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写字楼二房东跑路,租户该如何维权

作者:邓仙  更新时间 : 2022-04-27  浏览量:122

湖北省武汉市江岸区人民法院

民 事 判 决 书

(2021)鄂 0102 民初 某某 号

原告:北京某科技有限公司武汉分公司,住所地:武汉市。负责人:某某,该公司 CDO。

委托诉讼代理人:邓仙,北京盈科(武汉)律师事务所律师。


被告:武汉某实业有限公司,住所地:武汉市。法定代表人:郑某某,职务不详。


原告北京某科技有限公司武汉分公司(以下简称A公司)诉被告武汉某实业有限公司(以下简称B公司)房屋租赁合同纠纷一案,本院立案受理后,依法适用简易程序进行审理。审理中,经原告A公司申请,本院依法作出(2021)鄂 0102 民初某号民事裁定书裁定,冻结被申请人B公司银行存款人民币213,081元或查封、扣押、冻结其他相应价值的财产。本案公开开庭进行了审理。原告A公司的委托诉讼代理人邓仙到庭参加了诉讼。被告B公司经本院合法传唤,无正当理由未到庭参加诉讼,本院依法缺席审理。本案现已审理终结。


原告A公司向本院提出诉讼请求:1、确认原、 被告签订的租赁合同于2021 年 8 月 17 日解除;2、被告返还原告已支付的租赁保证金、物业管理费保证金、水电费周转金,合计人民币 66,216 元;3、被告返还原告己预付的 2021 年 8 月 18日-2021 年 11  月 17 日的房屋租金、物业管理费,合计 93,744元;4、被告向原告支付违约金人民币 53,121.60 元;5、本案诉讼费、保全费等费用由被告承担。


事实和理由:2018 年 5 月 15 日,B公司与武汉某发展区物业有限公司(以下简称业主)签订《某写字楼租赁合同》(以下简称原租赁合同),B公司承租业主拥有的位于武汉市江岸区某写字楼某5层的物业,租赁期限至 2027 年 5 月 31 日终止。2020年 2 月 18 日,A公司与B公司签订《写字间租赁合同》(以下简称租赁合同),B公司将写字楼某房转租给A公司,租赁期限自2020 年 2 月 18 日至 2021 年 11 月 17 日。租赁合同签订后,A公司于 2020 年 5 月 12 日向B公司支付了租赁保证金 50,592 元、物业管理费保证金 11,904元、水电费周转金 3,720 元,并于2021 年8 月4 日向B公司预付了 2021年 8 月 18 日-2021 年 11 月 17 日的房屋租金 75,888 元、物业管理费 17,856 元,前述费用合计 159,960 元。2021 年 8 月 17 日,A公司收到业主发出的《通知函》,告知由于B公司逾期未按合同规定清缴欠款及逾期违约金,业主已向B公司发出《合同解除函》,正式解除租赁合同关系,收回租赁物业,并要求A公司尽快安排退租事宜。由于B公司的违约行为导致其与业主所签订的原租赁合同解除,其已丧失出租权,租赁合同无法继续履行,已构成根本违约。A公司己告知B公司,双方租赁合同于 2021年 8 月 17 日解除,要求B公司退还租赁保证金、物业管理费保证金、水电费周转金、预付的房屋租金等费用,但B公司拒绝。A公司无奈,特诉至贵院,请贵院判如诉请!


被告B公司未到庭参加诉讼,亦未提交书面答辩意见及证据,但庭后向本院提交一份情况说明告知,因受疫情影响,经济下滑,下游租户租金无法正常收回,B公司已严重亏损(亏损金额高达 13,692,344.99 元)。现阶段B公司已没有正常经营,故无法及时应对起诉工作。


当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:位于武汉市江岸区某写字楼第 7、8、9、15、16 层系B公司从武汉市某物业有限公司处承租而来,某物业有限公司同意B公司对上述写字间进行转租或分租。B公司(出租方、甲方)与A公司(承租方、乙方)签订编号为某某的写字间租赁合同,约定甲方将位于武汉市江岸区某写字楼某房(以下简称案涉房屋)出租给乙方作写字楼办公使用;租赁面积为186 平方米;租赁期限自2020年2月18日至2021年11月17日止,共计21个月;2020年2月18日至2020年11月17日月租金为25,296元,2020年11月18日至2021年11月17日月租金为26,560.80元,租金按季支付,自2020年2月18日起由乙方在每季23日前将当期租金以人民币存入甲方指定银行账户内;签订本合同之日起三个工作日 内,乙方应向甲方支付首付租金(2020年2月18日至2020年5月17 日)75,888元、租赁保证金50,592元;物业管理费每月5,952元,按季支付,乙方应于每季15日前将该期物业管理费支付至甲方指定的银行账户内;首付管理费(2020年2月18日至2020年5月17日) 17,856元、管理费保证金11,904元、水电费周转金3,720元,乙方应自与甲方签订合同时向甲方支付首付管理费、管理费保证金及水电费周转金;租赁期满或本合同终止时,乙方清缴完租金、管理费、水电费等全部应缴费用并将物业完好移交给甲方后,甲方在三十个工作日内将租赁保证金、管理费保证金、水电费周转金(不计利息)退回乙方;甲乙双方同意在租赁期内,有下列情形之一的,一方可通知另一方解除本合同,因甲方违约而致本合同解除的,甲方应当向乙方返还租赁保证金,同时向乙方支付相当于贰个月租金同等金额的违约金。写字间租赁合同还对双方其他权利义务进行了约定。


