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北京律师——口头约定借名买房行为是否具有法律效力

来源:靳双权  {if isset($info.uptime) && !empty($info.uptime)}更新时间:2022-01-14 21:06{\if}  浏览量:48

原告诉称

原告李某丽向本院提出诉讼请求:1、判令解除双方之间的借名购房协议;2、判令张某强、李某运共同向我支付2006年1月至2015年5月的房屋占用费共计337500元;3、诉讼费由张某强、李某运承担。

事实和理由:2005年12月,我因原房屋拆迁获得了拆迁安置房名额,支付房屋全部价款后获得了本案诉讼争的房屋。张某强、李某运与我系亲属关系,二人一再向我表示想让其孙子在诉争房屋附近就读小学,改善居住条件,我同意与其协商换房。张某强、李某运同时承诺支付我已经缴纳的购房款,并为我提供一套房屋后,我协助张某强、李某运将诉争房屋过户至张某强、李某运名下。我自2006年开始先行将房屋交付给张某强、李某运居住使用至今。后该法律关系经人民法院认定为“借名购房”法律关系。

我认为,无论任何法律关系,均应当按照合同或协议的约定履行义务,支付对价,但张某强、李某运在长达十数年的过程中没有履行任何合同义务,没有支付任何对价,且其承诺的换房或借名购房的过户条件始终未能兑现,致使我多年未能获得任何收益,双方的合同的根本目的已经无法实现。根据我国法律的相关规定,我有权解除双方的合同关系。由于张某强、李某运常年占用房屋,其应当向我支付对价以补偿诉争房屋多年的收益损失。综上,为维护自身合法权益,提起诉讼,请求人民法院依法裁断,支持我的全部诉讼请求。


被告辩称

被告张某强、李某运辩称,一、双方在2005年不存在协商换房的事实。2005年被答辩人家的房子拆迁,取得了三个购房指标,被答辩人当时不想三套房屋均由其本人购买,就把本案诉争房屋的指标让出来,由答辩人来购买。双方从未约定房屋互换的事实,北京市第一中级人民法院在判决中对这一事实也有认定,“现有证据无法证明在当时双方已有换房的意思表示,且达成一致意见。”,对于被答辩人主张房屋互换的事实已经作出否定的认定。

二、双方在2010年的对话录音中,对于被答辩人提出的索要购房指标的请求,也未达成一致意见。到了2010年,由于答辩人借用被答辩人的指标购买的房屋价格上涨了数倍,被答辩人心里不平衡,这时候正好传来答辩人女儿婆家拆迁的消息,这时候被答辩人提出也要一个购房指标。答辩人并没有答应被答辩人索要房屋购房指标的要求。被答辩人自己在庭审中,对于录音证据的质证意见是:“双方在录音中对于指标互换并没有达成一致意见。”双方既然未达成一致意见,就应当继续执行2005年,双方形成的借名买房口头合同,被答辩人有义务将房屋过户给答辩人。

三、答辩人早期对被答辩人提起的两次诉讼中,被答辩人均没有将房屋互换作为抗辩理由,该主张是在被答辩人更换了代理人以后,在借名买房认定的案件中,被答辩人在二审上诉期间内提出的新主张,其主张不具有可信性。答辩人张某强于2016年3月第一次将被答辩人诉至法院,答辩人要求被答辩人配合办理诉争房屋的过户手续,被答辩人的抗辩理由是:“诉争×1号房屋的现产权人是张某华,不是我,所以我不是本案适格的被告。诉争×1号房屋系拆迁所得,被安置人口为我和张某华、张某军三人共有。双方没有借名买房的情况。”被答辩人并未将房屋互换作为答辩理由。由于诉争房屋的产权人已经变更为张某华,答辩人撤诉。

四、2016年7月答辩人再次将被答辩人诉至法院,要求确认双方存在借名买房口头合同关系。在这次诉讼中,被答辩人的的答辩理由与第一次的答辩理由完全一致,一审法院作出判决认定了双方存在借名关系。随后,被答辩人向一中院提出上诉,这次被答辩人更换了代理人,在庭审中第一次将房屋互换作为上诉理由提出,庭审中,二审法官质问被答辩人为什么在先前的诉讼中没有提出过该主张,被答辩人未作出合理解释。

五、答辩人认为,被答辩人主张房屋互换关系,如果存在,其应当在最初的诉讼中及时提出。被答辩人在两次诉讼后又提出该主张,实际上是其诉讼策略的调整,其主张不具有可信性。

六、被答辩人主张房屋互换关系与人民法院认定的借名买房合同关系相矛盾。借名买房是指实际购房人借用出名人的名义购买房屋,出名人在具备过户条件的情形下,把房屋过户给实际购房人。房屋互换关系完全不同于借名买房关系,两级法院均认定答辩人与被答辩人存在借名买房口头合同关系,并且北京市一中院对于被答辩人在二审中主张房屋互换关系,已经做了否认。因此,答辩人的主张和二级法院借名买房关系的认定相矛盾。

