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借名买房——父母与子女共同出资登记子女名下属于借名买房吗

来源:靳双权  {if isset($info.uptime) && !empty($info.uptime)}更新时间:2021-12-06 21:13{\if}  浏览量:107

原告诉称

张某文向本院提出诉讼请求:1.依法请求判令李某清在10日内协助张某文办理房屋权属转移登记手续,将位于北京市大兴区一号的房屋转移登记至张某文一人名下;2.依法请求判令李某清在10日内腾退位于北京市大兴区一号房屋;3.诉讼费、保全费由李某清承担。

事实和理由:张某文系刘某峰之母,刘某峰与李某清系夫妻关系,刘某峰与李某清1998年结婚,婚后未生育子女,1997年夫妻二人欲购买北京市大兴区一号房屋,但张某文当时居住的位于北京市西城区二号房屋系单位的福利分房,根据当时单位的分房正常,不能以张某文名义购买第2套商品房,于是与其子刘某峰协商,借用其名字购买涉案房屋。涉案房屋房款共计247754元,张某文夫妻二人以分期付款方式购得,且在1997年购买涉案房屋后,其一直在该房屋内居住,2017年张某文之夫刘某才去世。李某清与刘某峰1998年9月登记结婚,婚后二人一直居住在北京市西城区二号房屋内,该房屋为张某文夫妻共有房屋,登记于刘某才名下,刘某峰于2019年8月去世。

自张某文之夫2017年去世后,张某文一直由女儿刘某丽照顾并与其共同居住于国外,后张某文2019年回国后发现涉案房屋被李某清私自出租,导致张某文回国后无居住场所。张某文认为涉案房屋系张某文出资购买,并实际居住使用,物业费、供暖费等均由张某文缴纳,且购买房屋时刘某峰失业在家,无能力出资购买。此外,刘某峰去世前一直没有工作,无收入来源,张某文仅是借用刘某峰的姓名购买该房屋,刘某峰不是房屋的实际所有权人,李某清是刘某峰的配偶,现刘某峰去世,其有义务配合张某文办理房屋过户手续。

刘某丽未向本院提出诉讼请求,并称同意张某文的诉讼请求。


被告辩称

李某清辩称,不同意张某文的诉讼请求,张某文所述与事实不符。首先,张某文与刘某峰之间不存在借名买房关系。二号房屋早在1993年左右就已经房改至刘某才名下,单位只能就本单位的福利分房制定政策并没有权利限制员工购买商品房,除上述两套房屋外,2005年,张某文和刘某才在大兴区有房改房一处,张某文称因单位分房政策受限而借刘某峰之名买房的理由不能成立。

涉案房屋是为刘某峰结婚而购置,购房时刘某峰30岁,已工作多年,具有购房能力。其次,张某文与刘某峰之间不存在借名买房的合意,涉案房屋从签订购房合同到房本登记均是在刘某峰名下,从未变更,刘某峰对涉案房屋拥有完整的处分权利:1.从1997年购买涉案房屋至刘某才和刘某峰先后去世的22年期间,李某清从未听过包括张某文在内的任何人提起他们之间存在借名买房的约定,更没人提过配合过户的要求;

2.2015年8月,刘某才病重住院,张某文与刘某峰商量出售涉案房屋,刘某峰不同意;

3.2017年刘某峰将涉案房屋加上李某清的名字,与李某清共同共有。张某文及刘某峰的行为足以表明涉案房屋属于刘某峰所有,双方没有借名买房的约定。再次,张某文曾居住在涉案房屋是基于两家一直换房使用。,现涉案房屋仍处于空置状态。第四、张某文自2016年离开中国后,直至丈夫刘某才和儿子刘某峰去世,都未曾回国探望、送葬。2019年张某文女儿以为张某文办签证为由将户口本原件拿走至今未还,导致刘某峰的户口至今无法销户。


本院查明

张某文与刘某才系夫妻关系,双方1965年1月28日结婚,二人育有子女,刘某峰和刘某丽,刘某才于2017年11月1日去世,刘某峰与李某清系夫妻关系,双方1998年9月8日结婚。刘某峰于2019年8月21日去世。北京市大兴区一号的房屋系刘某峰于1997年5月29日与北京F公司签订合同购买,该房屋于1999年6月14日登记在刘某峰名下,2017年4月26日变更登记至刘某峰、李某清二人名下。2017年4月25日,刘某峰与李某清签署《协议书》约定涉案房屋产权为双方共同共有。

双方当事人对是否存在借名买房的事实存在争议。张某文提交以下证据证明双方存在借名买房的事实:1购房结算单、房地产卖契、购房款发票、产权证,证明涉案房屋因为当时张某文夫妻是双职工,根据工龄、职务、贡献程度等因素核定住房面积120平,二号房屋面积79平米左右,正在等待下一步补现金或补面积安排,若张某文夫妇再买房屋,视为居住面积满足,将不再补偿,故按照当时政策用刘某峰名义买的涉案房屋,后单位又分一套50平米的房屋,涉案房屋由张某文办理购买手续,并支付购房款,分期购买,1997年首付80000元,余款分三个月付款完毕,最后一次出资1998年4、5月,所有购房材料由张某文保管,结算单、房地产卖契都是张某文签字。

购房结算单记载购房款总额247754元,已交购房款226790元,购房人为刘某峰,日期97年4月27日,收款单位北京F公司。房地产卖契记载卖方北京F公司,卖方刘某峰,刘某才代,日期1999年5月4日。李某清认可证据的真实性,不认可证明目的,认为该房是刘某峰为结婚购房,不清楚张某文是否出资,但刘某峰有出资,最后一次出资是1999年补的2万多元,是夫妻共同财产出资。刘某丽认可上述证据。

