对房屋的交付标准发生争议（法院认定以合同的约定为准）

基本案情：上诉人（原审原告）：购房者。
　　被上诉人（原审被告）：房地产公司。
　  上诉人购房者因与被上诉人房地产公司房屋买卖合同纠纷一案，不服海口市秀英区人民法院的民事判决，向海口中院提起上诉。
　　上诉人购房者向本院上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判支持原告的一审全部诉讼请求；2.房地产公司承担本案一审、二审诉讼费用。

事实与理由：一、一审法院对“涉案房屋是否验收合格”的理解存在查明事实错误。一审法院不顾涉案房屋的交付使用涉及公共安全利益、购房人生命财产安全，在涉案房屋并未取得工程质监、消防、规划、环保等部门验收合格的情况下，认定“涉案楼房仅通过竣工验收、就认定已经验收合格、可以交付使用”是错误的。该认定既违反了房屋交付的法律、法规强制性规定，也侵害了购房人的生命、财产权益。但根据本案的证据显示该通知送达之时涉案房屋并没有通过竣工验收，不具备约定的交付条件。该收房通知是虚假的，属于无效通知，不能视为房地产公司履行了通知收房义务。同时，购房者曾前往涉案地点验房，房地产公司未依约出示“房屋达到交付条件的证明文件、住宅质量保证书、住宅使用说明书”等基本文件，房地产公司一审也未举证出示过上述文件。涉案房屋的高额房价是包含小区公共环境、园林绿化等的一个综合价格，在园林、绿化等均不到位且未取得工程规划、消防、环保验收的条件下，购房者拒绝收房具有合同及法律依据。
　　 二、一审法院仅以房屋竣工验收而不顾工程规划、消防、环保、园林验收就认定房屋可以交付使用是错误的，二审应予以撤销。而依《中华人民共和国消防法》规定，应当进行消防验收的工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，不得投入使用。”根据最高院的上述答复，交付的房屋除经工程质量验收合格外，还需在规划、消防以及环境保护等方面亦不存在影响买受人使用的障碍，故房屋验收合格的内容必然包括工程质监、消防、规划、环保等部门的验收事项。因此，本案中，商品房交付条件应当理解为除需经质量验收合格以外，还应按照法律规定经过消防、规划、环保等验收合格。
　　 三、一审判决认可《商品房买卖合同》第十一条“出卖人逾期交房的违约责任”第3项约定：“（1）逾期不超过30日，不属于出卖人违约…”是错误的。本案中逾期交房违约金计算的起点应为约定交房日的第二天，即2016年1月1日。由于房地产公司逾期交房，已经实际影响到买受人的基本权益，故房地产公司应当从约定交房日的次日即2016年1月1日开始支付违约金。《商品房买卖合同》第十一条“出卖人逾期交房的违约责任”第3项约定：“（1）逾期不超过30日，不属于出卖人违约。逾期超过30日的第二日起30日内，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。”该约定属于房地产公司事先设定的格式条款，若与合同第六条“买受人逾期付款的违约责任”之约定作对比（买受人逾期付款，出卖人有权单方解除合同，要求买受人按购房款总额的10%向出卖人支付违约金），该条款明显减轻房地产公司作为开发商逾期交房的责任。上述格式条款属于《合同法》第三十九条、第四十条、第四十一条关于格式条款的规定，房地产公司提供格式条款故意加重买受人逾期付款的责任，免除房地产公司30天内逾期交房的责任，应当认定无效。本案中，逾期交房违约金计算的起点应为约定交房日的第二天，即2016年1月1日。一审判决免除公司30天逾期交房的违约责任是错误的。
　　 综上，根据《消防法》、《建筑法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》等法律规定及最高院的批复，涉案房屋不符合法律和合同的约定，尚不具备商品房交付条件，房地产公司逾期交房，已构成违约，一审法院认定公司不存在交房违约是错误的。
　　 被上诉人房地产公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。《海口市商品房买卖合同》中第八条约定的“该商品房经验收合格”并非“该商品房已完成建筑工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件”为交付条件。　　

 海口中院认为，一、关于原告与房地产公司签订的《海口市商品房买卖合同》第十一条“出卖人逾期交房的违约责任”的第3款第（1）项约定是否有效的问题。购房者上诉以该条款属于格式条款，且免除了公司逾期交房的违约责任为由，主张该条款无效。本院认为，《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条规定：格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案签订的《海口市商品房买卖合同》第十一条“出卖人逾期交房的违约责任”第3款约定：“出卖人逾期交房的违约责任按照以下方式处理：（1）逾期不超过30日，不属于出卖人违约。逾期超过30日的第二日起30日内，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）......”。该条款虽然属于格式条款，但该条款的内容已经用下划线的方式提醒买受人注意，且“逾期不超过30日，不属于出卖人违约”的内容理解上并不存在争议，该条款实质是给予出卖人30天的交房宽限期，但并没有免除出卖人的交房义务。该约定并不违反法律、行政法规的禁止性规定，因此，该条款合法有效。原告上诉主张该条款无效的理由不成立，本院不予支持。一审法院认定双方签订的《海口商品房买卖合同》合法有效正确，本院予以确认。
　　 二、关于房地产公司是否逾期交房，是否应承担逾期交房违约责任的问题。双方签订的《海口商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房已完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房项目已经办理房屋所有权初始登记；3.该商品房（毛坯房）经验收合格。本案公司于2015年12月25日通知原告于2016年1月30日起办理收房事宜。原告则以2016年1月30日时涉案房屋没有经过消防、规划、环保等部门的验收为由，主张涉案商品房不符合交房条件并拒绝收房。本院认为，商品房必须经过消防、规划、环保等各种验收才能交付属于双方合同交房条款第1条约定的交付条件，而非第3条约定的交付条件。因此，在双方明确约定以商品房验收合格作为作为房屋交付的条件，并以此时间点作为认定公司是否逾期交房，是否应支付违约金的情况下，原告（上诉人）以商品房没有进行工程规划、消防、环保等验收手续为由，要求公司承担逾期交房的违约责任不符合双方合同约定，一审法院不予支持正确，本院予以维持。
　　 综上所述，上诉人的上诉请求理由不成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
　　 驳回上诉，维持原判。
　　 二审案件受理费880元，由上诉人负担。
　　 本判决为终审判决。

律师建议：商品房买卖合同标的大、合同的内容繁多，针对开发商而言购房者是弱势的一方，故在签订买卖合同时应当对合同的价款、交房时间、交房的条件及逾期办证承担违约金进行明确，碰到开发商逾期交房或者逾期办证时应当及时行使自己的合法权利，保护自己的合法权利