七、答辩人己向被答辩人支付了全部的购房款,答辩人不存在任何违约的情形。答辩人向被答辩人支付购房款、税费及好处费共计40万元。涉案房屋交付后由答辩人装修,物业费等各项费用均由答辩人支付,答辩人居住至今。双方的借名买房合同关系是在2005年成立生效的,答辩人于2016年3月向法院提起诉讼,被答辩人至今从未向答辩人索要过购房款,双方在2010年的对话录音中,被答辩人多次提到诉争房屋的购房款是由答辩人支付的,上述事实足以说明答辩人支付了购房款。

八、被答辩人主张解除双方的借名买房合同关系,已过诉讼时效、除斥期间,其主张的解除权灭失。答辩人与被答辩人借名买房关系成立的时间是在2005年,从2005年12月,答辩人就开始控制使用诉争房屋,被答辩人在2019年12月份才向法院提起解除合同之诉。在双方合同关系成立后时隔了14年,被答辩人的主张,早己过除斥期间。已失效的《合同法》对于解除权的行使没有规定具体的时间。而《民法典》第五百六十四条规定:“法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限,自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使,或者经对方催告后在合理期限内不行使的,该权利消灭。”又根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第四条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,当时的法律、司法解释仅有原则性规定而民法典有具体规定的,适用当时的法律、司法解释的规定,但是可以依据民法典具体规定进行裁判说理。根据上述规定,解除权的行使期限为一年,属于除斥期间,自知道或应当知道权利受到侵害之日起一年内行使,对于过去法律没有规定的内容,人民法院可以根据《民法典》的内容裁判说理。因此被答辩人已经过了1年的除斥期间。综上所述,请求法院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。


本院查明

张某强与李某运系夫妻,李某运与李某丽系姑侄关系。2005年12月1日,北京市土地整理储备中心海淀区分中心(拆迁人、甲方)与李某丽(被拆迁人、乙方)签订《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》,载明拆迁乙方的房屋,乙方在拆迁范围内有正式住宅房屋11间,建筑面积191.81平方米,用地面积195.46平方米;乙方现有在册人口3人,实际居住人口3人,分别是户主李某丽,之夫张某岭、户主张某军;甲方应当在本协议签订之日起将正式及自建房屋全部拆除后20日内,将拆迁补偿款、补助费合计1048245.20元向被拆迁人开具领款凭证,被拆迁人按照有关规定持领款凭证到银行支取补偿款。

2005年12月15日,北京H公司(出卖人、甲方)与李某丽(买受人、乙方)签订《购房协议》,约定乙方自愿购买甲方开发的北京市海淀区一号房屋,建筑面积97.71平方米;签订本购房协议的同时,乙方须将全部房款360862元一次性支付给甲方。×1号房屋系李某丽位于老房屋拆迁的置换安置房,该宅院共有3个购房指标,实际购买了3套房屋。2005年12月14日,北京H公司开具房款发票,载明付款单位为李某丽。×1号房屋2005年12月交付后,由张某强、李某运装修并居住至今,张某强、李某运持有该房屋的房屋所有权证书、契税核定通知书、物业管理资料、装修资料、住宅质量保证书、住宅使用说明书等材料,其中2009年7月13日公共维修基金收据交款人处载明“张某强代”。2010年12月22日,上述房屋办理产权登记,登记至李某丽名下,房屋坐落为海淀区,共有情况为单独所有,房屋性质为按经济适用住房管理,建筑面积87.71平方米。2015年5月8日,李某丽将上述房屋过户至张某岭名下。2015年5月13日,李某丽与张某岭协议离婚,离婚协议约定双方无共同财产。

2016年,张某强、李某运诉至本院,要求确认与李某丽就×1号房屋口头借名买房有效。本院查明,张某强、李某运称就该房屋,其向李某丽支付购房款40万元,分别为2005年11月份交付李某丽2万元押金,2005年12月份交付李某丽36万元,2006年1月交付李某丽1万元,2006年12月交付李某丽1万元好处费,以上房款均是现金支付,没有付款凭证。李某丽否认上述付款情况,称系因张某强、李某运的孙子要借用诉争×1号房屋的学区房名额,故将该房屋借给张某强、李某运居住,故该房屋物业费、暖气费、燃气费、电费交费均系张某强、李某运交纳,房屋产权凭证由张某强、李某运保管。

为证明付款情况,张某强、李某运提交2010年3月17日其与李某丽之间的录音作为证据,录音中,显示曾经就出资及过户做过约定。李某丽认可录音的真实性,但称录音是在双方谈论另一处房屋的情况下录的,当时是其与张某强、李某运协商,内容为双方互换,张某强、李某运占用诉争房屋的名额,并提供给李某丽另外一处安置房的名额,如果能达成一致,张某强、李某运就给李某丽40万元,达成一致是指张某强、李某运以原安置房购买房价格购买李某丽的安置房,但协商最后没有达成一致。

