• 首页
  • 手机找法网

当前位置:找法网>北京律师>东城区律师>靳双权律师>亲办案例

北京律师——法院如何判断口头借名买房协议是否有效

来源:靳双权  {if isset($info.uptime) && !empty($info.uptime)}更新时间:2022-01-14 21:11{\if}  浏览量:66

原告诉称

张某华向本院提出诉讼请求:1、判令郭某霞协助张某华将位于北京市海淀区一号房屋(以下简称涉案房屋)过户至张某华名下;2、判令本案诉讼费由被告承担。

事实及理由:2013年12月,张某华与郭某霞口头商定,张某华出资以郭某霞名义购买涉案房屋一套,并将房屋登记在郭某霞名下,并由张某华实际享有房屋利益。张某华支付了与房屋相关的所有款项和费用,并一直履行着银行按揭贷款的还款责任,即:张某华每月将按揭款项汇至以郭某霞名义开具的账户上,建设银行北京分行从该账户直接扣划。张某华多次要求郭某霞配合办理房屋所有权转移登记手续,将房屋所有权变更在张某华名下,但郭某霞提出了不合理的过分要求并拒绝办理相关手续。为维护张某华的合法权益,故诉至法院。


被告辩称

郭某霞辩称,不同意张某华的诉讼请求。郭某霞认为张某华不是本案的适格主体。郭某霞与胡某确实就借名买房有过协商,但没有与张某华进行过协商。张某华和郭某霞本人没有口头约定。作为有民事行为能力的权利人,民事主体是独立的。法律上没有规定夫妻之间可以转让诉讼权利,只可以以代理人的身份出庭诉讼。本案的诉讼主体是胡某,购买涉案房屋的原始合同中购买人也是胡某,并且在购买栏中是否有共同购买人写的是无,张某华应变更诉讼主体,重新起诉。

张某华及其丈夫均不是北京户籍,按政策只能购买一套房产。据郭某霞了解,张某华和其丈夫胡某在丰台区有一套住房,郭某霞认为张某华的行为违反了相关购房政策。郭某霞和胡某在2013年有口头约定,郭某霞和孩子的户口可以落在涉案房屋内,并约定张某华按每年10万元的标准向郭某霞支付好处费。

建设银行北京分行向本院提交答辩状述称,本案合同纠纷的发生与我行行为无关,我行不承担本案任何费用。


本院查明

2013年12月27日,出售方李建与买受方胡某签订北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版合订本),约定出售人出售房屋坐落:北京市海淀区一号房屋,该房屋建筑面积62.22平方米。房屋价格为2700000元,定金为20000元,贷款金额为800000元。同日,李建与胡某签订《北京市存量房屋买卖合同》补充协议、北京市存量房屋买卖网签委托书、购房承诺书及北京市存量房屋买卖居间服务合同。

2014年4月8日,出卖人李建与买受人郭某霞签订存量房屋买卖合同(经纪成交版),约定出卖人所售房屋坐落为:海淀区一号房屋,建筑面积共62.22平方米。第四条成交价格、付款方式及资金划转方式,(一)经买卖双方协商一致,该房屋成交价格为1860000元,其中自有交易结算资金为560000元。(二)买受人采取下列第2种付款方式,具体付款方式及期限的约定详见附件五。2(1)买受人应将房价款人民币560000元存入北京市海淀区房屋管理局存量房自有交易资金监管账户,买受人取得房屋所有权证书后,存量房交易平台将存量房自有交易资金监管账户内的监管资金划一次性转至买卖双方在《存量房自有交易资金划转协议》中的约定卖方收款账户。(三)关于贷款的约定。买受人向银行申办抵押贷款,贷款金额为人民币1300000元。

张某华于2014年3月22日通过中国工商银行向周某湖转账820000元。张某华于2014年4月28日向郭某霞转账560000元。当日,郭某霞向北京市海淀区房屋管理局转账560000元。北京市海淀区房屋管理局于2014年4月28日向郭某霞下发涉案房屋所有权证书。

2014年5月23日,借款人郭某霞与贷款人中国建设银行股份有限公司北京市分行签订《个人住房(商业用房)借款合同》,约定借款人借款本金为人民币1300000元,借款期限为叁佰个月。借款人采取委托扣款方式还款,其他约定为借款人指定委托扣款账户为账户名称:郭某霞。2014年5月26日中国建设银行股份有限公司北京市分行向郭某霞发放贷款1300000元。庭审中,张某华出示中国建设银行个人活期账户交易明细,证明涉案房屋贷款均是从其账户转至郭某霞在借款合同中所留扣款账户内,银行自郭某霞该账户内扣款。

胡某与张某华系夫妻关系。胡某到庭陈述合同虽为其所签,但涉案房屋的购房款均是张某华支付,合同也是张某华履行的。谁买房屋谁应该起诉,张某华起诉没有问题。庭审中,张某华提交购房核验查询结果,核验结果为初步核验通过。

另经本院与建设银行北京分行工作人员联系,称同意由张某华继续偿还剩余贷款本息。


裁判结果

郭某霞于本判决生效之日起七日内协助张某华将位于北京市海淀区一号房屋产权转移登记至张某华名下,房屋产权过户所需缴纳的税费由张某华负担,剩余银行贷款本息由张某华继续偿还。


房产律师靳双权点评

借名买房系指当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,由借名人实际享有房屋权益。在缺乏书面协议的情况下,认定当事人之间是否存在借名买房关系,关键在于查实当事人之间对于“买房义务实际由谁承担、房屋权益实际由谁享有”是否具有明确的认知。

根据本案查明事实,涉案房屋虽系以郭某霞名义购买,并以郭某霞办理了银行贷款,但所有款项系由张某华出资支付,银行贷款亦由张某华偿还,房屋自购买后一直由张某华占有、使用、收益,且购房原始票据等材料亦由张某华持有。基于以上事实,法院认为张某华与郭某霞之间存在借名买房合同关系。

郭某霞辩称本案的诉讼主体应为胡某,法院传唤胡某到庭进行询问,胡某认可借名买房合同关系的主体为张某华与郭某霞。郭某霞辩称双方口头约定张某华按每年10万元的标准向郭某霞支付好处费,但未提交充分证据予以证明,故法院对郭某霞的上述辩称理由均不予采信。

张某华与郭某霞之间存在借名买房合同关系,过户条件已经具备,故对于张某华要求郭某霞将涉案房屋产权登记转移至其名下的诉讼请求,法院予以支持。过户所需缴纳的税费由张某华负担,剩余银行贷款本息由张某华继续偿还。

建设银行北京分行经法院合法传唤,无正当理由未到庭参加诉讼,应视为其放弃了质证的权利,不影响法院在查明事实的基础上依法缺席裁判。



以上内容由靳双权律师提供,若您案情紧急,找法网建议您致电靳双权律师咨询。

靳双权

专业领域:房产纠纷 继承 婚姻家庭 仲裁 行政诉讼 离婚 合同纠纷 房屋拆迁 建筑工程 工程合同

咨询电话:134-2603-7149

接听服务时间:08:00:00-21:30:00

在线咨询 非接听服务时限内请
靳双权

靳双权 主办律师

已认证

从业17年

134-2603-7149

北京市东卫律师事务所

北京 东城区 朝阳门北大街8号富华大厦D3B