案情简介：

2010年1月22日，原告与被告签订《某某VIP优先认购权证》，约定由原告俞某某认购被告的某某国际装饰城7#楼一、二层四号门面房，单价5050元/平米，并定于某某装饰城正式开盘销售日（限开盘日当天有效）到销售中心现场，凭本VIP认购权证享有销售付款方式外的28800元优惠，此VIP优先认购证与收据同时使用方可有效。2010年1月23日，俞某某向某某公司交纳80000元优先认购诚意金，某某公司出具收据一份。

另外，2009年，被告某某公司开发某某一期、二期工程，涉案某某7号楼位于4号楼北30米处，4层，南北长20米，东西长89.9米，层高4.2米。2010年3月因规划调整，涉案7号楼占地被规划为广场。2015年，某某公司取得某某3期的建设用地，7号楼系某某三期规划，系二层商业和物业用房，楼高10.9米，一层7.3米，二层3.6米。

原、被告双方一直未能签订正式的商品房销售合同,原告遂诉至法院请求被告返还80000元认购金并赔偿损失。

法院审理认为：

当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同,约定在将来一定期限内订立买卖合同,一方不履行订立买卖合同的义务,对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。本案中，俞某某与某某公司签订的《某某VIP优先认购权证》明确约定了俞某某凭认购权证及收据于正式开盘销售日到销售中心现场购房享有相应优惠，认购权证约定的权利系确保俞某某优先选购房屋，双方就涉案房屋的买卖事宜进行的磋商，该合同目的最终需通过订立商品房买卖合同实现，故，双方签订的《某某VIP优先认购权证》属于商品房买卖预约合同。但该认购权证上约定的某某二期7号楼所在位置因规划调整为广场，且变更后的某某三期7号楼在建筑位置、楼的长度、层高、总楼层数上均与认购权证上载明的某某二期7号楼不一致，俞某某提供的证据亦不能证明认购权证中双方约定的某某二期7号楼与设计变更后的某某三期7号楼系同一楼。因标的物不存在，订立商品房买卖合同之目的不能实现，预约合同《某某VIP优先认购权证》已不能实际履行，某某公司收取的认购金80000元应向俞某某返还。因某某公司未能建设涉案房屋，构成根本违约，应承担相应的违约责任，某某公司应当对给原告造成的利益损失进行赔偿。俞某某与某某公司签订预约合同后,有理由相信某某公司履行订立本约合同的义务,从而丧失了按照预约合同中约定的房屋价格与他人另订立购房合同的机会。综合考量俞某某的已付款情况、《某某VIP优先认购权证》签订的时间以及双方当事人未签订商品房买卖合同的原因、责任及过错，结合签订本案预约合同时双方对房屋升值的预期,以及现有房屋建筑成本等均发生较大的变化,再根据双方不能签订房屋买卖合同后,原告俞某某未及时采取必要的措施防止损失扩大的情形,本院综合酌定某某公司赔偿俞某某损失160000元。遂判决被告某某公司返还原告俞某某优先认购诚意金80000元并赔偿原告俞某某损失160000元。

律师评案：

本案是商品房预约合同纠纷，当事人签订认购书,约定在将来一定期限内订立买卖合同,认购书性质为预约合同，根据买卖合同司法解释规定，若一方到期不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案双方签订了房屋认购书，原告缴纳了认购意向金，有理由相信某某公司履行订立本约合同的义务,一直等待该房屋，从而丧失了按照预约合同中约定的房屋价格与他人另订立购房合同的机会。但该房屋规划变更，一直未建成，造成原告预期利益损失。法院在综合考量付款情况、认购书签订时间以及双方当事人未签订商品房买卖合同的原因、责任及过错，结合签订本案预约合同时双方对房屋升值的预期,以及现有房屋建筑成本等均发生较大的变化,酌定某某公司赔偿俞某某损失160000元。

