原告(反诉被告)：崔某荣，女，汉族，住河南省尉氏县。

　　委托诉讼代理人：宋琳，河南澄析律师事务所律师，代理权限为特别授权。

　　委托诉讼代理人：杨一帆，河南某某律师事务所实习律师，代理权限为特别授权。

　　被告（反诉原告）：张某芳，汉族，住河南省尉氏县

　　被告（反诉原告）：蔡某勇，汉族，住河南省尉氏县

　　以上二被告共同委托诉讼代理人：海宏义，河南循规律师事务所律师，代理权限为一般代理。

　　原告(反诉被告)崔某荣与被告（反诉原告）张某芳、蔡某勇确认合同无效纠纷一案，本院于 2021 年 11 月 12 日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告崔某荣及其委托诉讼代理人宋某，被告张某芳、蔡某勇及其共同委2托诉讼代理人海某义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。，

　　原告(反诉被告)崔某荣向本院提出诉讼请求：1、判令依法确认原告崔某荣与被告张某芳、蔡某勇 2013 年 7 月关于河南省尉氏县城关镇梅庄村后冯三单元 08 层东户房屋【尉氏县房权证城关镇字第 87***695 号】的买卖合同无效；2、判令被告张某芳、蔡某勇返还原告购房款 181*** 元、房产证办理费 24*** 元，共计 205*** 元，并赔偿原告资金占用期间的利息损失（自 2014 年 1 月 1 日起以 181*** 元为基数按一年期贷款市场报价利率（LPR）标准计算至 2017 年 1 月10 日，自 2017 年 1 月 11 日起以 205*** 元为基数按一年期贷款市场报价利率（LPR）标准计算至实际清偿之日）；3、本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2013 年原告经人介绍与二被告口头协商一致，原告购买二被告所有的位于河南省尉氏县城关镇梅庄村后冯三单元 08 层东户房屋【尉氏县房权证城关镇字87***695 号】一套，房屋面积 120 平方米，2*** 元/平方米，优惠 1*** 元，房款共计 239*** 元。2013 年 6 月 12 日，原告以现金方式交给被告定金 1*** 元，被告张某芳向原告出具收据。自 2013 年 7 月至 2013 年 12月，原告分五次以现金方式共计交给被告购房款 18 万元，被告张某芳及婆妹蔡蒙蒙给原告出具收据。2017 年 1 月 11日，被告告知原告可以为原告办理案涉房屋过户和房产证，但原告需交给被告过户及办理房产证费用 24*** 元（200 元/平方米）。原告交给被告 24*** 元，被告张某芳给原告出具收据。被告收取原告购房款和过户、办证费用后，至今未办3理过户手续及房产证，房屋也未交付。期间原告多次要求与被告签订书面买卖合同并办理过户及房产证，被告均拒绝，原告未再支付剩余 58*** 元购房款。案涉房屋土地属于集体性质，归集体经济组织所有，原告与被告不是同一集体经济组织成员，且尉氏县房地产交易市场管理局亦告知案涉房屋不能办理过户，系小产权房。案涉房屋买卖违反国家法律及有关政策的强制性规定，买卖合同无效。被告应返还原告全部购房款及办理过户房产证费用共计 205*** 元并赔偿损失。

　　被告（反诉原告）张某芳、蔡某勇辩称，原被告的房屋买卖合同有效，不存在违法行为；原告的诉讼请求不能成立，缺乏事实根据及法律依据。原告购买房屋已形成事实 9年，如原告维权，应该在房屋买卖发生两年时间内，这 9 年内相互没有矛盾，现起诉维权已失去了有效的诉讼权利。应依法驳回原告的无理诉求，原告应当支付欠被告的购房款5.8 万元。

　　反诉原告张某芳、蔡某勇反诉称：1、判令反诉被告支付反诉原告房款 5.8 万元，驳回反诉被告一切诉求；2、本案的诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：反诉被告与反诉原告于 2013 年 6 月 12 日达成房屋买卖口头协议，反诉被告共计向反诉原告支付购房181*** 元，欠购房款 58*** 元。反诉原告多次向反诉被告催要，反诉被告以没钱为由至今未交。现反诉被告主张房屋买卖合同属无效合同并要求退房款20.5 万元、支付利息，其诉求缺乏法律依据，不成立。反诉原告与反诉被告买卖房屋并不存在违法事宜，案涉房屋有合4法的房屋产权证且反诉被告在购房时明知。反诉被告已顺利接收案涉房屋并进行内部装修使用，反诉被告接收房屋已达九年，应依法驳回反诉被告的诉求。反诉被告至今尚欠反诉原告购房款 5.8 万元，应予支付，故提出反诉。

　　反诉被告崔某荣辩称，一、案涉房屋买卖违反国家法律和国家政策对农村宅基地使用权流转作出严格限制的强制性规定，属无效合同。二、案涉房屋买卖合同无效，反诉原告应当返还反诉被告支付的购房款及过户费用，反诉原告要求反诉被告继续支付剩余购房款 58*** 元的基础事实和法律依据不复存在，应依法驳回其反诉请求。三、案涉房屋至今均由反诉原告占有并拒绝交付反诉被告，案涉房屋从未交付反诉被告，反诉被告也从未接收、装修、使用过。四、反诉被告一开始并不知道案涉房屋及房屋占有范围内土地的性质，是在反诉原告承诺房屋一切手续合法、可以办理过户和独立房产证的条件下，反诉被告才实施的购买行为。

