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因疫情影响致原合同约定内容显失公平,为当事人挽回上千万损失

作者:姚慧溶  更新时间 : 2021-10-21  浏览量:577

一、案情简介:

      2018年12月13日,被申请人与申请人签订一份《委托经营合同》,合同主要约定:“XX大厦”房屋的所有权人已经将该房屋交由甲方(本案申请人)进行托管,甲方对该房屋享有经营使用权。甲方同意将该房屋转托给乙方(本案被申请人)进行酒店经营管理,乙方签订合同前,已经对房屋的情况进行详细的调查了解。甲方同时作为“XX大厦”的物业管理公司,对乙方使用房屋行为具有监管权。

      《委托经营合同》主要内容如下:一、房屋情况。列明XX大厦9楼共16套房的房屋编号、房屋产权证号、房屋建筑面积等情况(此处略)。二、委托期限。房屋转托经营期限十五年,自2019年1月1日至2033年12月31日。其中2019年1月1日至2019年6月31日为装修改造期免付费用,但6个月的装修改造期计入托管期限。(若因乙方原因导致合同提前解除或终止的,装修改造期不再免付费用,乙方需按照解除或终止合同当年的返利标准支付甲方使用费用)。三、返利金额。甲乙双方一致同意,乙方按约定时间和标准向甲方支付返利,返利具体计算标准约定如下:第一年至第三年按26.00元/每平米/每月计算;第四年至第六年按27.00元/每平米/每月计算;第七年至第九年按28.00元/每平米/每月计算;第十年至第十二年按29.00元/每平米/每月计算;第十三年至第十五年按30.00元/每平米/每月计算。四、返利支付时间和支付方式。1、除本条第2款特别约定期限之外,返利每三个月支付一次。本着先付后用的原则,乙方应在每下三的个月开始前10日内将返利付至甲方指定账户。本合同签订后的,委乙方应当在2018年12月20日之前将第一次返利支付至甲方指定账户。2、特别约定:2019年1月1日至2021年12月31日期间的返利支付方式为:每三个月支付一次返利,每次仅支付两个半月返利,连续支付12次后,前三年的返利视为全部支付完毕(即已经扣除装修免租期6个月,实际仅收取30个月返利)。3、甲方指定的银行账户信息。五、硬件投资标准。1、乙方保证受托后对甲方房屋进行全面装饰、装修及升级改造,但不得改变房屋的分户隔墙,以确保受托管的房屋产权清晰。2、乙方负责办理酒店经营的相关手续,且符合法律法规及云南省和昆明市的相关规定,符合消防要求等,甲方有权对乙方办理情况进行了解、督促。乙方承诺硬件投资标准不低于以下酒店的标准...。六、服务标准。经营期间的服务标准按乙方所经营的酒店品牌的标准执行。七、投资风险约定。1、乙方对委托场地及资产只有使用权而无所有权、处置权。2、甲方保证委托给乙方的资产不影响酒店整体使用。3、委托经营期间,乙方应购买火险、盗抢险等必要的财产保险。八、甲方的权利和义务。1、甲方保证委托经营房屋产权清晰且完整,在委托期内不干涉乙方的日常经营管理。2、甲方应在2018年12月31日前将该房屋移交给乙方。委托经营期自2019年1月1起算。3、房屋交付完毕,甲方应保证乙方在委托期内能够自主使用房屋内的全部资产、设备、设施和物资。4、本协议签订前甲方所发生的债权、债务等所有纠纷由甲方自行负责处理,并保证在合同履行期间,不会因甲方在租赁前发生的债权债务、法律纠纷及其他争议等,影响乙方的管理工作和正常经营。5、在委托期内,甲方应对乙方对资产的使用是否符合约定进监督,并督促乙方对租赁经营的资产进行必要的维修、养护。6、协助乙方做好开工办理相关手续(费用由乙方承担)。7、协助乙方办理相关行业许可证的过户手续(费用由乙方承担)。九、乙方的权利和义务:1、在委托期间对甲方房屋享有经营使用权;2、乙方根据经营需要,有权对受委托经营的场地进行必要的装修改造。但在装修改造前,须报甲方书面同意后,乙方方可动工,且应保证酒店内人身及财产安全。本着“来修去丢”原则,委托期满后酒店投资改造装修的房屋内的硬件投入、家具、设施设备归甲方所有乙方不得损坏装修及上述家具、设备等。3、乙方须严格遵守中华人民共和国法律法规的规定,在委托期间发生的一切安全、治安问题和法律纠纷概由乙方负责。甲方因此承担责任的,乙方应向甲方承担赔偿责任。4、受委托经营期间,确保委托期满酒店设施设备能够正常运转。5、乙方以设立的管理公司的名义对外自主经营,乙方设立的管理公司需与乙方共同对甲方承担连带的责任,在受委托经营期间发生的债权、债务由乙方负责,与甲方无关。十、违约责任。1、甲方未在2018年12月31日前按约交付委托房屋的,应当向乙方承担违约责任。2、乙方未按时支付甲方返利的,每逾期一天,乙方按应付返利金额的5‰/天向甲方支付违约金。超过30天乙方仍未支付的,乙方除按上述约定承担违约责任外,甲方有权单方解除本合同,本合同自解除通知送达或视为送达乙方之日解除。乙方应在合同解除之日起三日内结束酒店经营,无条件将受委托房屋交付给甲方,乙方在甲方房屋内进行的所有装饰、装修及设施设备、家具、用具用品均归甲方所有,逾期交付的,除上述物品外,遗留在甲方房屋内的所有物品全部归甲方所有,甲方有权自行处置。4、任何一方违约,违约方应承担给守约方造成的经济损失。违约方还应承担守约方因主张权利而支出的诉讼费、律师费等全部费用。在委托期满前,甲方在乙方守约的情况下擅自解除合同的,应赔偿乙方在甲方房屋内的全部投资以及给乙方造成的经济损失。若委托协议解除涉及乙方与其他第三方的协议不能履行或解除等,一切责任由乙方自行承担。十一、争议解决。因本协议而引发的争议,双方通过协商解决。任何一方若通过司法途径解决的,应当向甲方房屋所在地仲裁庭仲裁...