2.涉案房屋居民证、1997年至2016年水电、燃气、供暖等生活费用支付记录、收据、协议、发票、照片、供暖费发票,证明张某文为涉案房屋的实际使用人,自购房后一直居住生活在涉案房屋内直至2017年刘某才去世,该房屋使用期间所发生的水、电、暖等费用均由张某文或其女儿、女婿缴纳。李某清认可证据的真实性,不认可证明目的。刘某丽认可该证据。3.刘某峰职工调动工资介绍信、工会会员证、劳动手册,证明刘某峰自1987年至1992年参加工作期间每月工资仅为72元,后一直失业在家,截至去世,均未再参加工作,其没有经济能力购买涉案房屋。李某清认可证据的真实性,不认可证明目的。刘某丽认可该证据。

4.刘某峰婚前财产协议签约证书,证明涉案房屋由张某文出资购买,刘某峰仅为挂名,其非涉案房屋实际产权人,当时刘某峰要求张某文夫妇搬出,双方产生争执,怕刘某峰不承认借名买房的情况,所以用协议书落实。该签约证书记载:“因刘某峰结婚坚持借用父母老房三居室一套,并坚决要求父母从老房中搬出,不得再回老房居住,为此签下如下契约:(1)大兴区一号房屋,是父母全款出资购买,此房产权从此与你无关,只是挂靠你的名字。(2)大兴区一号房屋,今后如发生继承问题时,需持有父或母任何一方的遗嘱或赠与协议,否则无效。(3)一号房屋的房产证以及一切购买手续保存在父母手中,你无权过问。(4)自签约之日起,我们同意你借用我们的老房结婚。签约人母亲:张某文,儿子刘某峰,签约日期1998年8月15日。”李某清不认可该证据。刘某丽认可该证据。

经本院释明,双方当事人对该契约证书上刘某峰的签字及手印均不申请鉴定。

5.遗嘱,证明刘某才对借名买房知情,且对房屋处理有意思表示。刘某丽认可该证据,李某清不认可该证据。6.北京市内销商品房预售契约,证明购房合同第3页乙方处为刘某峰签字,与刘某峰婚前财产协议签约证书签字一致。该预售契约记载卖方北京F公司,买方刘某峰,买方自愿购买一号房屋,日期1997年5月29日。李某清认可证据的真实性,不认可证明目的。刘某丽认可该证据。7.证人证言,证明签署刘某峰婚前财产协议签约证书系刘某峰亲自签字,涉案房屋由张某文、刘某才全部出资。张利英出庭陈述称签约证书系在发生家庭争吵后张某文起草刘某峰签署,张某文、刘某才出全资购买涉案房屋用于养老。

李某清提交以下证据证明双方不存在借名买房的事实:1.刘某峰社保缴费记录电子打印件,证据来源北京社保中心,证明刘某峰自1987年即参加工作,1997年购房时,收入稳定,有能力在购房时进行出资。张某文认可该证据的真实性,关联性、证明目的不认可。刘某丽不认可该证据。2.水电费缴费清单、居住证明,证明涉案房屋在大兴区,离李某清工作单位较远,李某清和刘某峰婚后两家一直是换房居住。张某文认可该证据的真实性,关联性、证明目的不认可。刘某丽不认可该证据。3.房产证,证明2017年4月26日,刘某峰将涉案房屋的产权人共有情况变更为与李某清共同共有。张某文认可该证据的真实性,证明目的、合法性均不予认可。刘某丽不认可该证据。

4.北京市房屋租赁合同,证明为给刘某峰筹集医疗费,李某清与刘某峰于2019年3月共同将涉案房屋出租,租期一年,现房屋已空置。张某文认为该证据真实性无法确认,证明目的、关联性均不认可。刘某丽不认可该证据。5.刘某峰、李某清的居民证,证明刘某峰及李某清是一号房屋权利人,对涉案房屋有占有使用权利。张某文认可该证据的真实性,关联性、证明目的不认可。刘某丽认可该证据的真实性。


裁判结果

驳回张某文的全部诉讼请求。


房产律师点评

本案的争议焦点为张某文、刘某才与刘某峰是否存在借名买房的合同关系,法院分析如下:第一,1998年8月15日的刘某峰婚前财产协议签约证书形成于刘某峰1997年5月29日购房后,该证书虽说明了出资情况,但并没有表述借名买房的情况,张某文也未提交充分证据证明购房时存在借名买房的合意以及张某文、刘某才全部出资的票据,考虑到张某文夫妇与刘某峰的母子关系,即使存在张某文夫妇全部出资购房的事实,亦不足以推定借名买房的事实存在。

第二,从证书约定内容看,系刘某峰与张某文在发生家庭矛盾情况下,对家庭财产处分的一种内部约定,双方基于换房居住安排故对涉案房屋的产权做出了约定,并未体现购房时借名买房的合意,更不直接产生物权变动的效力,且该证书刘某才并未签字确认。第三,在之后二十多年的时间里,张某文并未举证证明其向刘某峰主张过涉案房屋的相关权利。第四,涉案房屋一直登记在刘某峰名下,直至2017年4月26日变更登记至刘某峰、李某清二人名下,已签署协议约定涉案房屋产权为双方共同共有。第五,涉案房屋虽由张某文占有使用多年,但刘某峰、李某清亦长期居住使用了张某文、刘某才的房屋,双方存在换房居住的事实,李某清亦举证证明了其存在控制使用房屋的情况。综上,张某文提交的证据不足以证明存在借名买房的合同事实。


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