2020年5月12日,A公司向B公司支付租赁保证金50,592元、物业管理费保证金11,904元、水电费周转金3,720元,共计66,216元。2021年8月4日,A公司预付了2021年8月18日至2021年11月17日的租金75,888元、物业管 理费17,856元,并支付了2021年6月17日至2021年7月15日期间的电费300.12元,共计94,044.12元。


2021年8月17日,武汉市某物业有限公司向A公司发出《通知函》告知,由于B公司逾期未按合同规定清缴欠款及逾期违约金,其已向B公司发送合同解除函正式解除与B公司的租赁合同关系。同时,告知A公司即日起终止向B公司支付款项,若A公司有意向继续承租使用现有房屋,在收函后五个工作日内向武汉市后湖发展区物业有限公司回函明确承租事项。


2021年9月6日,A公司向B公司发出《关于租赁合同解除及租金退赔等事项的告知函》告知,由于B公司的违约行为导致B公司与武汉市某物业有限公司签订的原租赁合同解除,B公司已丧失出租权,无法履行双方之间签订的租赁合同,已构成根本违约,故双方签订的租赁合同于2021年8月17日解除,要求B公司于2021年9月10日前退还其已支付的租赁保证金、物业管理费保证金、水电费周转金、预付的房屋租金等费用,共计145,898.40元, 并支付违约金53,121.60元。B公司于2021年9月11日收到该函件。


庭审中,A公司自述其已与武汉市某物业有限公司签订新的租赁合同,继续承租案涉房屋。另查明, 2021年11月4日,B公司的法定代表人由孙某某变更为郑某某。


本院认为,B公司与A公司签订的写字间租赁合同系双方当事人真实意思表示,未违反法律及行政法规的强制性规定,合法有效,双方均应当按照约定履行合同项下义务。B公司基于其与武汉市某物业有限公司签订的租赁合同享有对案涉房屋的处分权进而将案涉房屋出租给A公司。但由于B公司违约导致其与武汉市某物业有限公司签订的租赁合同解除,B公司不再享有案涉房屋的处分权。B公司、A公司之间的租赁合同无法继续履行,B公司构成违约,应当承担违约责任。A公司有权解除双方签订的写字间租赁合同。A公司解除双方签订的写字间租赁合同,应当通知B公司,故双方签订的写字间租赁合同于B公司收到解除通知之日即2021年9月11日解除。B公司应退还A公司已预付2021年9月11日至2021年11月17 日的租金56,494.40元(75,888元÷3个月×2个月7天)、物业管理费13,292.80元(17,856元÷3个月×2个月7天),共计69,787.20元。本院对于A公司要求B公司退还租赁保证金、物业管理费保证金、水电费周转金共计66,216元诉讼请求予以支持。关于违约金,因A公司在其与B公司签订的写字间租赁合同解除后,与武汉市某物业有限公司签订了新的租赁合同,继续承租案涉房屋,合同约定2个月租金作为违约金明显高于其实际损失,本院予以调减,酌定违约金为一个月租金即26,560.80元。


关于A公司提出裁判文书载明的当事人信息应以其起诉时B公司工商登记的法定代表人为准的意见,根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十条的规定,法人的法定代表人以依法登记的为准, 故本院对A公司的意见不予采纳。若A公司认为B公司变更法定代表人的行为侵害了其合法权益应另行通过诉讼解决。


据此,本院依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条、第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十五条、第五百七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》(2021年12月24日第四次修正)第一百四十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第五十条的规定,判决如下:

一、原告A公司与被告B公司签订的《写字间租赁合同》于2021年9月11日解除;

二、被告B公司于本判决生效之日起五日内向原告A公司返还租赁保证金、物业管理费保证金、水电费周转金共计66,216元;

三、被告B公司于本判决生效之日起五日内向原告A公司返还2021 年9 月11 日至2021 年11 月17 日的租金、物业管理费共计69,787.20元;

四、被告B公司于本判决生效之日起五日内向原告A公司支付违约金26,560.80元;

五、驳回原告A公司的其他诉讼请求。


如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。受理费2,248元(已减半)、保全费1,585元,共计3,833元,由原告A分公司负担400元,被告B公司负担3,433元。如

不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖北省武汉市中级人民法院。



审 判 员 张   某

二二二年一月二十一日


书 记 员 丁 某 某


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