案      情

张某与李某于2010年口头约定李某为张某施工建房，采取包工不包料方式。2010的夏开始施工，2010年9月底，所建房屋第一层立柱和房顶整体浇注。但是在拆除预制板时，发现四根立住严重空心。房屋于2011年秋竣工，但所承建房屋存在严重质量问题。此后，张某与李某进行了多次协商，但李某始终没有对所建房屋进行修缮。因此，张某暂未支付工程价款的一半。现在李某要求张某支付所欠施工建房款。张某进行反诉抗辩，要求李某继续履行合同，对房屋进行修复。

案   件   分   析

一、李某请求支付工程尾款没有事实依据

李某认为，楼房如期“竣工”，不符合事实。何为房屋建设施工工程的“竣工”？被告的诉讼代理人认为，必须符合两个条件。第一，房屋建设工程必须依据双方当事人的约定完成全部施工；第二，房屋建设工程必须经当事人检验，符合房屋建设工程的质量要求。但是，原告施工建设的房屋，存在严重的质量问题，如房屋第一屋立柱多处空心，其中之一四根立柱非常严重；楼房地面不平且起砂；楼房屋顶多处开裂，造成房屋顶屋大面积漏水；楼梯严重开裂；磁砖张贴问题突出严重影响美观；外墙严重渗水等，不符合房屋建设工程竣工的条件。因此，李某所承建被告的房屋并没有真正“竣工”，李某主张工程尾款没有事实依据。

二、李某请求支付工程尾款没有法律依据

李某与张某依法达成口头农村建房施工合同，是双方真实的意思表示。李某作为建设施工方，其主要义务是建设并交付符合质量要求的房屋，承建方应当承担所建房屋的质量瑕疵担保责任；发包方的主要义务则是在收到符合质量要求的房屋后支付相应工程价款。

但是，李某并没有从事农村房屋建筑的资格，其所建房屋存在严重的质量问题完全是由于其不具备相应的建筑知识和技能所致，如所建设房屋立柱混凝土蜂窝；外墙面面砖张贴不规范；平屋面有渗漏现象；门框安装不垂直，有收口现象；屋内地面高低不平且起砂；楼梯裂缝严重；顶层小屋墙面断裂等。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条、第一百零七条、第一百一十一条、第二百六十二条、第二百八十一条、二百八十二条之规定，李某履行义务不符合要求，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，被告可以合理选择要求原告承担修理、重作、减少价款或者报酬、赔偿损失等违约责任。

三、李某严重违反我国农村房屋建筑的有关法规

■国务院1993年颁布的《村庄和集镇规划建设管理条例》（1993年6月29日中华人民共和国国务院令第116号发布）、建设部《村镇建筑工匠从业资格管理办法》，均要求从事村镇建筑工程施工的工匠，除进行房屋修缮外，必须具备一定的资格条件，并经申请后由县级人民政府建设行政主管部门审核，发给《村镇建筑工匠资格证书》(有效期3年)后方可承接村镇二层以下房屋工程。这是行政法规的强制性要求。

　　第二十三条　承担村庄、集镇规划区内建筑工程施工任务的单位，必须具有相应的施工资质等级证书或者资质审查证明，并按照规定的经营范围承担施工任务。 
　　在村庄、集镇规划区内从事建筑施工的个体工匠，除承担房屋修缮外，须按有关规定办理施工资质审批手续。 
    第二十五条　施工单位应当确保施工质量，按照有关的技术规定施工，不得使用不符合工程质量要求的建筑材料和建筑构件。 
　  第三十八条　有下列行为之一的，由县级人民政府建设行政主管部门责令停止设计或者施工、限期改正，并可处以罚款： 

（二）未取得施工资质等级证书，承担施工任务的；

（三）不按有关技术规定施工； 
     ■建设部《村镇建筑工匠从业资格管理办法》（建设部令第５４号，１９９６年７月１７日）第五条规定,建筑工匠应当依照本办法进行资格审定，取得《村镇建筑工匠资格证书》。未取得《村镇建筑工匠资格证书》，不得承揽村镇建筑工程。

■建设部《关于加强农民住房建设技术服务和管理的通知》（2006年12月14日，建村[2006]303号）第四项规定，建立农民住房建筑工匠资格认证制度，大力推进农村建筑工匠队伍建设。

■住房和城乡建设部《关于进一步强化住宅工程质量管理和责任的通知》（建市2010年5月4日，〔2010〕68号），安徽省住房和城乡建设厅文件《关于转发住房和城乡建设部进一步强化住宅工程质量管理和责任的通知》（建市2010年6月21日，〔2010〕107号）第八项规定：在镇、乡和村庄规划区内的限额以下工程，可由具有施工资质的单位或农村个体建筑工匠承建，施工单位或工匠要与业主签订施工安全责任书。

参考：2011年5月《淮北市农村房屋建筑工程施工管理规定》要求，禁止无资质队伍承揽农村房屋建筑工程；禁止无证个体工匠从事农村建筑施工活动。

《云南省农村住房建设管理办法》自2011年1月1日起实施。第二十一条规定，未取得建筑施工资质的单位和执业资格的个人不得承揽工程。建筑工匠应当经过系统的专业技术培训，取得《建筑业技术资格证》后，方可从事建筑活动。
    总之，农村房屋建设工程质量是涉及人民生命和财产的安全，关系到国计民生的大事。从事村镇建筑的工匠有使自己取得资格证书的义务，无资质工匠应当承担过错责任，否则难以遏制农村无资质建房现象，不利于农村建筑市场的规范管理。

