江苏省南京市秦淮区人民法院

民 事 判 决 书

原告：陶某，男。

委托诉讼代理人：徐律师，江苏xx（无锡）律师事务所律师。

被告：陈某某，男。

被告：陈某，女。

委托诉讼代理人：陈某某（系陈某前夫）。

原告陶某与被告陈某某、陈某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月29日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陶某及其委托诉讼代理人徐律师、被告陈某某、被告陈某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告陶某向本院提出诉讼请求：1.判令被告陈某某、陈某返还陶某房租140万元，双倍保证金40万元，合计180万元；2.判令被告陈某某、陈某承担陶某支付保函费1800元；3.案件受理费、保全费由被告承担。事实与理由：2016年8月2日，陶某与陈某某签订房屋租赁合同，合同约定，陈某某将位于南京市秦淮区房屋出租给陶某，租赁期限为3年，每年租金60万元，保证金20万元。陶某向陈某某支付了租房保证金和部分房屋租金。后为延长该房屋租赁期限，陶某、陈某某于2018年4月8日补签了一份租赁合同，约定租赁期限10年，租金和保证金不变，之前缴纳的20万元保证金继续作为该合同的保证金使用，该合同签订后，陶某再次向陈某某支付三年零四个月的房租200万元。2018年10月24日，南京市玄武区人民法院发出将上述房屋进行拍卖用以清偿陈某某债务，要求陶某限期迁出上述房屋的公告。陶某对公告提出书面执行异议，南京市玄武区人民法院于2019年4月30日裁定驳回了陶某的异议请求。由于陈某某与他人纠纷导致该房屋租赁合同已无法继续履行，陶某实际承租不足一年，且陶某有两个月的免费装修期，根据房屋租赁合同中的约定，陈某某应按约返还陶某已缴纳的两年零四个月的租金140万元，并返还双倍保证金40万元，合计180万元。因上述房屋是陈某某与陈某夫妻关系存续期间的共同财产，租金也是夫妻共同财产，陈某对出租事实和拍卖导致不能履行合同的事实均知情，故本案所涉债务系夫妻共同债务，陈某应当和陈某某共同承担违约责任。

被告陈某某辩称，陈某某与陈某于2018年5月离婚，签订租赁合同时其与陈某关系已经不好，因为南京xxxx有限公司向陈某的妹妹借款280万元，刚好陶某付房租，陈某某就让陶某直接付给陈某。签订合同时，考虑到租期为10年，才约定租金每年60万元，现在房屋被拍卖了，房屋租金应当按每年80万元的价格结算。陶某是2019年10月16日搬出房屋的，房租应当计算到2019年10月。之前合同中，陶某是付给南京xxxx有限公司保证金20万元，陈某某不同意双倍返还。保函费1800元也不应由陈某某承担。

被告陈某辩称，陈某与陈某某于1993年左右结婚，2018年5月离婚。陈某对房屋租赁和陈某某公司的经营情况均不清楚，收到的200万元是陈某某归还陈某妹妹的借款，陈某直到陶某起诉才知道房屋租赁的事请，故不同意承担责任。

本院经审理认定事实如下：南京市xx区xx路xx幢X室房屋（以下简称案涉房屋）原登记在陈某某名下，登记时间为2012年。2015年起，陈某某将案涉房屋出租给陶某使用，2016年8月2日，陈某某与陶某签订《房屋租赁合同》一份，合同约定，陈某某将案涉房屋租给陶某作为经营宾馆使用，租期自2016年8月1日起至2019年7月31日止，该房屋年租金为60万元，陶某同意在签订合同时向陈某某缴纳保证金20万元。2018年4月8日，双方又签订《房屋租赁合同》一份，合同约定，陈某某将案涉房屋租给陶某作为经营宾馆或者连锁快捷酒店使用，租期自2018年4月4日起至2028年4月3日止，年租金为60万元，合同签订当日陶某向陈某某支付200万元，其中2018年4月4日至2021年4月3日的租金180万元，多付的20万元计入2021年4月4日至2022年4月3日的租金中；为确保房屋及其所属设备之安全与完好及租赁期内相关费用之如期结算，陶某同意在合同签订时向陈某某缴纳保证金20万元；租赁期内双方均不能擅自提前终止合同，任何一方擅自提前终止合同均构成违约，若陈某某违约，陈某某按保证金的双倍退给陶某，和已缴纳的房租一起退还；如因陶某使用确需装修的，陶某应在装修前将装修方案提交陈某某，并获陈某某书面同意后方可进行装修；合同签订以后，陈某某将给予陶某免费两个月的装修期。

