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一起让与担保合同纠纷仲裁案件的成功案例
来源:刘树明律师
发布时间:2021-10-08
浏览量:680

一起让与担保合同纠纷仲裁案件的成功案例

——河北国器律师事务所刘树明律师

 

      一、案例介绍

      2016年9月,林某某向潘某某控股的XX旅游开发公司投资500万元用于开发XX旅游项目。后因项目运营问题,林某某退出投资,潘某某和林某某达成还款协议,约定还款本息、还款时间、违约责任等,并由潘某某实际控制的XX房开公司提供其开发的XX小区24套商铺作为担保。还款协议次日,林某某与XX房开公司签订了商品房买卖合同,并在房屋所在地不动产管理部门办理了备案登记。XX房开公司向林某某出具了房款收据,但林某某并未实际支付任何房款。

      2021年5年,申请人林某某以商品房预售合同纠纷为由,在张家口仲裁委申请仲裁,请求被申请人XX房开公司返还房款本息、违约金以及律师费用等。

       二、案件分析

       1、基础法律关系

      综合XX房开公司的提供的证据可知,本案存在主合同还款协议(实质是债权债务合同)和从合同商品房买卖合同(实质是让与合同,系非典型担保合同的一种),本案的基础法律关系是债权债务法律关系(债权人是,债务人是潘某某),申请人与被申请人之间是让与担保法律关系,而不是商品房预售法律关系。

        2、案件主管问题

        从上述法律关系分析可知,本案的案由应当是债权债务纠纷,而不是商品房预售合同纠纷,申请人林某某是以从合同商品房买卖合同中的仲裁条款为由,认定案件应由仲裁机构主管,有违法律规定,本案主管应当由法院管辖(主合同还款协议中并未约定仲裁条款),仲裁机构无权主管。

       3、仲裁请求问题

       由于双方签订涉案商品房买卖合同的目的为了给债务人(潘某某)提供物权担保,形式上是将被申请人XX房开公司(第三人)的财产权利转移至申请人林某某(债权人)名下(备案登记),但是申请人林某某(债权人)并未向被申请人XX房开公司实际支付任何房款,故申请人诉求房款本息、违约金及律师费用等缺乏法律或事实依据,获得仲裁庭支持可能性极小。

       三、办案过程

      委托人XX房开公司收到仲裁委送达的仲裁文书后,及时委托本律师代理该案,接收委托后及时选定仲裁员、组织收集证据、提交答辩状、完成举证质证、发表辩护意见等,最终申请人主动撤回了仲裁申请,委托人XX房开公司对律师的代理工作非常满意。

      四、律师意见(简略版)

      XX房开公司(被申请人)与林某某(申请人)商品房预售合同纠纷一案,律师发表意见如下:

      1、案涉的《商品房买卖合同》名为买卖合同,实为担保合同,并不存在商品房真实预售的法律事实,本案案由并非商品房预售合同纠纷案件,不应按照名义上的商品房买卖法律关系来审理本案,而应按照实质上的担保物权法律关系来审理本案。

      2014年11月26日,潘某某(案外人、债务人)与王某某(案外人)、林某某(申请人)签订《还款协议》(见证据一),约定潘某某于2015年1月26日之前将王某某(案外人)、林某某(申请人)的项目(河北承德的XX旅游开发项目)投资1500万元(其中王某某1000万元,林某某500万元)和利息360万元一次性返还;如未及时返还潘某某构成违约,须支付王某某(案外人)、林某某(申请人)违约金200万元。

     在《还款协议》中约定了答辩人(被申请人)XX房开公司作为担保人,提供自己开发的不动产(商铺)为债务人潘某某(案外人)的债务提供物权担保(商铺详细内容见房屋买卖合同)。

      签订《还款协议》的次日,即2014年11月27日,答辩人(被申请人)XX房开公司与被答辩人(申请人)林某某签订了形式上的《商品房买卖合同》(含补充协议等,见证据二),约定项目建设依据、销售依据、所购商品房基本情况(第X幢1-24号商铺,共24套)、计价方式与价款(7837468元)等诸多条款,答辩人(被申请人)XX房开公司向被答辩人(申请人)林某某出具了房款收据,但被答辩人(申请人)林某某并未实际支付任何房款。

      签订上述《商品房买卖合同》的当日(2014年11月27日),答辩人就按照《还款协议》的约定,向XX县房地产交易管理所对设定担保的24套商铺进行备案登记。

      从上可知,《还款协议》是主合同(债权债务合同),《商品房买卖合同》是从合同(让与担保合同、非典型担保合同),《商品房买卖合同》名为买卖合同,实为担保合同,并不存在商品房真实预售的法律事实,本案基础法律关系是债权债务合同法律关系,申请人与被申请人之间是让与担保法律关系,因此本案的案由并非商品房预售合同纠纷案件,不应按照名义上的商品房买卖法律关系来审理本案,而应按照实质上的站与担保法律关系来审理本案。

      2、被答辩人(申请人)林某某的所有仲裁请求均无法律、事实支持或合同依据,希望仲裁庭驳回其全部仲裁请求。

      第一、二、四项仲裁请求无法律或事实支持,应予以驳回。由于《商品房买卖合同》是从合同(让与担保合同、非典型担保合同),加之申请人并未实际支付房款,并不存在真实商品房预售的法律事实,也不存在实质上的、真实的商品房买卖法律关系,被答辩人(申请人)的第一、二、四项仲裁请求,返还房款(被答辩人实际未支付房款)、支付利息(被答辩实际支付房款为0元利息为0元)以及支付违约金(债务人潘某某已经违约,但答辩人已经提供24套房作为担保且并未违约,担保物一直存在未作违约处理,不存在支付违约金的情况)的仲裁请求缺乏法律或事实支持,应予驳回。

      另外,涉案担保是让与担保(非典型担保),系不动产抵押范畴,系物权担保范畴,并非保证合同法律关系,双方签订《商品房买卖合同》的真实意思表示是被申请人XX公司用其所有的24套商铺为债务人潘XX的债务提供物权担保,并没有对潘XX的债务提供连带保证或一般保证的真实意思表示,申请人不要混淆了案件的真实法律关系,在债务人潘XX不履行到期债务的情况下,申请人作为债权人,对让与担保合同下的担保物(24套商铺)享有优先受偿权(折价或者拍卖、变卖所得价款),但是法律并没有规定申请人(债权人)可以向让与担保人主张要求其承担保证责任(连带保证或一般保证),至少目前没有任何相关规定。

      第三项仲裁请求无法律支持或合同依据,应予以驳回。《还款协议》(主合同)中既未约定律师费用的具体承担,《商品房买卖合同》(从合同)中也未约定律师费用的具体承担,法律更未明确规定由答辩人(被申请人)承担,主张由答辩人(被申请人)支付律师费无法律支持或合同依据,应予以驳回。

      3、本案应由法院主管。由于本案的商品房买卖合同是从合同,是非典型担保合同的一种,由于只是形式上存在商品房预售,转移了财产,但实际上并不存在实际的商品房买卖合同,不能抛开主合同还款协议约定(无仲裁条款由法院主管),按照从合同让与担保合同中的仲裁条款来由仲裁机构主管是错误的。

综上所述,希望仲裁庭驳回被答辩人(申请人)的全部仲裁请求。

      此致

XX仲裁委员会

      五、法律适用(略)

       

 


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