　　为支持诉讼请求及答辩意见，原告（反诉被告）崔某荣向本院提交的证据材料有：1、收据 7 张；2、录音一份（附文字整理及光盘）；3、房屋所有权证一份；以上证据以证明经原、被告口头协商一致，原告购买二被告所有的位于河南省尉氏县城关镇梅庄村后冯三单元 08 层东户房屋（不动产证号：尉氏县房权证城关镇字第 87***695 号）一套，房款共计 239*** 元，原告支付购房款及办理过户房产证费用共计 205*** 元，以证明案涉房屋的基本信息、案涉房屋土地属于集体性质、案涉房屋买卖合同无效。被告（反诉原告）5张某芳、蔡某勇向本院提交的证据材料有：1、中华人民共和国集体土地使用证，以证明案涉房产土地使用合法；2、中华人民共和国建设工程规划许可证，以证明案涉房产建设合法性；3、中华人民共和国房屋所有权证，以证明案涉房屋所有权合法性；4、尉氏县非税收入管理局财务股现金缴款单，以证明建设案涉房屋缴费 41650 元，不存在违法行为；5、河南省罚没收入统一票据，以证明用地缴纳费用，土地使用合法化；6、河南省行政事业性收费基金专用票据，以证明建设费用、地下水资源费用，建筑合法化；7、税收转账专用完税证，以证明建设房屋缴纳的一切税费，建筑合法化；8、河南省地方税务局通用机打发票发票联，以证明交纳建筑房屋测绘费用，建筑合法化；9、光盘一张，内含案涉房屋装修情况、装修规划图案等，以证明反诉被告接收房屋后时间长达九年，已对案涉房屋施工装修使用，房屋买卖不存在任何纠纷。本院组织双方进行了质证。

　　经审理查明，2013 年，原告崔某荣与二被告口头协商一致，由原告购买二被告所有的位于河南省尉氏县城关镇梅庄村后冯三单元 08 层东户房屋（不动产证号：尉氏县房权证城关镇字第 87***695 号），房屋总价款 239*** 元。原告崔艳荣共计向被告张某芳、蔡某勇支付购房款 181*** 元、办理房产证费用 24*** 元，下欠购房款 58*** 元未支付。

　　另查明，案涉房屋所有权人为蔡某勇，土地使用权人蔡某勇，土地所有权人梅庄村村委，地类（用途）为宅基地。崔某荣系尉氏县永兴镇吴庄村村民，张某芳、蔡某勇系尉氏6县城关镇梅庄村村民。本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的民事律行为无效。本案中,原、被告之间虽未签订书面的购房合同，但根据原告崔某荣提交的收据及庭审陈述，能够认定双方之间存在房屋买卖合同关系。原告崔某荣系尉氏县永兴镇吴庄村村民，被告张某芳、蔡某勇系尉氏县城关镇梅庄村村民，所争议的房屋属于农村宅基地上的房屋。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利,具有一定的福利性质,享有者必须具有本集体经济组织成员这一特定身份,非集体经济组织成员无权取得,崔某荣与张某芳、蔡某勇并非同一集体经济组织成员，其与张某芳、蔡某勇之间就案涉房屋进行的买卖不符合有关法律规定，案涉房屋买卖行为无效。故对原告主张确认其与被告张某芳、蔡某勇 2013 年 7月关于河南省尉氏县城关镇梅庄村后冯三单元 08 层东户房屋（不动产证号：尉氏县房权证城关镇字第 87***695 号）的买卖合同无效的诉讼请求，本院予以支持。

　　民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。案涉房屋买卖过程中，双方当事人对案涉房屋所占用土地的性质应为明知，双方当事人对房屋买卖合同的无效均存在过错，应当各自承担相应的责任。因此，被告张某芳、蔡某勇应退还原告崔某荣的购房款 181*** 元、房产证办理7费 24*** 元，崔某荣应将案涉房屋交还张某芳、蔡某勇。故对原告崔某荣主张被告张某芳、蔡某勇返还购房款 181***元、房产证办理费 24*** 元，共计 205*** 元的诉讼请求，本院予以支持。因双方均存在过错，故对原告崔某荣主张的资金占用期间利息损失，本院不予支持。对反诉原告张某芳、蔡某勇主张反诉被告崔某荣支付下欠购房款 58*** 元的诉讼请求，本院不予支持。

　　关于被告张某芳、蔡某勇辩称原告的诉讼已超过诉讼时

　　效的问题。无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。因合同无效系自始无效,单纯的时间经过不能改变无效合同的违法性,故崔某荣要求确认合同无效的诉讼请求不受诉讼时效期间的限制。因此，对张某芳、蔡某勇该辩称，本院不予采信。

　　综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第一百五十五条、第一百五十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

　　一、崔某荣与张某芳、蔡某勇关于河南省尉氏县城关镇梅庄村后冯三单元 08 层东户房屋（不动产证号：尉氏县房权证城关镇字第 87***695 号）的买卖合同无效；

　　二、张某芳、蔡某勇于本判决生效后十日内返还崔某荣购房款 181*** 元、房产证办理费 24*** 元；崔某荣于本判决生效后十日内将位于河南省尉氏县城关镇梅庄村后冯三单元 08 层东户房屋（不动产证号：尉氏县房权证城关镇字第 87***695 号）交还张某芳、蔡某勇；8

　　三、驳回原告（反诉被告）崔某荣的其他诉讼请求；

　　四、驳回反诉原告张某芳、蔡某勇的诉讼请求。案件受理费（含反诉费 625 元）2812.5 元，由张某芳、蔡某勇负担。

　　如未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。