      合同签订后,双方均能按约正常履行。但自2020年4月1日起被申请人未能按时支付“返利”(房屋租金)。

2020年5月15日,申请人委托XX律师事务所发出《律师催告函》,载明:刘X(本案被申请人):XX律师事务所受XX物业管理有限公司(本案申请人)之委托,就你与林XX(本案申请人的法定代表人)2018年9月签订的委托经营协议,很多条款存在法律问题,包括但不限于产权面积计算错误、产权委托范围界定不准确、约定条款不合理等问题。于2019年12月至2020年1月,你与我司集团公司董事长口头达成了部分条款及内容,并约订签署委托经营协议之补充协议。我集团公司董事长也本着诚信合作的原则,做出了极大让步。由于,春节将至的原因,约定节后签署委托经营协议之补充协议。因为你的各种原因,至今也没有完成委托经营协议之补充协议的签署。自复工到现在,你既没有按照谈订的补充协议条款履行该履行的义务,也没有按照原委托经营协议的条款履行约定的义务。造成我公司因没有支付银行贷款,从而电话通知了产权持有人,产权持有人到公司质问及谴责我司,严重影响了产权持有人的个人征信等问题,并要求我司马上进行处理。此后,我司已经多次向你发了催款通知,并说明了相关问题会造成重大经济损失和信用损失。至今,你既没有对我司的信函做任何书面回复,也没有履行你应该履行的合同义务。根据,你与林XX签署的《委托经营协议》,你已经违反了4.1条之约定内容,因为你不按照约定履行付款义务,从而导致后果,给我司造成了严重的经济损失和信用损失。根据,我国《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定的,应当承担继续履行、采取补教措施或者赔偿损失等违约责任”之规定和第一百二十条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定的,在履行义务或者采取补教措施后,对方还有其他损失的,应当赔偿损失”之规定,你对我司应支付租金款项及延迟履行赔偿义务之相应利息损失应于全额赔偿。本所律师在此催告刘XX,在接到本函后3日内立即与我委托人联系,并履行以下义务:1、应该支付的所有款项及相应的利息、损失(按银行同期贷款利率计算),应付租金:64.2426万元人民币,KTV应付租金:8.92416万元人民币,应支付利息:9.4560万元人民币,共计:82.62276万元人民币。2、按照原委托经营协议的违约条款支付违约金,金额为:18.5895万元人民币。如果你未依照本催告函履行上述义务,我委托人将向委托经营协议约定的法律机构提出申请,以维护其合法权益。我方不因在申请前向你发送本催告函而放弃所享有的任何权利。但该《律师催告函》既未加盖律师事务所印章,也无经办律师签名。