本院经审理认为,上述×1号房屋2005年12月交付后,由张某强、李某运装修并居住至今,该房屋物业费、暖气费、燃气费、电费交费均系张某强、李某运交纳,张某强、李某运持有该房屋的房屋所有权证书、契税核定通知书、物业管理资料、装修资料、住宅质量保证书、住宅使用说明书等材料,其中2009年7月13日公共维修基金收据交款人处载明“张某强代”。张某强、李某运提交的录音中,李某丽多次有把房屋名额给了李某运的表述。综合上述情况,张某强、李某运称其借用李某丽的名额购买海淀区德政路一号房屋,具备事实依据,本院予以采信。

就上述借名买房协议的效力问题,其一,张某强、李某丽是否向李某丽支付40万元购房款并不影响合同效力,故就李某丽的该项抗辩,本院不予支持。其二,李某丽称双方存在互换,张某强、李某运提交的录音中,显示双方曾协商李某运、张某强一方为李某丽提供1套房,然后李某丽协助李某运、张某强办理诉争×1号房屋的过户,上述约定系双方在借名买房协议履行过程中就过户条件的约定,亦不影响借名买房协议的效力。综上,李某运、张某强与李某丽的借名买房协议不存在合同无效的情形,应系合法有效,李某运、张某强要求确认借名买房协议有效,具备事实及法律依据,本院予以支持。本院作出民事判决书,判决张某强、李某运与李某丽之间就×1号房屋的口头借名买房协议有效。

李某丽不服本院上述判决提出上诉,北京市第一中级人民法院经审理作出民事判决书。该判决书认为,关于上诉人李某丽提出的一审认定事实不清、证据不足,录音证据存在重大瑕疵的上诉意见。首先,在该录音中,李某丽曾多次表示将×1号房屋的名额给李某运,且×1号房屋系由张某强、李某运装修并自房屋交付之日起一直居住使用至今,房屋所有权证书等相关手续资料亦由张某强、李某运保管,物业费等房屋的使用及管理费用均由张某强、李某运交纳。其次,双方提交的录音证据形成的时间为2010年3月17日,而购买×1号房屋的时间为2005年,现有证据无法证明在当时双方已有换房的意思表示,且达成一致意见。综合以上事实可以认定,双方在2005年达成的系借名买房协议,该协议自成立时生效。至于张某强、李某运与李某丽之间就涉案房产是否存在其他争议均不影响本案涉及的借名买房合同的效力。故李某丽的该项上诉意见,不能成立,本院不予支持。关于上诉人李某丽提出的一审法院适用法律错误,借名买房协议因张某强、李某运存在欺诈行为,损害国家利益而导致合同无效的上诉意见,上诉人李某丽主张被上诉人张某强、李某运系借用其名义购买房屋,属于欺诈,缺乏法律依据。上诉人李某丽因此主张应适用合同法第五十二条的相关规定,亦缺乏事实依据。故李某丽的该项上诉意见,不能成立,本院不予支持。综上所述,李某丽的上诉理由,缺乏法律依据,本院不予支持。其上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。判决如下:驳回上诉,维持原判。

本案诉讼中,李某丽称双方在2005年达成的借名买房协议中其合同目的是获得对方即张某强、李某运的一套房屋,现张某强、李某运不同意给付其房屋,故其合同目的落空,故要求解除该借名买房协议。


裁判结果

驳回李某丽的全部诉讼请求


房产律师靳双权点评

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中,根据已生效判决认定,在该录音中,李某丽曾多次表示将×1号房屋的名额给李某运,且×1号房屋系由张某强、李某运装修并自房屋交付之日起一直居住使用至今,房屋所有权证书等相关手续资料亦由张某强、李某运保管,物业费等房屋的使用及管理费用均由张某强、李某运交纳。双方提交的录音证据形成的时间为2010年3月17日,而购买×1号房屋的时间为2005年,现有证据无法证明在当时双方已有换房的意思表示,且达成一致意见。综合以上事实可以认定,双方在2005年达成的系借名买房协议,该协议自成立时生效。

本案诉讼中,李某丽称双方在2005年达成的借名买房协议中其合同目的是获得对方即张某强、李某运的一套房屋,现张某强、李某运不同意给付其房屋,故其合同目的落空,故要求解除该借名买房协议。在生效判决已认定双方在2005年达成的系借名买房协议,而非换房协议,故李某丽在该借名买房协议中的合同目的并非是其所主张的获得对方即张某强、李某运的一套房屋,故李某丽主张张某强、李某运不同意给付其房屋,故其合同目的落空,要求解除该借名买房协议的诉讼请求,缺乏事实依据,法院不予支持。李某丽要求张某强、李某运共同向其支付2006年1月至2015年5月的房屋占用费共计337500元的诉讼请求,缺乏事实及法律依据,法院亦不予支持。


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