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北京律师——借名购买经济适用房行为是否具有法律效力

来源:靳双权  {if isset($info.uptime) && !empty($info.uptime)}更新时间:2022-01-14 21:07{\if}  浏览量:80

原告诉称

原告张父、张母向本院提出诉讼请求:一、判决确认二被告于2015年3月12日订立《离婚协议书》中,北京市门头沟区一号房屋(以下简称一号房屋)归孙某文所有的条款无效;二、判决确认二被告于2018年10月8日订立的《离婚协议书》中,北京市门头沟区二号房屋(以下简称二号房屋)归张某利所有及北京市门头沟区三号房屋(以下简称三号房屋)归张某侠所有的条款无效。

事实和理由:二原告系夫妻关系,张某伟系二原告之子,二被告原系夫妻关系。2012年8月,二原告位于北京市门头沟区老房被拆迁,二原告用拆迁款购买了北京市门头沟区一号房屋(以下简称一号房屋)。因张某伟与二原告共住,故该房屋登记在了张某伟名下。

2016年4月,拆迁人将三号房屋交付给了二原告居住使用。2017年9月,二原告出卖了一号房屋后,用卖房款及二原告的积蓄购买了二号房屋。因购买二号房屋时,二被告与二原告共同生活,故上述二号房屋由孙某文代表二原告与出卖人华某吉签订了《北京市次新房房屋买卖合同》。2018年10月8日,二被告背着二原告订立了《离婚协议书》,约定二号房屋归张某利所有,三号房屋归张某侠所有。2020年10月,二原告发现二被告擅自处分上述两套房屋,遂向二被告提出异议并向法院提起诉讼。在案件审理中发现二被告于2015年3月12日订立了《离婚协议书》,约定一号房屋归孙某文所有。二被告恶意串通,擅自处分原告的房屋,损害二原告的合法权益,故诉至法院,望判如所请。


被告辩称

被告张某伟辩称:同意原告的诉讼请求。

被告孙某文辩称:两份《离婚协议书》不属于同一法律关系,涉案当事人不同,不应在同一案件中处理。一号房屋和二号房屋均系二被告在婚姻关系存续期间购买,2003是房屋登记在张某伟名下,二号房屋登记在孙某文名下,是二被告的夫妻共同财产,二被告享有处分权。三号房屋系二原告拆迁所得,认可二被告在离婚协议书中处分该房屋的条款无效。

第三人张某利、张某侠辩称:我们的意见同孙某文一致。


本院查明

张父和张母系夫妻,张某伟系二人之子。张某伟与孙某文于2008年8月8日登记结婚,于2014年7月23日生育一子张某利,于2015年3月12日协议离婚,于2016年3月23日复婚,于2017年4月4日生育一子张某侠,于2018年10月8日协议离婚。

2012年,张母与北京市门头沟区某镇政府(以下简称某镇政府)签订《北京市住宅房屋征收补偿安置协议》,根据该协议,被征收房屋坐落于北京市门头沟区老房,该处宅基地的使用权人系张母,被认定宅基地面积为167平方米,认定人口为张母和张父,征收补偿款共计2303145元。张母选择购买定向安置房82平方米,购房款总价暂定为369000元。后张母选定三号房屋为安置房屋。

2012年,张某伟与某镇政府签订《北京市住宅房屋征收补偿安置协议》,根据该协议,被征收房屋坐落于北京市门头沟区一号院(以下简称一号院),该处宅基地的使用权人系张某伟,被认定宅基地面积为107.26平方米,认定人口为张某伟和孙某文,征收补偿款共计1946799元。张某伟和孙某文自愿放弃选择安置房。

同年,张母出资93万余元,张某伟自其名下的拆迁款出资20万元全款购买一号房屋,该房屋登记在张某伟名下。

2015年3月12日,张某伟和孙某文协议离婚,离婚协议书约定一号房屋归孙某文所有。

2016年3月23日,张某伟和孙某文在门头沟区民政局登记结婚。

2017年,一号房屋以390万元的价格出售。

2017年11月22日,孙某文(买受人)与华某吉等签订《北京市次新房房屋买卖合同》,购买二号房屋,房屋价格为235万元。购房的相关材料由孙某文持有;二号房屋系安置房,尚未办理产权登记手续。