       2020年5月20日,刘XX委托XX律师事务所发出回复的《律师函》,载明:XX物业管理有限公司:你公司委托XX律师事务所寄送的律师函已收悉,刘XX委托XX律师事务所就该律师函所指的法律问题复函如下:一、律师函所指合同是刘XX与XX物业管理有限公司签订,并非刘XX与林XX个人签订,林XX作为昆明XX物业管理有限公司的代表,签订合同系履行职务行为,林XX并非合同主体。经核实该合同主体适格,内容合法、意思表示真实,合同条款对双方均有约束力。二、2020年1月以来因全国性新冠病毒疫情的影响酒店行业遭受巨大冲击,给刘XX与你公司之间的合同履行造成了障碍。新冠病毒疫情的发生超出了双方签订合同时所能预料和防范的范围,属于不可抗力,按照法律规定因不可抗力导致合同无法履行的,双方互不承担违约责任。三、鉴于当前疫情防控前景仍不容乐观,全国各地纷纷出台扶持复工复产的优惠政策,相关的行业协会等组织和团体纷纷倡议通过减免商用性物业租金等措施,减轻企业负担,通过全社会共同努力共克时艰。据此,刘XX委托本律师事务所向你公司发出此函,向你公司表达愿意就合同履行的有关问题进行友好协商的愿望,希望双方在公平合理、互利共赢的基础上就当前合同履行过程中面临的问题进行沟通交流,以期达成一致,望谅解。特此复函。

      2020年10月12日,申请人认为被申请人一直拖欠租金,累计至10月30日,欠付租金将达到人民币156505.44元,已构成违约,遂提出本案仲裁申请。

二、办案思路:

      被申请人书面答辩称:

      1.申请人请求支付的租金金额错误。按照合同约定,被申请人应付2020年4月1日至 2020年10月31 日的租金为122968.6元。2018年12月13日,被申请人与申请人签订了《委托经营合同》。《委托经营合同》第四条返利支付时间和支付方式中第2款约定:“2019年1月1日至2021年12月31日期间的返利支付方式为:每三个月支付一次返利,每次仅支付两个半月返利,连续支付 12 次后,前三年的返利视为全部支付完毕”。即被申请人 2019年1月1日至 2021年 12 月 31日期间每季度应付的租金应为两个半月的租金。按照合同约定的计算方式,2020年4月1日至2020年10月31 日期间为7个自然月,按合同约定应付5.5个月的租金,即被申请人应付租金为122968.6元。但申请人请求支付的租金系按每季度支付三个月租金的方式计算,与合同约定不符。