合同签订后，陶某于2018年4月10日通过中国工商银行账户向陈某分别转账190万元和10万元，转账备注分别为“支付陈某某xxx之星租金”和“丰富xxx之星房屋租金”。

2018年10月24日，南京市玄武区人民法院作出（2018）苏0102执4100号执行裁定，裁定：拍卖被执行人陈某某名下位于南京市不动产。同日，南京市玄武区人民法院作出（2018）苏0102执4100号执行公告，责令该不动产内居住、使用的人员于2019年3月27日前迁出该房屋。后陶某向南京市玄武区人民法院提出书面执行异议，南京市玄武区人民法院于2019年4月30日作出（2019）苏0102执异34号执行裁定书，该院认为，虽然陶某确在南京银行与陈某某办理抵押登记手续之前签有书面的房屋租赁协议，但在办理抵押登记之前，陶某向南京银行出具了承租人承诺书，承诺如陈某某逾期还贷，南京银行行使抵押权时，陶某愿意搬出以保证南京银行及时行使权力，在案涉房屋办理抵押登记后，陶某又与陈某某重新签订租赁期为十年的房屋租赁合同，该房屋租赁合同依法不能对抗已登记的抵押权，故陶某提出的异议不能成立，遂裁定驳回了陶某的异议请求。

另查明，陈某某与陈某于1993年10月结婚，于2018年5月协议离婚。离婚协议载明：双方无经济分割；婚后无共同房产；双方的所有债权、债务归男方承担。

案件审理过程中，陶某和陈某某一致认可陶某于2019年10月10日清空并搬离案涉房屋。陈某某认可陶某2015年支付的20万元保证金在合同到期后没有退给陶某，而是作为2018年合同的保证金。

本院认为，陶某与陈某某于2018年4月8日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有法律约束力。案涉房屋被南京市玄武区人民法院拍卖，陈某某已无法履行合同义务，陶某亦已按法院要求迁出案涉房屋，故双方签订的《房屋租赁合同》已经实际解除，陈某某应承担相应的违约责任。虽然南京市玄武区人民法院于2018年10月24日作出执行裁定并发出执行公告，但此后陶某提出执行异议，并仍然占有案涉房屋，直至2019年10月10日搬出案涉房屋，故陶某应承担2018年4月4日至2019年10月10日期间的租金911666.67元。陶某已交纳租金200万元，故陈某某应退还陶某1088333.33元。合同中虽约定陈某某将给予陶某免费两个月的装修期，但合同同时还约定陶某如需装修需取得陈某某的书面同意，且陶某也未提供证据证明其在合同签订后进行了装修，故不应在陶某应承担的租金中扣减两个月的租金。案涉合同不能履行系陈某某原因所致，陶某要求陈某某按照合同约定双倍返还保证金共计40万元，合法有据，本院予以支持。

关于陶某主张的保险服务费，该费用系陶某基于诉讼风险的不确定性，为自己购买保险而支付的保险费，该费用不属于违约后所必然发生的损失，应由陶某自行承担，故对陶某要求陈某某、陈某支付诉讼保全保险服务费1800元的诉请，本院不予支持。

案涉房屋系陈某某与陈某夫妻关系存续期间取得，陶某的房租亦汇入陈某账户，由此产生的债务应当认定为陈某某与陈某夫妻共同债务，陈某应当与陈某某承担共同还款责任。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：

一、被告陈某某、陈某于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告陶某租金1088333.33元；

二、被告陈某某、陈某于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陶某双倍返还保证金共计400000元；

三、驳回原告陶某的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费21000元，减半收取为10500元，保全申请费5000元，合计15500元，由原告陶某负担1400元，被告陈某某、陈某负担14100元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。

审　判　员　　朱某某

二〇二〇年四月十七日

见习书记员　　段某某