代 理 意 见

尊敬的仲裁员：

浙江泽厚律师事务所依法接受本案申请人王某的委托，指派我担任其仲裁代理人。现代理人就本案有关的事实、证据与法律问题简要发表如下代理意见：

一、因国家出台的房地产调控政策导致申请人无法履行合同，此事由不可归责于申请人一方，因此被申请人应当将其收取的购房保证金10万元返还给申请人。

双方于2010年4月10日签订了《房屋转让居间协议》，该协议约定：房屋总价款300万元；房款支付方式：首付四成，余款向银行申请商业贷款。申请人于签约当日即支付了10万元的购房保证金。因出售的房产当时未取得“三证“（《房屋所有权证》、《土地使用权证》和《契证》），双方约定：“三证”办出后2个工作日内签订《房屋转让合同》。不料，国务院于2010年4月17日出台了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，该通知明文规定：“……对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。……”。依据该政策，申请人属于温州户籍，工作也在温州，无法提供其在杭州市区1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明，导致申请人的现有条件不符合国家规定的房贷政策，从而致使申请人无法按照协议的约定从商业银行获得贷款以支付购房款，此事由不可归责于申请人，导致该房屋买卖合同事实上已无法履行。因此被申请人应当将其收取的的购房定金返还给申请人。

二、本案合同履行的基础客观情况发生了申请人签约时无法预见的根本性变化，导致继续履行合同对申请人明显不公平，根据情势变更原则和公平原则，申请人有权解除合同并要求对方返还购房保证金。

双方签订的《房屋转让居间协议》中明确约定：“房款支付方式：首付四成，余款向银行申请商业贷款。”，可见申请人签约时对自己的经济实力、履约能力有合理的判断和预见，申请人的家庭成员是普通工薪阶层，家庭全部收入和积蓄也仅够支付四成的购房首付款，剩余的六成房款则明确约定将通过商业银行贷款的方式予以支付。现因国家出台的史上最严厉的房地产调控政策，导致申请人现有的条件不符合国家规定的房贷政策，从而致使申请人无法按照协议的约定从商业银行获得贷款以支付购房款，同时申请人也没有其他的支付渠道和支付能力以一次性支付如此巨额的购房款。如果被申请人仍然坚持要求申请人继续履行合同，这将对申请人明显不公平，申请人事实上也无法履行合同。

国家出台限制外地人购房贷款的史上最严厉的房地产调控政策，申请人在签约时根本无法预见，也不可能预见，其风险程度早已远远超出正常人的合理预期，其风险是不可防范和控制的。申请人不可能提前预见到国家具体的房产调控政策内容，更不可能知道政策的实施力度。因此本案完全应适用《合同法》解释二第26条规定的情势变更原则，这是导致申请人无法继续履行购房合同的客观原因。如果被申请人要求申请人继续履行合同，则对于申请人一方明显不公平，有违法律的公平原则。为此，申请人请求仲裁委根据情势变更原则和公平原则，并结合本案的实际情况裁决解除合同，同时裁决被申请人返还申请人所支付的购房保证金10万元人民币。

以上代理意见请仲裁庭充分考虑并采纳！

代理人：崔彦军 律师

2010年6月10日

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