江苏省徐州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）苏03民终7908号

上诉人（原审被告）：王某，女，

委托诉讼代理人：张厚忠，江苏彭城律师事务所律师。

委托诉讼代理人：季宏，江苏彭城律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：唐某，女，

原审第三人：苏州某某商业管理有限公司徐州分公司，住所地徐州市云龙区丽水路和清风路交叉口星尚城商务楼1号楼108室。

负责人：李振楠。

上诉人王某因与被上诉人唐某，原审第三人苏州嘉锐行商业管理有限公司徐州分公司（以下简称苏州嘉锐行公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市云龙区人民法院(2020)苏0303民初1728号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。上诉人王某的委托诉讼代理人季宏，被上诉人唐某到庭参加诉讼。苏州嘉锐行公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

上诉人王某上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持王某一审反诉请求。事实和理由：一、“转让费”应当由唐某承担。首先，关于商铺“转让费”是“机会成本”，是次承租人从承租人处取得商铺承租权机会的对价。合同成立后，承租人将房屋交于次承租人使用，该机会完成兑现，转让费的对价即完成。由此可知，不存在房屋由承租人交付次承租人使用后，次承租再主张退还或部分退还的理论基础。一审法院按照唐某实际承租期限和约定承租期限的比例分摊“转让费”，混淆了“转让费”和房租的概念。其次，次承租人违约，判令承租人退还“转让费”有违公平原则。按照实际租赁期限分摊“转让费”的适用应当是次承租人无过错的情况下，“转让费”的价值未能完全兑现，未能兑现是承租人或是出租人的原因。如果为次承租人的原因，则应当视为获得“机会”后的自我放弃，是对“机会成本”的自我处分。我国法律对商铺“转让费”并无明文规定，但是随着我国商业活动的日趋活跃，商铺“转让费”作为商业现象早已存在多年，与商铺“转让费”有关的司法案件众多。本案中，唐某在欠付房租后未经沟通擅自搬离承租商铺导致报警处理，可见唐某不仅违约还存在明显主观过错，一审法院将该日期判令为合同解除日期，在此情形下仍然让责任人以外的人承担部分“转让费”既无法理基础，也有违公平原则。二、关于物业费应当由唐某直接交纳给王某。按照房屋租赁合同约定，物业费应当由唐某承担，王某在转租涉案房屋前已经足额交纳物业费至2020年8月，唐某对此认可且对物业费的数额也并未提出质疑，故一审法院应当判令物业费由唐某直接交纳给王某，一审判决错误，同时也会使王某为2000元不到的物业费“另行主张”也欠妥。

被上诉人唐某辩称，租金是按照合同交的不存在违约情况，是王某违约造成唐某无法继续经营。唐某不是搬走，当时在调货是正常经营，唐某跟王某沟通过在调货，王某不理会报警说唐某要搬她的东西。租赁合同有上诉人私自更改的条款，唐某有原件。关于违约费，在9月10日签订合同时已明确合同中6万元转让费包含了到2020年8月份物业费，王某却在9月22日催缴物业费首次违约，当时明确说如果违约就不再继续租赁，结果对方为了继续续租承认是自己没有把事说清楚，有聊天记录为证。之后继续续租，正常缴费，王某又催缴物业费二次违约。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立。请求二审法院驳回上诉人的上诉。

原审第三人苏州嘉锐行公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未向法庭提交书面辩述意见。

唐某向一审法院提出诉讼请求：1.解除王某、唐某双方的租赁合同；2.判令王某返还唐某转租费6万元，返还2020年4月29日、4月30日两日的租金293元，退还押金4400元。

王某向一审法院提出反诉请求：1.确认王某、唐某于2019年9月21日签订的租赁合同于2020年4月29日解除；2.确认唐某支付的6万元转让费归王某所有；3.唐某向王某支付因违约产生的经济损失24478元（该损失暂计算至2021年7月5日）；4.唐某支付王某拖欠的物业费（含公共能耗费）2000元。

