买房出名人出售房屋出资人不同意购房人能否获得房屋

来源:靳双权  更新时间:2022-05-13 20:22  浏览量:203

原告诉称

周某苒向本院提出诉讼请求:1、判令苏某丹继续履行合同,立即办理位于北京市海淀区一号房屋的房屋产权登记和为周某苒办理二手房产权转移登记手续,将该房屋产权转移登记至周某苒名下;第三人W公司负配合、协助办理义务;苏某丹将案涉房屋交付给周某苒;2、诉讼费由被告负担。

事实与理由:2007年3月25日,苏某丹与W公司签订《北京市商品房预售合同》,约定苏某丹购买W公司开发的位于北京市海淀区一号房屋(以下简称案涉房屋),总价款l061428元,约定W公司在2008年12月20日前交付该商品房。2009年4月28日,苏某丹在中介公司的居间下,与周某苒签订《北京市存量房买卖合同》及《补充协议》,约定苏某丹将案涉房屋以120万元的的价格出售给周某苒,周某苒在签订合同的同时支付苏某丹定金24万元。

《补充协议》约定:苏某丹应先办理该房屋一手房房屋产权证,其中办理产权证(房本)所需费用和公共维修基金由周某苒承担,然后按照二手房过户手续过户至“周某苒”名下,期间的税费和手续费由苏某丹承担,如果办理二手房过户发生的总费用超过人民币贰万元,则超出部分双方协商解决;苏某丹在签订本协议之日起将房屋A钥匙委托给周某苒,在成功过户至“周某苒”名下后5个工作日内,苏某丹将该房屋交付给周某苒。

合同签订后,周某苒依约向苏某丹支付了定金24万元,苏某丹亦将案涉房屋钥匙交付给周某苒,双方在物业公司办理了案涉房屋在物业的变更登记。由于案涉房屋所在的楼一直未办理规划验收手续,不具备房屋过户条件,所以案涉房屋转移登记一直未能办理。2018年6月12日,W公司向业主发出通知,告知案涉房屋所在7号楼可以办理房产证,开始启动房产证办理工作。但苏某丹一直不去办理,虽经周某苒多次督促,苏某丹仍拒不办理。

周某苒与苏某丹签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思的表示,系有效合同,该合同效力已经过北京市第一中级人民法院民事判决书予以确认,双方均应积极履行合同。周某苒已经依约履行合同义务,苏某丹亦应按照合同约定,为周某苒办理案涉房屋产权初始登记及转移登记手续,苏某丹拒不办理的行为,已经构成实质违约,侵犯周某苒合法合同权益。故周某苒诉至贵院,请求贵院依法判如所请。


被告辩称

苏某丹辩称,不同意周某苒的诉讼请求。第一,周某苒在北京市不具备购房资格。在上次开庭时亲口承认,其在北京有两套住房。第二,经生效判决认定案涉房屋实际为借名人齐某龙所有,故应驳回周某苒的诉讼请求。案涉房屋是2007年2月20是齐某龙与苏某丹签订了借名买卖协议。法院认定双方签订的借名买卖协议合法有效,并认定了齐某龙借名买房的事实,且也一直由齐某龙占有使用房屋。第三,周某苒虽作为合同约定的买受人,但并不满足善意取得的条件,不应判决继续履行合同。周某苒在签订合同后并没有将房屋转移登记至其名下。第四,苏某丹多次表示不再履行合同,也以自己的行动表示不再需要合同。周某苒只交纳了案涉房屋的定金,合同并未实际履行。故周某苒要求继续履行合同的诉讼请求不应得到支持。

W公司述称,现在大产权证刚办理下来,具备了过户条件。根据合同的相对性,如果过户也是过户至苏某丹名下。


法院查明

2007年3月25日,苏某丹与W公司签订《北京市商品房预售合同》,约定苏某丹购买W公司开发的案涉房屋,总价款人民币l061428元,约定W公司在2008年12月20日前交付案涉房屋。2009年4月28日,苏某丹在中介公司的居间下,与周某苒签订《北京市存量房买卖合同》及《补充协议》,约定苏某丹将案涉房屋以120万元的的价格出售给周某苒,周某苒在签订合同的同时支付苏某丹定金24万元。苏某丹应先办理该房屋一手房房屋产权证,其中办理产权证(房本)所需费用和公共维修基金由周某苒承担,然后按照二手房过户手续过户至“周某苒”名下,期间的税费和手续费由苏某丹承担,如果办理二手房过户发生的总费用超过人民币贰万元,则超出部分双方协商解决;

苏某丹在签订本协议之日起将房屋钥匙委托给周某苒,在成功过户至“周某苒”名下后5个工作日内,苏某丹将该房屋交付给周某苒。

合同签订后,周某苒依约向苏某丹支付了定金24万元,苏某丹亦将案涉房屋钥匙交付给周某苒,双方在物业公司办理了案涉房屋在物业的变更登记。由于当时案涉房屋所在的楼一直未办理规划验收手续,不具备房屋过户条件,所以案涉房屋转移登记一直未能办理。经询,W公司称案涉房屋已经具备办理不动产权证书的条件。另询,周某苒同意案涉房屋登记至苏某丹名下的费用及由苏某丹名下变更登记至周某苒名下所需的税费均由周某苒负担。

庭审中,周某苒提交之前民事判决书,该终审判决认为周某苒与苏某丹签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思的表示,系合法有效,各方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。苏某丹提交判决书认定齐某龙(苏某丹之母)与苏某丹于2007年2月20日签订的《借名买房协议》有效。对此,周某苒提交判决书,一审法院西城法院做出判决书,驳回了齐某龙要求确认周某苒与苏某丹签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》无效的诉讼请求,二审驳回了齐某龙的上诉,维持原判。

周某苒向本院提交北京市购房资格核验结果,其中家庭名下拥有住房一栏为0套,核验结果为初步核验通过。


裁判结果

一、继续履行周某苒与苏某丹于2009年4月28日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》;

二、周某苒于本判决生效后十日内向苏某丹支付剩余购房款96万元;

三、北京市W公司于本判决生效后十日内协助苏某丹办理位于北京市海淀区一号房屋的房屋产权登记,将房屋产权登记至苏某丹名下,所需税费由周某苒负担;

四、苏某丹于收到周某苒支付的购房款96万元后十日内,协助周某苒办理位于北京市海淀区一号房屋的房屋产权登记,将房屋产权登记至周某苒名下,所需税费由周某苒负担;

五、驳回周某苒的其他诉讼请求。


房产律师靳双权点评

根据已生效的判决书,可以认定周某苒与苏某丹签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》均系双方真实意思表示,内容未违反法律、行政法规的强制性规定,应属合法有效,当事人应当按照约定履行自己的义务。虽然亦有生效判决书认定齐某龙与苏某丹签订的《借名买房协议》有效,但综合本案案情,应当履行周某苒与苏某丹签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。现案涉房屋已具备办理产权登记的条件,周某苒亦通过北京市购房资格核验。

根据双方约定,周某苒应向苏某丹支付剩余购房款96万元,W公司应协助苏某丹办理案涉房屋产权登记,将房屋产权登记至苏某丹名下;苏某丹收到周某苒支付的购房款96万元后,应协助周某苒办理案涉房屋产权登记,将房屋产权登记至周某苒名下。庭审中,周某苒称同意两次交易所需税费均由其负担。周某苒在起诉书中称案涉房屋已交付,故对于其要求苏某丹交付案涉房屋的诉讼请求,法院不予支持。关于周某苒的其他诉讼请求,法院对合理部分予以支持。苏某丹的辩称理由,于法无据,法院不予采信。



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