2018年10月8日,张某伟与孙某文协议离婚,离婚协议书约定“……二、财产处理:坐落于北京市门头沟区二号房屋,归张某利所有。坐落于北京市门头沟区三号房屋,归张某侠所有。……”

二号房屋装修后一直闲置无人居住,二原告缴纳物业费等,2020年11月二原告将该房屋换锁并实际控制。

本案中,当事人对于二被告是否有权处分一号房屋和二号房屋存在争议。

关于一号房屋,二原告和张某伟主张拆迁安置利益均为二原告所有,二原告想买房,因无购房资格故借用张某伟的名义购买一号房屋,二原告对一号房屋享有所有权,二被告在2015年协议离婚时无权处分一号房屋。被告孙某文和第三人张某利、张某侠主张张某伟签署的补偿协议项下的拆迁利益系二被告夫妻共同财产,二原告已经选择了安置房,二被告为了更好的居住条件选择纯货币补偿并以家庭名义申请了一号房屋,93万余元系二原告的赠与,2003室系二被告婚姻关系存续期间购买,登记在张某伟名下,系二被告夫妻共同财产,二被告有权处分一号房屋。

关于二号房屋,二原告及张某伟主张出售一号房屋给二被告还债,还债后还有剩余,加上二原告卖掉涿州房屋后出资68万元全款购买二号房屋。签购房协议时张父没带身份证,因此用孙某文的名义签订房屋买卖合同,二原告系二号房屋的权利人,二被告无权处分二号房屋。被告孙某文和第三人张某利、张某侠主张一号房屋出售后没有地方住,用给张某伟还债后剩余的购房款和二原告赠与的50万全款购买了二号房屋,二号房屋系二被告婚姻关系存续期间购买,登记在孙某文名下,为二被告的夫妻共同财产,二被告有权处分二号房屋。


裁判结果

一、确认张某伟和孙某文于2018年10月8日订立的《离婚协议书》中坐落于北京市门头沟区二号房屋归张某利所有、坐落于北京市门头沟区三号房产归张某侠所有的条款无效;

二、驳回张父、张母的其他诉讼请求


房产律师靳双权点评

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于一号房屋,不动产权属证书是权利人享有该不动产的权利证明,本案中,二原告虽对一号房屋有出资,但二被告亦有出资,二原告不能证明双方之间存在借名登记的约定,一号房屋系二被告在婚姻关系存续期间购买,登记在张某伟名下,法院根据不动产权权属证书的记载确认一号房屋系二被告的夫妻共同财产,二被告在离婚时对一号房屋享有处分权。现二原告要求确认二被告于2015年3月12日订立《离婚协议书》中一号房屋归孙某文所有的条款无效,缺乏法律依据,法院不予支持。

《中华人民共和国合同法》第五十二条规定,恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。本案中,三号房屋系二原告购买的定向安置房,二被告及第三人对此亦表示认可,二被告签署的离婚协议书擅自处分三号房屋,损害了二原告的合法权益,应属无效。

二被告在离婚时约定一号房屋归孙某文所有,二被告复婚后为还债将一号房屋出售,售房款为390万元,二号房屋系用剩余售房款和二原告的出资购买。即使如二原告所述其出资款为68万元,其出资比例相对较小,该房屋的买卖合同以孙某文的名义签署,购房的相关材料亦由孙某文持有,且考虑二原告与孙某文的身份关系,难以认定二原告与孙某文就二号房屋存在借名买房的关系。孙某文不认可代表二被告购买二号房屋,现二原告不能证明双方之间存在借名登记的约定,法院结合当事人陈述、婚姻存续状况、出资及房屋买卖合同签署情况等确认二被告系二号房屋的权利人,二人离婚时有权处分二号房屋。

但离婚协议中关于财产的处理系一个整体,现离婚协议中对三号房屋的处分无效,该部分财产的处理可能会影响到其他财产的处理,且张某伟不认可对二号房屋的处理,

因此,二被告于2018年10月8日订立的《离婚协议书》中对二号房屋和三号房屋的处分均属无效,二原告的该项诉讼请求于法有据,法院予以支持。


以上内容由靳双权律师提供,若您案情紧急,找法网建议您致电靳双权律师咨询。

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