一审法院认定的事实：2019年9月21日，唐某与王某签订租赁合同一份，约定：王某将其合法拥有的房屋出租给唐某经营，房屋坐落于中锐星尚城商业广场6-116门面房北朝向间分割，建筑面积共106.14平方米，实用面积94.08平方米，现将其中北朝向建筑面积66.64平方米出租给唐某，实用面积59.08平方米；内附属设施：木地板、儿童游艺机2台、全屋射灯、监控系统、货架、收银台；唐某租赁房屋作为商业门面使用；租赁期为2年，自2019年11月1日至2021年10月31日止；唐某须支付王某转让费6万元，第一年租金为52800元，按季度支付，每季度租金13200元；第二年租金55968元，按半年度支付，每半年租金27984元；王某在唐某支付6万元转让费、一季度租金13200元、押金4400元后将所租门面房钥匙交予唐某；唐某须支付王某1万元租赁保证金，交付钥匙后王某返还唐某；在租赁期间内，因租赁门面房所产生的水、电、卫生费、物业管理费、债务应唐某自行承担，其中物业管理费根据面积比，唐某承担62.8%，水电费根据电表、水表实际结算；唐某未按约定期限交付租金超过15天以上的，王某有权解除合同；双方如有特殊情况需提前终止合同，必须提前一个月通知对方待对方同意后，方可办理手续。该合同还约定了其他内容。该合同中“内附属设施”条款部分，唐某持有的合同中，将“货架”划掉，并由王某手写“空调1台供使用”字样；王某持有的合同中，将“儿童游艺机2台”、“货架”、“收银台”划掉，并手写“内属设施尽有使用权”字样。

合同签订后，唐某于2019年9月21日支付王某租赁保证金1万元，于2019年10月13日支付王某3万元，于2019年11月5日支付王某37600元，于2020年4月3日支付王某4400元，于2020年4月27日支付王某8800元。唐某称，其支付的1万元租赁保证金，因收到钥匙后王某未返还，故直接抵至转让费6万元中，2020年4月3日支付的4400元是2月份的租金，2020年4月27日支付的8800元是2020年3、4月份的租金。王某认可收到唐某支付的转让费6万元、租金26400元及押金4400元。

根据唐某提供的其与王某之间的微信聊天记录记载，签订合同之初，唐某确认了王某的物业费交至2020年8月；2020年4月27日，王某向唐某催要租金，并称“你今天钱不给我，我就锁门了，我不是吓唬你，今天晚上5点我去锁门”，唐某称“刚才咱们不是电话沟通过了么，我们提前一个月通知停租”、“刚才不是说先拿押金抵一个月么，我们下个月停租，合同上也说的提前一个月不是么”、“我现在提前一个通知你停租不是这样么，那你锁门是不是就代表停租了，是不是押金就要还我了，我提前一个月通知停租，不应该在教一季度的租金了不是么”，王某称“4.30号晚上我锁门，要不就交下半年房租”，唐某称“我已经提前一个月通知你停租，招租信息你该贴就贴，我这边在凑钱给你下个月房租，五月底停租”，王某称“你也给你说了，你的装让你签合同，你还欠我物业费呢，赶紧给我”。

2020年4月29日12时26分左右，王某报警称“我是房东，我把房子出租了，现在对方不租了，还要把我的东西搬走”。徐州市公安局大龙湖派出所出警了解情况，系王某与唐某因租赁发生纠纷，并告知不要有过激行为，按照租赁合同履行或通过法院解决。唐某提供的照片显示，案涉房屋在2020年4月29日19时20分左右系锁门状态，门上贴有“此房招租”字样并留有王某的手机号码。王某称锁门是在唐某搬迁完毕后为保证屋内设施。

另查明，案涉房屋星尚广场6幢1单元116号房屋系案外人孙德明向徐州华锐科教发展有限公司购买。2016年11月25日，孙德明与第三人苏州嘉锐行公司签订《星尚广场商铺委托经营管理合同》一份，将案涉房屋委托苏州嘉锐行公司经营管理，委托经营管理期限自2018年5月30日至2023年5月29日止。

唐某于2019年11月7日注册成立个体工商户，并起字号为“云龙区七彩童年母婴用品店”，注册地址即为案涉房屋所在地址。唐某称其注册个体工商户时王某提供了假的租赁合同。第三人称案涉房屋是其公司出租给王某的，其制式合同中转租是不允许的，但是王某提前告知其公司，其公司默许，唐某租赁案涉房屋时，其公司给王某提供了办理营业执照的材料，用于唐某办理营业执照。唐某认可在其承租期内原房屋所有人或者管理人未向其主张过承租无效。

还查明，王某与案外人张某某签订《门面租赁合同》一份，约定王某将案涉房屋60平方米租赁给张某某作为中国移动使用，租赁期1年，自2020年7月5日至2021年7月5日，年租金40000元。