五、李某没有完全履行农村建房施工合同

李某与张依法达成口头农村建房施工合同，是双方真实的意思表示。李某作为建设施工方，其主要义务是建设并交付符合质量要求的房屋，承建方应当承担所建房屋的质量瑕疵担保责任。

但是，李某施工建设的房屋，存在严重的质量问题，如房屋第一屋立柱多处空心，其中之一四根立柱非常严重；楼房地面不平且起砂；楼房屋顶多处开裂，造成房屋顶屋大面积漏水；楼梯严重开裂；磁砖张贴问题突出严重影响美观；外墙严重渗水等。

六、李某没有完全履行农村建房施工合同的责任完全在于承建方

相对于建房者而言，承建方在技术上处于优势，承建人作为建设房屋的专门工作人员，应当掌握着建设房屋的专业知识和从业经验，对如何建设房屋，建成什么样的房屋都有自己的事实和价值判断，确保建筑质量符合居住要求，并杜绝影响居住的质量问题的出现，是法律规定的承建方应当履行的基本法律义务。在简单的农村建房施工中，应该主要由承建方对房屋质量进行把握与控制，而且事实上也只有承建方有能力、有条件把握和控制质量问题，因此，承建方应当承担房屋质量保证责任。

李某在承建梁学跳房屋“竣工”时，并没有和张某进行房屋质量检验，也没有进行工程款结算，就擅自离开，没有完全履行承建人的法定义务。张某发现李某所建设房屋存在严重质量问题，曾经多次要求李某修缮，却遭到拒绝。因此，承建人以建房人已经居住使用即认可所建房屋质量没有问题根本没有事实依据和法律依据。首先，李某所建房屋没有经过约定或者法定的验收程序进行检验，所建房屋质量根本没有得到张某的认可；其次，房屋质量问题一般不会在刚刚建成时自动暴露，如房顶漏雨只能在下雨时才能发现，墙面开裂、渗水等也是如此；第三，我们不能苛求建房人在房屋建成后仍然租住其他房屋以观察房屋是否存在质量问题；最后，要求专业机构对农村房屋质量进行验收亦与国情不符。因此，以梁学跳使用新房来推定质量合格没有任何道理。况且，李某所建设房屋存在如此严重的质量问题，不能也无法安心居住。

总之，李某存在不完全履行双方达成的口头农村建房施工合同的违约行为。

七、李某应当承担维修房屋的违约责任

李某没有完全履行农村建房施工合同给反诉人造成重大损失，应当依法对反诉人承担违约责任。

根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条、第一百零七条、第一百一十一条、第二百六十二条、第二百八十一条、二百八十二条之规定，李某履行义务不符合要求，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，张某可以合理选择要求原告承担修理、重作、减少价款或者报酬、赔偿损失等违约责任。

与本案相关法律规定

    一、合同法

　  第六十一条  合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 
    第六十二条   当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定： 
　　（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。 
    第一百零七条   当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。　

第一百一十一条   质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。　

第二百六十二条   承揽人交付的工作成果不符合质量要求的，定作人可以要求承揽人承担修理、重作、减少报酬、赔偿损失等违约责任。
　  第二百八十一条  因施工人的原因致使建设工程质量不符合约定的，发包人有权要求施工人在合理期限内无偿修理或者返工、改建。经过修理或者返工、改建后，造成逾期交付的，施工人应当承担违约责任。 

第二百八十二条 因承包人的原因致使建设工程在合理使用期限内造成人身和财产损害的，承包人应当承担损害赔偿责任。 

合同法建设工程合同第二百八十七条 本章没有规定的，适用承揽合同的有关规定。
    二、建筑法

第五十八条　建筑施工企业对工程的施工质量负责。 
　　建筑施工企业必须按照工程设计图纸和施工技术标准施工，不得偷工减料。工程设计的修改由原设计单位负责，建筑施工企业不得擅自修改工程设计。 
　　第五十九条　建筑施工企业必须按照工程设计要求、施工技术标准和合同的约定，对建筑材料、建筑构配件和设备进行检验，不合格的不得使用。 
    第六十条　 建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基基础工程和主体结构的质量。 
　　建筑工程竣工时，屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷；对已发现的质量缺陷，建筑施工企业应当修复。 

第六十二条　建筑工程实行质量保修制度。 
??建筑工程的保修范围应当包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等项目；保修的期限应当按照保证建筑物合理寿命年限内正常使用，维护使用者合法权益的原则确定。具体的保修范围和最低保修期限由国务院规定。 

三、房屋质量司法鉴定

省司法厅合法登记注册的鉴定站，《某某房屋安全鉴定站司法鉴定书》
    四、口头合同依法成立的法律

虽然没有签订书面形式的合同，但是根据《合同法》解释二第一条规定：当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。双方的意思表示真实，并且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同。所以，你们之间的承揽合同关系应该能够确定。

五、建房人是否已经入住新建房屋和居住的期限。曾经有这样一种设定，如果建房人已经迁入新居进行居住使用，则说明建房人认可房屋的质量是符合标准的，日后便不能再以房屋存在质量问题要求损害赔偿，因为农村的房屋没有严格的验收程序规定，只能通过建房人迁住来进行质量符合要求的推定。其实不然，一是因为房屋的质量问题一般不会在刚刚建成时自动暴露，需要时间冲刷方现原形，二是因为我们不能苛求建房人在房屋建成后仍然租住其他房屋以观察房屋是否存在质量问题，三是要求专业机构对房屋质量进行验收亦与国情不符。因此以建房人使用新房来推定质量合格并不可取。 

法院判决

 法院判决李某在一个月内修复房屋。