本案原告代理律师为江苏恒邦律师事务所包敬立律师。

附：民事判决书

江苏省丰县人民法院

民 事 判 决 书

（2020）苏0321民初2847号

原告：俞某某，男

委托诉讼代理人：包敬立，江苏恒邦律师事务所律师。

被告：江苏某某置业有限公司，住所地丰县某某国际装饰城2-1-501。

法定代表人：渠某某，该公司董事长。

原告俞某某与被告江苏某某置业有限公司（以下简称某某公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告俞某某及其委托诉讼代理人包敬立到庭参加诉讼。被告江苏某某置业有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告俞某某向本院提出诉讼请求：1.判令被告返回原告定金8万元，赔偿损失30万元；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2010年1月22日，原被告签订《某某VIP优先认购权证》一份，约定原告认购某某公司的某某国际装饰城7#1、2层四号门面房，单价5050元/平方米，同时对办理房证事项等作了约定。原告于2010年1月23日按照约定缴纳了8万元诚意金。合同签订后，被告一直让原告等待，期间被告对规划进行了变更，但未通知原告。2019年因被告不履行认购协议，原告起诉至法院，但法院以规划已经变更，标的物不存在没有支持原告的要求签订商品房买卖合同的诉讼请求，但认定责任在被告，判决被告承担诉讼费、保全费等。因被告违约导致商品房买卖合同不能签订，房屋价格从2010年至今已经翻了数倍被告应返还原告定金，并赔偿原告因此受到的损失。

被告某某公司未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年，被告某某公司开发某某一期、二期工程，江苏华海建筑设计有限公司于2009年12月出具的总平面图显示，涉案某某7号楼位于4号楼北30米处，4层，南北长20米，东西长89.9米，层高4.2米。2010年1月22日，原告与被告签订《某某VIP优先认购权证》一份，约定由原告俞某某认购被告的某某国际装饰城7#楼一、二层四号门面房，单价5050元/平米，并定于某某装饰城正式开盘销售日（限开盘日当天有效）到销售中心现场，凭本VIP认购权证享有销售付款方式外的28800元优惠，此VIP优先认购证与收据同时使用方可有效。2010年1月23日，俞某某向某某公司交纳80000元优先认购诚意金，某某公司出具收据一份。2010年3月因规划调整，涉案7号楼占地被规划为广场，由江苏华海建筑设计有限公司出具总平面图。2015年，某某公司取得某某3期的建设用地，徐州市建筑设计研究院有限公司于2015年6月出具某某三期总平面图，7号楼系某某三期规划，系二层商业和物业用房，楼高10.9米，一层7.3米，二层3.6米。原、被告双方至今未能签订正式的商品房销售合同,认购权证上认购的房屋亦未建成。

本院认为，当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同,约定在将来一定期限内订立买卖合同,一方不履行订立买卖合同的义务,对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。本案中，俞某某与某某公司签订的《某某VIP优先认购权证》明确约定了俞某某凭认购权证及收据于正式开盘销售日到销售中心现场购房享有相应优惠，认购权证约定的权利系确保俞某某优先选购房屋，双方就涉案房屋的买卖事宜进行的磋商，该合同目的最终需通过订立商品房买卖合同实现，故，双方签订的《某某VIP优先认购权证》属于商品房买卖预约合同。但该认购权证上约定的某某二期7号楼所在位置因规划调整为广场，且变更后的某某三期7号楼在建筑位置、楼的长度、层高、总楼层数上均与认购权证上载明的某某二期7号楼不一致，俞某某提供的证据亦不能证明认购权证中双方约定的某某二期7号楼与设计变更后的某某三期7号楼系同一楼。因标的物不存在，订立商品房买卖合同之目的不能实现，预约合同《某某VIP优先认购权证》已不能实际履行，某某公司收取的认购金80000元应向俞某某返还。因某某公司未能建设涉案房屋，构成根本违约，应承担相应的违约责任，某某公司应当对给原告造成的利益损失进行赔偿。俞某某与某某公司签订预约合同后,有理由相信某某公司履行订立本约合同的义务,从而丧失了按照预约合同中约定的房屋价格与他人另订立购房合同的机会。综合考量俞某某的已付款情况、《某某VIP优先认购权证》签订的时间以及双方当事人未签订商品房买卖合同的原因、责任及过错，结合签订本案预约合同时双方对房屋升值的预期,以及现有房屋建筑成本等均发生较大的变化,再根据双方不能签订房屋买卖合同后,原告俞某某未及时采取必要的措施防止损失扩大的情形,本院综合酌定某某公司赔偿俞某某损失160000元。被告某某公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃答辩、举证和质证等权利，应当依法承担对其不利的法律后果。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

一、被告江苏某某置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，返还原告俞某某优先认购诚意金80000元；

二、被告江苏某某置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，赔偿原告俞某某损失160000元；

三、驳回原告俞某某的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取计3500元、保全费2420元，合计5920元，由被告江苏某某置业有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。

审 判 员　　刘　科

二〇二〇年十一月二十七日

法官助理　　刘欣爽

书 记 员　　刘　燃