一审法院认为，案涉房屋系王某从房屋管理人即第三人苏州嘉锐行公司处承租而来，再转租给唐某，故王某与唐某签订的租赁合同实为房屋转租合同。王某与苏州嘉锐行公司订立的房屋租赁合同中，虽约定不得转租，但根据唐某当庭陈述，其使用房屋期间原房屋所有人或者管理人未向其主张过承租无效，故其未因出租人的原因而无法使用房屋。《中华人民共和国民法典》第七百一十八条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。本案中，唐某与王某签订的房屋转租合同是双方真实的意思表示，从该合同中约定转让费来看，唐某在签订合同时明知王某系转租，二人在订立合同时的意思表示一致，且房屋管理人暨出租人苏州嘉锐行公司明确表示其默许王某的转租行为，对王某所称与苏州嘉锐行公司订立的租赁合同的期限亦未提出过异议，故唐某与王某之间的租赁合同已经成立并生效，双方应按照合同约定履行各自义务。

关于本案租赁合同是否已经解除及应否解除的问题。根据庭审查明，至2019年11月5日唐某向王某支付的款项合计77600元，包括了合同约定的转让费6万元、一季度租金13200元及押金4400元。依照合同约定的款项支付时间及双方实际履行合同的情况来看，租金应在租赁期内的每季度之初支付，该支付方式亦符合商业用房租金支付惯例。据此，唐某应于2020年1月底或2月初开始支付下一季度的租金。而从唐某后续支付租金的情况看，其在第二个租金支付期间的末期才支付第二季度的租金，确属违约。其在王某催促后，并未支付第三季度的租金，仅主张用押金抵扣一个月的租金，但未经过王某的同意，且唐某该项主张并无合同依据亦与押金的性质不符。而且，在唐某承租期间并未承担合同约定的物业管理费用，王某不同意用押金抵扣租金亦有合理理由。从王某提供的接处警工作登记表记载来看，2020年4月29日双方纠纷起因是唐某要搬离案涉房屋，王某阻止其将屋内属于王某的物品搬出。因唐某搬离案涉房屋的行为应视为明确拒绝继续租用该房屋，双方租赁合同至此已因无法履行而解除，王某在唐某搬离后将房门上锁并张贴出租告示，亦不是在租赁期间阻止唐某使用房屋，王某的上述行为并无不当，不构成违约。因双方租赁合同已于2020年4月29日解除，唐某起诉要求解除双方租赁合同，诉讼标的已不存在，不予支持。王某反诉要求确认双方合同已于2020年4月29日解除的请求，与法院查明事实一致，依法予以确认。

关于转让费6万元应否退还的问题。唐某主张转让费与租金重合，对其显失公平。王某主张铺面转让费是承租人向次承租人一次性收取的机会成本费用，是能够得到承租商铺机会的对价。本院认为，转让费实为原房屋承租人将案涉房屋经营权转交次承租人从事经营活动而收取的费用，即王某主张的机会成本费用。在转租合同能够正常履行的情况下，转让费可以不予退还。在转租合同中约定转租费是租赁合同双方当事人的合意，并无显失公平的情形，该费用的性质亦与租金不同，不存在重复收费的问题。双方在合同中并未对合同解除时转让费问题进行相关约定，鉴于本案租赁合同仅履行了约定期间的四分之一，虽然承租人唐某是导致合同终止履行的责任人，理应承担违约责任，但该违约责任应当通过赔偿唐某因合同解除而遭受的其他损失来实现，而非不退还转让费。唐某因受让涉案房屋的经营权仅获得了四分之一租赁期间的转让收益，故王某应当退还下余未使用房屋期间的转让费，退还费用应为45000元。唐某起诉要求王某返还转让费6万元的诉讼请求，部分支持。王某反诉要求确认该款归其所有的请求，亦部分支持。

关于合同解除后应否返还租金及押金的问题。唐某于2020年4月29日搬离案涉房屋，其租金支付至2020年4月30日，但其未使用的2020年4月30日的租金，王某因合同的解除而未收取相应租金，故该日租金应当作为王某因合同不能履行而产生的损失，无需退还。唐某起诉要求王某退还租金的诉讼请求，法院不予支持。唐某支付的押金4400元，目的是保证合同履行期间届满时结算承租人欠付的租金及各种费用，现唐某称其在搬离房屋前十天充值500元电费，王某主张唐某在承租期间未承担物业管理费，双方均称对方不与自己结算，经法庭释明，双方均未提供结算结果及各自支付费用的证据，故法院无法仅根据双方陈述计算出唐某应承担的费用数额，亦无法作出王某应否退还押金的结论，故对唐某要求王某退还押金4400元的诉讼请求，暂不予支持，双方可在费用结算完成后自行处理或另行主张权利。