      2.因受疫情原因,被申请人未足额支付租金迟延履约不属于合同约定的违约行为,申请人无权单方解除合同。2020年2月17 日,昆明市人民政府发布《昆明市人民政府关于印发支持企业有效应对疫情稳定经济增长若干政策的通知》第十二条:“鼓励大型商务楼宇、商场、市场运营方(批发市场、农贸市场)及其他类型业主为疫情期间的中小租户减免房租”。2020年初,由于疫情原因,实际使用人A酒店有限公司无法正常经营,申请人与被申请人及实际使用人A酒店有限公司口头约定可以缓交租金。实际使用人A酒店有限公司经营的B酒店因疫情原因于 2020 年5月才进入试营业,并且由于疫情原因入住率低,酒店一直处于亏损状态。虽然“新冠”疫情属于不可抗力,被申请人非但没有要求被答辩人减免租金,而且还在恢复经营后尽力向申请人持续支付租金。虽受疫情影响,被申请人未能按照《委托经营合同》约定的时间足额支付租金,但实际使用人A酒店有限公司一直持续向申请人支付着租金。截止至今,被申请人已支付完 2020 年第一季度租金,2020 年余下季度的租金被申请人及实际使用人昆明A酒店有限公司已就实际使用总面积(地下车库、1楼、6 楼至 10 楼)支付 400000.00元,且目前实际使用人A酒店有限公司每日至少向申请人支付租金 5000.00 元。故,被申请人及实际使用人A酒店有限公司不可抗力情况下,还积极持续地向申请人支付租金,未有任何违约行为。申请人于法于约都不具有单方解除合同的权利。

      3.被申请人为酒店装修已投入大量资金,若因疫情原因答辩人迟延支付部分租金,申请人便要求解除《委托经营合同》且房屋内所有装饰、装修及设备设施、家具归申请人所有,既不合法也不合理。2019年至今,租赁物实际使用人之一A酒店有限公司因装修款项金额巨大,特向XX银行股份有限公司申请装修专项贷款,贷款金额共计 14100000.00 元。此外,被申请人和其他投资人亦支付了大量资金用于酒店装修,实际投入装修金额不低于 30000000.00 元。若《委托经营合同》被解除,将导致租赁物实际使用人面临无法收回巨额装修投入、酒店工作人员失业、XX银行股份有限公司无法收回装修专项贷款等一系列严重社会问题。因此,申请人在被申请人及实际使用人对租赁房屋投入巨额装修款,且实际投入经营仅数月的情况下,要求被申请人在不损坏装修及家具、设备等硬件设施的情况下返还租赁房屋的请求既不合法也不合理。

      4.被申请人经营状况已经好转,《委托经营合同》可以继续、阴履行,被申请人及实际使用人愿在2021年12月31日之前,积极履行完 2020 年应付租金的支付义务。被申请人及实际使用人自经营状况好转以来,一直持续向申请人支付租金,被申请人及实际使用人具有继续履行《委托经营合同》的态度和能力。但考虑到疫情的不确定性影响被申请人经营状况的稳定性,被申请人恳请申请人宽限 2020 年度的租金支付时间,被申请人愿在2021年12月31日之前,支付完毕 2020 年应付的租金,具体支付方案双方可以协商。

       综上所述,被申请人因疫情原因迟延支付部分租金不属于违约行为,《委托经营合同》不应当解除。

三、办案结果:

       仲裁庭认为:本案涉案合同名称虽为《委托经营合同》,但法律性质实为租赁合同,申请人XX物业公司是出租人,而被申请人刘XX是承租人。该合同系双方当事人自愿签订,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,为有效合同,双方均应按约履行。但自2020年4月起,被申请人未能依约支付租金,出现了违约情况。

       众所周知,新型冠状病毒疫情自2019年12月起在我国出现,到了2020年1月已经在全国大面积爆发。根据《突发事件应对法》、《传染病防治法》和云南省重大突发公共卫生事件一级响应机制的有关规定,云南省委省政府应对新型冠状病毒感染肺炎疫情工作领导小组指挥部于2020年1月28日发布2号通告--《关于延迟企业复工和学校开学的通告》,要求除涉及保障公共事业运行必需、疫情防控必需、群众生活必需及其他涉及重要国计民生的相关企业外,省内各类企业及建设工程项目不早于2月9日24时前复工。自此,国内疫情反反复复,不时在局部地区爆发,直至今日疫情仍未解除。

       2020年4月16日,最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(一)》(法发(2020)12号),指出:依法妥善审理合同纠纷案件。受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的合同纠纷案件,除当事人另有约定外,在适用法律时,应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响,准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小,按照以下规则处理:(一)疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的,依法适用不可抗力的规定,根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。当事人对于合同不能履行或者损失扩大有可归责事由的,应当依法承担相应责任。因疫情或者疫情防控措施不能履行合同义务,当事人主张其尽到及时通知义务的,应当承担相应举证责任。(二)疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的,当事人可以重新协商;能够继续履行的,人民法院应当切实加强调解工作,积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的,人民法院不予支持。继续履行合同对于一方当事人明显不公平,其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的,人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。合同依法变更后,当事人仍然主张部分或者全部免除责任的,人民法院不予支持。因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现,当事人请求解除合同的,人民法院应予支持。