关于王某主张的经济损失24478元唐某应否赔偿的问题。《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第五百八十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第五百八十四条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。本案租赁合同因承租人唐某未按约支付租金且自行提前搬离案涉房屋的违约行为而导致解除，唐某应当承担因此造成王某的各项损失，该损失应当包括王某在合同解除后不超过原定合同期间的合理期间内因房屋闲置不能收取租金而产生的损失，以及王某另行出租房屋后在原定合同期间内的租金差价损失。王某在2020年4月29日合同解除后，至2020年7月5日才能再次收取租金，故该期间的租金损失9386元（2020年5月、6月的租金损失8800元及2020年4月30日、2020年7月1日至4日的租金损失732.5元，因2020年4月30日的租金未退还，应抵扣租金损失146.5元）唐某应予赔偿。王某在本案租赁合同解除后另行出租的租金为每年40000元，与本案租赁合同约定的租金数额相比，重合期间内的租金差额为14995.83元（2020年7月5日至7月31日的租金差价910.67元，2020年8月、9月、10月的租金差价3200元，2020年11月至2021年7月5日的租金差价10885.16元），该租金差价属唐某应当预见的本案合同履行后王某可以获得但因合同解除而未获得的利益，应当作为王某的预期利益损失，唐某亦应赔偿。以上两项损失合计24381.83元，王某主张的损失24478元中，超过部分不予支持。

本案租赁合同虽然约定唐某应当承担租赁期间的物业管理费，唐某亦在合同订立时认可王某已支付物业管理费至2020年8月，但经释明，王某未举证证明其缴纳的物业管理费数额，故其要求唐某支付拖欠的物业费的反诉请求，现暂不支持，王某可另行主张权利。综上，王某、唐某各自的诉讼请求均部分成立。遂判决如下：一、确认唐某与王某于2019年9月21日签订的租赁合同已于2020年4月29日解除；二、判决生效之日起十日内，王某返还唐某转让费60000元中的45000元，剩余15000元归王某所有；三、判决生效之日起十日内唐某支付王某经济损失24381.83元；四、驳回唐某、王某其他的诉讼请求。

二审中，王某向法庭提交：1.王某支付涉案房屋2019年9月1日至2020年8月31日共7169元以及2020年9月1日至2021年8月31日共7169元物业费发票复印件，收费标准是按照建筑面积106.14平方米按照5元每月标准计算；2.天眼查网页截图2页，拟证明该物业公司与本案第三人及托管公司系同一法定代表人，公司住址注册在同一条路上。唐某经质证认为，不该承担物业费，第一年物业费已经包含在6万元转让费里面，有聊天记录为证。因为当时合同是对方提供，没有法律意识就签了。第二年是对方违约造成唐某无法正常经营。

唐某向法庭提交与王某微信聊天记录打印件三张，拟证明王某出尔反尔要求物业费。王某经质证认为，真实性认可，但是不能证明对方的观点，该记录中唐某未否认其并支付租赁期间物业费的事实，仅表示资金周转困难。

二审查明的事实与一审判决查明的事实一致。

本院认为，房屋租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用收益，承租人支付租金的合同，在房屋租赁合同中，出租人转移房屋占有使用，承租人支付租金是双方最基本的权利义务。就本案租赁所约定的转让费用，并未明确约定该费用具体包含项目，一审法院结合双方陈述认定案涉转让费系承租人将案涉房屋经营权转交次承租人从事经营活动而收取的机会成本费用，并综合合同履行情况、终止原因、违约责任，按照经营期间与约定租赁期间，判令支持唐某45000元转让费，并无不当。就王某所主张的物业费问题，所提供的发票为复印件且缺乏物业合同等充分证据予以证实，在一审法院释明且王某仍未按期举证情况下，其应承担由此而产生的法律后果，一审法院未予处理，并无不当。上诉人上诉主张不能成立，本院不予采信。

综上所述，王某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费488元，由上诉人王某负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　秦国渠

审 判 员　汤孙宁

审 判 员　汪佩建

二〇二一年十一月二十二日

法官助理　仝　斌

书 记 员　彭　璐