       2020年5月13日,最高人民法院又印发《关于依法妥善办理涉新冠肺炎疫情执行案件若干问题的指导意见》(法发(2020)16号),指出:依法执行疫情期间减免租金的政策规定。人民法院对被执行人的租金债权,可以强制执行。冻结被执行人的租金债权后,承租人在法定期限内提出异议的,依照有关司法解释的规定,人民法院不得对异议部分的租金强制执行。承租人对原租金债权的数额没有异议,但超过法定期限后依照疫情期间对承租国有经营性房屋的中小微企业、个体工商户减免租金的有关政策规定,主张减免租金提出异议,人民法院经审查属实的,应予支持;承租非国有经营性房屋的中小微企业、个体工商户以其与被执行人就疫情期间的租金减免已达成协议为由提出异议,请求对异议部分的租金不予强制执行,人民法院经审查认为租金减免协议真实有效的,应予支持。对受疫情影响较大的中小微企业、个体工商户欠缴租金的涉众型执行案件,人民法院要充分发挥多元化纠纷解决机制作用,根据双方当事人实际情况,制定合理工作方案,依法妥善处理此类案件产生的矛盾纠纷。

       2020年5月15日,最高人民法院再次印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》(法发(2020)17号),当中明确:关于合同案件的审理。···5.承租房屋用于经营,疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少,出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同,由承租人承担违约责任的,人民法院不予持。···6.···承租非国有房屋用于经营,疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少,继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平,承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的,人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解;调解不成的,应当结合案件的实际情况,根据公平原则变更合同。

       本案申请仲裁当时现行有效的《民法总则》第一百八十条规定:因不可抗力不能履行民事义务的,不承担民事责任。法律另有规定的,依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。《合同法》第一百一十七条规定:因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。根据上述法律规定,参照最高人民法院司法解释的相关规定,并结合以下本案实际情况:1.涉案租赁合同在“新冠疫情”发生之前已经签署生效,且在“新冠疫情”爆发前正常履行,没有迟延履行的情形;2.租赁合同的履行受到了“新冠疫情”的直接影响,且因政府行政部门采取的措施导致了租赁合同的履行困难;3.十五年的长期租赁仅仅只开始了两三年;4.承租人(或实际经营者)依照涉案合同的约定进行了高标准的装修,投入了大量装修资金,远远超出涉案租金的金额。因此,仲裁庭认为,虽然被申请人客观上存在延迟支付租金的情形,但是是受“新冠疫情”的影响,被申请人可以适用不可抗力的抗辩。本案中,被申请人并不主张租金的减免,仅只要求给予支付期限的延缓,综合考量社会背景和各方法益的平衡,仲裁庭认为,涉案合同不宜解除,且出租人应当对租金支付期限给予适度的宽容,被申请人的答辩意见部分成立,仲裁庭予以采纳,酌情给予支付期限的变更。本案中租赁标的XX商业大厦9楼共16套房的租金依照《委托经营合同》约定的计算方法、标准,算得122968.60元,仲裁庭按此金额予以支持。

三、裁决

      根据上述事实和理由,现裁决如下:

    (一)被申请人刘XX于2021年10月31日向申请人XX物业管理有限公司支付2020年4月1日至2020年10月31日期间的租金122968.60元。

    (二)申请人XX物业管理有限公司的其他仲裁请求不予支持。

    (三)本案仲裁费8060.00元,由被申请人刘XX承担。因本案仲裁费已由申请人XX物业管理有限公司预交,现由被申请人刘XX在履行上述裁决义务时一并支付给申请人XX物业管理有限公司。

本裁决为终局裁决,自裁决作出之日起发生法律效力。


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